В последние годы ипотечная система России претерпела ряд изменений — скорректированы условия жилищного кредитования с господдержкой, увеличились средние процентные ставки. Если человек не подходит под требования льготных программ, ему приходится занимать средства по рыночной ставке. Вместе с экспертом разберемся, кому стоит брать ипотеку в 2026 году, а кому — пока воздержаться.
Когда брать ипотеку на квартиру выгоднее всего и почему
Этот вопрос волнует многих. Меняется экономическая ситуация, как следствие — вносятся корректировки в условия оформления ипотечного кредитования.
Мария Ермилова, кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г. В. Плеханова, финансовый консультант, отметила, что в нынешних реалиях есть ряд нюансов, которые важно учесть.
«Для начала: есть ли возможность получить льготную ипотеку? Если да, то в целом и сейчас остаются вполне доступные условия. Если это семейная ипотека, то официально по ней отменили лимиты, поэтому все желающие могут претендовать на эту программу и получить выгодные предложения. Если мы говорим о стандартной ипотеке, то здесь надо смотреть на изменение ключевой ставки, поскольку это будет влиять на ставку по кредитованию в целом», — рассказала эксперт.
С апреля 2025 года Банк России может устанавливать макропруденциальные лимиты по ипотеке и автокредитованию (1). Эти изменения помогают сдерживать рост закредитованности людей и предотвращают накопление рисков банками и МФО.
Так, к рискованным выдачам относят кредиты заемщикам, которые более 50% доходов тратят на обслуживание займа и имеют низкий первоначальный взнос. Помимо этого, законодатели ограничили выдачу ипотеки на срок свыше 30 лет. 20 ноября 2024 года соответствующий закон одобрил Совет Федерации.
Какие виды ипотеки на приобретение жилья сейчас можно оформить
1 июля 2024 года в России завершила работу универсальная программа льготного кредитования под 8%. Однако в стране продолжают действовать и другие формы поддержки от государства, которые помогают приобрести свое жилье. Перечислим несколько обычных и льготных ипотек, которые работают до сих пор.
1. Семейная ипотека
Это федеральная программа с господдержкой. Подходит она для семей с детьми, а именно тем, кто:
- воспитывает ребенка до шести лет (включительно) или ребенка с ограниченными возможностями здоровья до 18 лет;
- воспитывает двоих детей младше 18 лет.
Максимальная сумма кредита:
- 12 млн рублей — для Москвы и области, Санкт-Петербурга и области;
- 6 млн рублей — для остальных субъектов РФ.
Первоначальный взнос начинается от 20,1%.
2. Сельская ипотека
Программа распространяется на покупку или строительство жилья. Максимально ипотека позволяет получить на приобретение дома до 6 млн рублей. Оформить заем смогут люди, которые проживают и трудятся на сельской территории не менее пяти лет, а также участники СВО и члены их семей.
Первоначальный взнос — от 20%.
3. Военная ипотека
Программа подходит для военнослужащих — участников накопительно-ипотечной системы согласно Федеральному закону от 20 августа 2004 года № 117-ФЗ. Максимальная сумма кредитования зависит от банка. Первоначальный взнос начинается от 10%.
4. Дальневосточная ипотека
Эта льготная программа подойдет для покупки или строительства жилья на территории Дальнего Востока. Деньги выдаются под 2% годовых. Максимальная сумма равна 6–9 млн рублей. Первый взнос по кредиту — 20%.
5. Ипотека на новостройку
Ипотека позволяет приобрести строящееся или готовое жилье у застройщика. В большинстве банков первоначальный взнос начинается от 20%, максимально можно получить до 100 млн рублей. Однако информацию стоит уточнять в банках, поскольку у каждой кредитной организации свои условия.
6. Ипотека на вторичное жилье
Подходит для приобретения жилья на вторичном рынке. Максимальная сумма кредита в большинстве банков — до 100 млн рублей, она зависит от условий конкретной кредитной организации. Первоначальный взнос — от 20%, показатель также стоит уточнять в банке.
Ключевые ставки на ипотеку в 2026 году
На проценты по кредитам влияет ключевая ставка и ограничения ЦБ РФ. Сейчас средняя ставка кредитно-финансовых организаций по ипотеке варьируется в диапазоне от 17 до 24%. Она резко увеличилась в конце октября 2024 года после увеличения ключевой ставки ЦБ РФ (1).
Напомним, 5 октября 2024 года Центробанк поднял ключевую ставку до 21%, этот показатель держался неизменным до 6 июня 2025 года, после чего начал постепенно снижаться. 12 сентября 2025 года ЦБ РФ понизил ключевую ставку до 17%, к марту 2026 года она упала до 15%.
Кому сейчас стоит оформлять ипотеку
В нынешних экономических реалиях решение об оформлении ипотеки должно быть обдуманным. Более доступным жилищное кредитование делают льготные условия. Соответственно, рассматривать получение ипотеки стоит людям, которые подпадают под действие программ с господдержкой. Речь идет о семейной, IT, сельской, дальневосточной, арктической ипотеках и т. д.
Кроме того, заем могут оформить люди с большим доходом, а также те, кто накопил самостоятельно достаточно большую сумму, но им немного не хватает на покупку жилья.
Каким категориям граждан лучше подождать с приобретением жилья
Каждый человек принимает решение самостоятельно, однако существуют общие рекомендации, когда от оформления жилищного кредита лучше отказаться.
Перечислим эти условия:
- небольшой доход, нет стабильного заработка — ипотека в таком случае может оказаться непосильной ношей;
- отсутствует первоначальный взнос;
- нет финансовой подушки безопасности на случай непредвиденных обстоятельств.
Советы и рекомендации эксперта
Эксперт Мария Ермилова отметила следующее: «Что касается того, стоит ли брать ипотеку, то это зависит от обстоятельств конкретного человека. Если есть острая необходимость в жилье, можно рассматривать такой вариант и в этот период. Но лучше дождаться снижения ключевой ставки, чтобы условия были более доступными».
Главное об оформлении ипотеки в 2026 году
Перечислим основные моменты статьи, которые следует запомнить.
1. Корректировки в условия жилищного кредитования вносятся с изменениями экономической ситуации.
2. В настоящей момент в стране действует ряд льготных и обычных ипотек. Среди них:
- семейная;
- военная;
- сельская;
- IT-ипотека;
- на новостройку.
3. Средняя ставка сейчас составляет 17–24%.
4. Ипотеку сейчас лучше оформлять людям, которые подпадают под действия программ с господдержкой. Однако решение стоит принимать самостоятельно. Если дохода достаточно или накоплена большая часть суммы на жилье, то можно рассмотреть вариант оформления жилищного кредита.
5. Подождать с приобретением дома или квартиры стоит людям с небольшим заработком, наличием большого количества других кредитов, а также тем, у кого отсутствуют средства на первоначальный взнос и финансовая подушка безопасности.
Список источников:
1. Новость «Банк России получит право ограничивать выдачи рискованных ипотечных и автокредитов», опубликованная на официальном сайте Банка России, 2024 год.
2. Новость «Средняя ставка банков по ипотеке превысила 25%», опубликованная на сайте «Мои Финансы.РФ», 2024 год.
3. Новость «ЦБ РФ может начать снижать ключевую ставку в 2025 году», опубликованная на сайте ТАСС, 2024 год.
