По его словам, классическая модель, при которой покупка квартиры окупается за несколько лет за счет аренды, давно устарела. Это не локальная особенность, а общий тренд для мегаполисов. Чистая доходность от аренды в Москве после вычета налогов, простоев и амортизации составляет примерно 3% годовых. В Санкт-Петербурге этот показатель держится на уровне 4%, а в регионах достигает 6−8%, что тоже нельзя назвать впечатляющим результатом. Исключением является краткосрочная аренда в туристических городах и отдельных районах двух столиц. При высокой загрузке доходность может подниматься до 8−12%, но это уже не пассивный заработок, а полноценный мини-бизнес с управляющей компанией, регулярным ремонтом и зависимостью от сезона.
Селезнев отметил, что средняя максимальная ставка по вкладам в топ-10 банков сегодня составляет 12−13%. Доходность корпоративных облигаций первого эшелона с погашением до двух лет достигает 14−16%. Таким образом, консервативные рублевые инструменты обгоняют арендную квартиру по доходности в три-четыре раза, причем без хлопот с арендаторами, ремонтами и налогами.
Единственный контраргумент в пользу покупки жилья — рост его стоимости. Однако в 2025 году вторичный рынок Москвы прибавил всего 2%, что значительно ниже уровня инфляции. Финансист констатировал, что капитальная переоценка сейчас не компенсирует разницу в доходности.
Эксперт привел конкретный расчет: если взять ипотеку по рыночной ставке на квартиру за 20 млн рублей с первоначальным взносом 30%, ежемесячный платеж превысит 200 тыс. рублей. При этом сдача такой квартиры принесет около 80 тыс. рублей. В итоге инвестор будет терять примерно 150 тыс. рублей в месяц без каких-либо перспектив покрыть этот разрыв.
«Это стабильный генератор убытков на долгие годы. От такого актива, безусловно, нужно избавляться и вытаскивать из него те деньги, которые еще можно вытащить», — подчеркнул Селезнев. Он добавил, что снижение привлекательности арендного бизнеса уже сказывается на рынке: инвестиционный спрос на квартиры падает. Если в 2020—2021 годах доля инвестиционных сделок на первичном рынке в массовом сегменте достигала 30−40%, то сейчас она сократилась до 5−10%.
По прогнозу эксперта, возвращение интереса инвесторов к жилью возможно только при одновременном снижении ипотечных ставок ниже 12%, депозитных ставок ниже 10% и росте цен на недвижимость хотя бы на уровне инфляции. В ближайшие год-два такой сценарий маловероятен.
Селезнев заключил, что точечная распродажа квартир уже идет — предложение на вторичном рынке Москвы выросло вдвое. Арендодатели пытаются поднимать ставки на 5−10% в течение 2026 года, но это не перекрывает альтернативную доходность. Часть владельцев переориентируется на вклады, ОФЗ, валютные и квазивалютные облигации, а также фонды коммерческой недвижимости. Держать пустые квартиры в ожидании снижения ипотеки готовы только те, у кого нет долгов или кто опасается за стабильность финансовой системы.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
