Средний срок ипотеки упал до минимума с 2022 года — 23,5 года, следует из данных ЦБ. Еще в начале года он составлял 28,5 года. Причина — в изменении структуры рынка. После введения правила «один льготный кредит одной семье» выдача по госпрограмме просела, уступив рыночным предложениям. Их доля сейчас составляет 45% — это максимум за два года. При этом длинная ипотека всё меньше помогает заемщику осилить заем. По кредиту на 12 млн разница между 30 и 25 годами — всего 1 тыс. в месяц, но 10 млн в переплате. При каких ставках выгодно брать ипотеку и что делать, если нет права на льготу, — в материале «Известий».
Почему срок ипотеки начал уменьшаться
К лету 2026 года средний срок новых жилищных кредитов снизился до 23,5 года — минимального уровня с 2022-го, следует из данных ЦБ. Для сравнения: еще в январе показатель был почти на пятилетку больше.
Причина — в снижении доли льготной ипотеки в выдачах. Сейчас по рыночным ставкам выдается 45% новых жилищных кредитов — это максимум за последние два года. Ставки по ним в среднем составляют 17–18% годовых.
Данные банков подтверждают изменения на рынке. В ВТБ средний срок ипотеки сократился с 27,4 года в январе до 24,3 года в июне, сообщили «Известиям» в его пресс-службе. Там это связывают с ростом доли рыночной ипотеки, которая во втором полугодии, как ожидается, превысит половину всех выдач.
Аналогичную тенденцию видят и в сервисе Сбербанка «Домклик»: по льготным программам заемщики по-прежнему берут кредиты на максимальные 30 лет, а по рыночной ипотеке чаще всего оформляют сроки около 10–12 лет.
Спрос на льготные программы снизился после изменения условий семейной ипотеки, отметил директор по аналитике «Инго Банка» Василий Кутьин. С 1 февраля действует правило «один льготный кредит на одну семью». Многие заемщики поспешили оформить ипотеку до вступления новых требований в силу, поэтому после их введения спрос временно снизился.
Насколько выгодно сокращать срок ипотеки
Главный плюс короткого кредита — экономия на процентах. Те, кто может позволить себе более высокий платеж, всё чаще выбирают сокращение срока, отметила эксперт «Сравни» Лиана Кадырова. При стабильном доходе это позволяет быстрее погасить долг и сильно снизить переплату.
Однако экономия обходится увеличением ежемесячных трат. Если доход семьи упадет — из-за потери работы, болезни или других причин, — обслуживать такой кредит станет гораздо сложнее. К тому же при коротком сроке банк может одобрить меньшую сумму или потребовать более крупный первоначальный взнос, предупредил Василий Кутьин.
Поэтому многие эксперты советуют другую стратегию: оформить ипотеку на длительный срок, чтобы снизить обязательный платеж, а затем, если появятся свободные деньги, досрочно закрывать кредит с сокращением срока. Такой подход дает больше гибкости, отметил руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.
Длинный срок не означает, что придется платить десятилетиями — при желании кредит всегда можно закрыть раньше, подтвердила ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова. Зато в случае временных трудностей небольшой обязательный платеж снижает риск просрочек.
Что делать заемщику с такими ставками
При сокращении срока ипотеки итоговая переплата действительно заметно снижается, причем чем выше ставка, тем сильнее этот эффект, отметил доцент экономического факультета РУДН Андрей Гиринский. В случае с жилищными кредитами по рыночной ставке имеет смысл максимально быстро сокращать срок. Однако льготную ипотеку с низкой ставкой зачастую выгоднее выплачивать по графику, заключила экономист РЭУ имени Г.В. Плеханова Юлия Коваленко.
Лишние деньги при этом можно положить на вклад, процент по ним вдвое больше, чем ставка по льготной ипотеке. Если депозит регулярно пополнять, в конце срока на нем накопится сумма, превышающая итоговую переплату.Также важно учитывать, как будут меняться доходы заемщика. Со временем одна и та же сумма ежемесячного платежа может стать менее ощутимой. Например, при зарплате 100 тыс. рублей платеж в 50 тыс. составляет половину заработка, а при доходе 150 тыс. — уже около трети.
Однако если заработок не увеличивается, даже фиксированный платеж со временем становится более обременительным, предупредил Василий Кутьин. В таком случае из-за инфляции на повседневные расходы будет уходить всё большая часть заработка.
Главный вопрос для тех, у кого нет доступа к льготным программам: брать жилищный кредит сейчас или подождать? Рыночная ипотека становится массово оправданной при ставках около 10% годовых — такой уровень возможен, когда ключевая опустится до нейтрального значения 7,5–8,5%, пояснил ведущий аналитик АМаркетс Игорь Расторгуев. Сейчас, при ставках 17–23% годовых, ссуда без господдержки для большинства россиян остается невыгодной: платеж по кредиту в разы превышает арендную плату за аналогичное жилье, добавил он.
Например, при покупке двухкомнатной квартиры за 15 млн рублей с первоначальным взносом 35% на 20 лет платеж по льготной ипотеке (6%) составит около 70 тыс. рублей, по рыночной — уже более 160 тыс., подсчитал финансовый советник и основатель Rodin.Capital Алексей Родин. При этом аренда аналогичного жилья в столичном регионе, по данным «Авито Недвижимости», составляет около 73 тыс. рублей в месяц.
Поэтому для семьи без льгот разумная стратегия сегодня — снимать жилье и параллельно копить первоначальный взнос на депозитах, полагает Игорь Расторгуев. Сейчас ставки по ним в среднем составляют 13% годовых, следует из данных «Финуслуг».
Также рыночную ипотеку можно рассматривать при крайне высоком первоначальном взносе — от 50% и выше, уточнил Игорь Расторгуев. В таком случае сумма кредита и переплата становятся существенно меньше, но доступен такой вариант далеко не всем.Однако универсального рецепта нет — всё зависит от стабильности доходов и жизненных планов, сходятся во мнении эксперты. Лучше оформить кредит с более комфортным платежом и по возможности гасить его досрочно. В условиях, когда ставки в любой момент могут измениться, такой подход оставляет пространство для маневра.
Ипотечный калькулятор позволяет за секунды рассчитать ежемесячный платёж, общую сумму переплаты и полную стоимость кредита исходя из стоимости жилья, первоначального взноса, ставки и срока. Платежи бывают двух типов — аннуитетный (фиксированный на весь срок) или дифференцированный (убывающий).
Важно понимать, что результаты, полученные с помощью калькулятора, являются ориентировочными. После подачи заявки банк ознакомится с вашей кредитной историей и кредитным рейтингом и на основании вашего кредитного потенциала предложит точные условия сотрудничества.