Опасность состоит в том, что закон допускает восстановление права на жилье спустя десятилетия, из-за чего добросовестный приобретатель становится заложником чужих ошибок.
Российское законодательство до августа 1994 года не требовало от родителей включать детей в состав собственников приватизируемого жилья. Следствием этого стало фактическое лишение тысяч несовершеннолетних прав на квадратные метры. Сегодня эти дети выросли, и они вправе оспорить приватизацию в суде.
Ключевая трудность для покупателя связана со сроком исковой давности. Отсчет трех лет ведется не от даты оформления приватизации, а с того дня, когда гражданин узнал о нарушении своих прав. Нередко это выясняется как раз при подготовке квартиры к продаже. В случае если суд поддержит истца, сделку могут признать недействительной — это обернется утратой и денег, и недвижимости.
Еще одна проблема касается граждан, которые на момент приватизации были прописаны в квартире, однако отказались от доли в пользу родственников. По закону они получают право бессрочного пользования жильем.
На практике это значит, что выписать такого человека через суд практически не удается, даже если собственник сменился. Помимо этого, новый владелец рискует приобрести квартиру вместе с чужим человеком, имеющим полное право там проживать. За добровольное выписывание и освобождение площади «отказники» нередко требуют компенсацию в размере 10−20% от рыночной цены объекта.
В 90-е годы широко использовалась практика выписки жильцов, временно не проживавших в квартире. Это затрагивало тех, кто ушел в армию, проходил длительное лечение или отбывал наказание в местах лишения свободы. Часто такая выписка была фиктивной или принудительной.
После возвращения у этих людей появляются юридические основания для восстановления жилищных прав. Если выяснится, что приватизация прошла без их участия, суд может вернуть им право пользования квартирой либо аннулировать итоги передачи жилья в частную собственность.
Перед покупкой жилья с историей из 90-х нужно тщательно изучить архивную выписку из домовой книги. Она отражает все перемещения жильцов с момента заселения дома. Особое внимание следует уделить тем, кого выписали в связи с призывом в армию, осуждением или по иным причинам, не связанным с покупкой другого жилья. Также важно проверить, были ли прописаны в квартире дети на момент оформления собственности в период с 1991 по 1994 годы.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
