Программа станет более адресной
Новые условия семейной ипотеки будут применяться к кредитам, выданным с 1 октября 2026 года. Ставка и максимальная сумма жилищного займа теперь поставлены в зависимость от числа детей в семье и региона проживания. При наличии одного ребенка ставка составит 10%, в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — 12%. Если в семье двое детей, она будет равна 8% и 10% соответственно, если трое — 6% и 8%. Льготный период субсидирования ограничат 15 годами.
Предполагается, что сокращение числа граждан, подпадающих под новые критерии, и удорожание кредита охладят спрос, что в перспективе приведет к снижению цен на жилье, ранее разогретых массовыми и слабо контролируемыми льготными программами.
«Трансформация института семейной ипотеки в сторону большей таргетированности на поддержку многодетных семей — это давно ожидаемые участниками рынка недвижимости изменения, которые кардинально меняют баланс спроса на рынке», — рассказал доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, кандидат юридических наук Исмаил Исмаилов.
Наиболее заметно новые правила скажутся на самой многочисленной категории семей, пользовавшихся льготными жилищными займами.
«Ключевая проблема состоит в том, что почти 55% заемщиков по данной программе — семьи с одним ребенком. Для них платеж при кредите в 12 млн рублей на 15 лет вырастает примерно до 144 тыс. рублей в месяц. Очевидно, это отсечет значительную часть платежеспособного спроса», — отметил генеральный директор сервиса аренды жилья Colife Артем Бабинов.
Следовательно, при одинаковой стоимости квартиры пройти банковскую проверку теперь смогут не все граждане, которые прежде соответствовали критериям программы.
«Многодетные семьи получают более щедрые условия: ставка 2–4% и лимит до 18 млн рублей в столичных регионах. Но таких семей среди заемщиков немного — около 11–12%», — сообщил руководитель проектов УК «Гамма Групп» Дмитрий Левин.
Новостройки начнут бороться за спрос
В первую очередь изменение условий затронет первичный рынок жилья. В последние годы семейная ипотека была одним из основных источников спроса на новостройки, поэтому сокращение числа потенциальных заемщиков изменит не только объем продаж, но и структуру предложения, особенно в массовом сегменте.
«При этом спрос на компактное жилье для молодых семей с одним ребенком может просесть заметнее, чем на просторные квартиры для многодетных. Девелоперы массового сегмента, где как раз преобладают студии и однокомнатные квартиры, почувствуют охлаждение спроса сильнее», — предположил Левин.
Девелоперы уже используют инструменты, которые позволяют уменьшать расходы покупателя без изменения базового прайс-листа.
«Застройщики сейчас находятся в очень выгодной позиции: у них накоплены большие объемы уже одобренной ипотеки, выданной до изменения условий, и огромный портфель строящихся объектов. Чтобы не допустить просадки, они будут делать акцент не на снижении цены, а на дополнительных бонусах: скидках на отделку, технике, паркинге и рассрочках», — рассказал профессор Финансового университета при Правительстве РФ, доктор экономических наук Сергей Толкачев.
Для некоторых покупателей альтернативой семейной ипотеке станут программы, которые финансируют сами девелоперы или банки-партнеры. Однако их привлекательность будет зависеть от первоначального взноса, срока рассрочки и конечной переплаты.
«Возможен также переток клиентов из льготной ипотеки в сторону рассрочек и субсидированных программ застройщиков, условия по которым могут быть даже привлекательнее видоизмененной семейной ипотеки», — поделился мнением Исмаилов.
В первые месяцы после изменения программы покупатели и продавцы, скорее всего, займут выжидательную позицию, а девелоперы сосредоточатся на наиболее ликвидных проектах.
«В ближайшие три-четыре месяца рынок будет адаптироваться. Октябрь и ноябрь, по нашим оценкам, могут показать снижение числа сделок на 25–30% к сентябрю», — сообщил Бабинов.
Дальнейшая динамика спроса будет зависеть и от изменения ставок по обычной ипотеке. Банк России 11 сентября сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых. Если цикл смягчения денежно-кредитной политики продолжится, рыночные кредиты со временем станут доступнее, а часть отложенного спроса вернется на рынок.
«Вторичка» получит часть покупателей
Готовое жилье может стать альтернативой новостройкам для семей, которые не проходят по новым условиям или не готовы обслуживать более дорогой кредит. Во многих городах вторичное жилье сопоставимой площади продается дешевле, а сделка не требует ожидания окончания строительства.
«Изменение условий семейной ипотеки фактически перезапускает рынок „вторички“. Многие покупатели, которые раньше могли позволить себе только новостройку по льготной ставке, теперь обратят внимание на готовое жилье», — отметил Толкачев.
Переход окажется особенно заметен там, где разрыв между ценой новой и готовой квартиры велик. При этом на решение покупателей будет влиять комплекс факторов: стоимость ремонта, возраст и состояние дома, а также возможность сразу использовать жилье. Тем не менее автоматического преимущества вторичный рынок не получит.
«Для рынка вторичного жилья эффект может оказаться двойным. С одной стороны, часть семей с одним-двумя детьми, для которых новые условия по первичке стали менее подъемными, подтолкнет спрос в эту сторону. С другой стороны, сами заемщики могут не пройти банковский скоринг», — сообщил Левин.
Также ожидается рост числа альтернативных цепочек. Семья может сначала продать имеющуюся квартиру, использовать вырученные средства как первоначальный взнос, а затем приобрести новое жилье. Такая схема позволяет сократить размер кредита, но делает сделку зависимой от сроков продажи и готовности продавцов и покупателей синхронизировать действия.
«Вторичный рынок отличается большей гибкостью: это касается как глубины торга, иногда более 10% от первоначальной цены, так и больших возможностей для альтернативных сделок», — сказал Исмаилов.
Параллельно из субсидируемой программы будут постепенно уходить инвестиционные покупки, связанные с перепродажей или сдачей жилья. Это может уменьшить спекулятивный спрос и сделать структуру сделок более ориентированной на фактическое проживание.
Цены будут снижаться точечно
Как отмечают эксперты, сокращение спроса само по себе не гарантирует падения цен в объявлениях. Девелоперы будут стремиться сохранить номинальную стоимость квадратного метра, поскольку прямое снижение может повлиять на экономику проекта и отношения с банками.
«Прямого снижения цен за квадратный метр я бы не ждал, скорее рынок отреагирует объемом и структурой предложения, а не ценником», — указал Левин.
При этом покупатели могут получить более выгодные условия. Скидки на отдельные квартиры, бесплатная отделка, включение машиноместа или кладовой в сделку будут уменьшать фактическую стоимость покупки, даже если цена квадратного метра останется прежней.
«При отсутствии номинального удешевления в прайс-листе за счет инфляции, включения дополнительных услуг или объектов в сделку, а также скидочных предложений будет происходить фактическое повышение доступности», — подчеркнул Исмаилов.
Вероятнее всего, локальные скидки появятся в проектах, где продажи замедлятся сильнее, чем ожидали девелоперы. Однако отдельные акции не следует считать началом общего падения рынка.
«В итоге можно сказать, что ждать снижения цен стоит не в масштабах всего рынка, а в виде точечных скидок и улучшенных условий», — сообщил Толкачев.
Покупателям предстоит оценивать не только размер скидки, но и всю финансовую конструкцию сделки.
«После корректировки семейной ипотеки рынок жилья не рухнет, просто покупатели станут считать деньги намного внимательнее», — отметила основатель агентства недвижимости «Любимова недвижимость» София Любимова.
Размер скидки перестает играть первостепенную роль, а покупка квартиры, которая стоит на несколько сотен тысяч рублей дешевле, может оказаться менее выгодной.
«Даже если конкретная квартира через несколько месяцев станет дешевле, условия кредитования за это время могут измениться так, что экономии в итоге совсем не получится. Важно постараться найти наиболее выгодную комбинацию цены квартиры и условий покупки, поскольку даже одинаковые по стоимости квартиры могут в итоге обойтись покупателю совершенно по-разному из-за условий кредитования. Покупателю нужно считать не размер скидки, а первоначальный взнос, ежемесячный платеж, срок кредита и итоговую переплату», — заключила она.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией»
Ипотечный калькулятор позволяет за секунды рассчитать ежемесячный платёж, общую сумму переплаты и полную стоимость кредита исходя из стоимости жилья, первоначального взноса, ставки и срока. Платежи бывают двух типов — аннуитетный (фиксированный на весь срок) или дифференцированный (убывающий).
Важно понимать, что результаты, полученные с помощью калькулятора, являются ориентировочными. После подачи заявки банк ознакомится с вашей кредитной историей и кредитным рейтингом и на основании вашего кредитного потенциала предложит точные условия сотрудничества.
