Рыночная стоимость: из чего складывается и как определить

Краткая информация о рыночной стоимости

Понимание рыночной стоимости активов — краеугольный камень успешного инвестирования, оценки бизнеса и принятия стратегических решений. Объясним, что представляет собой этот показатель, как он формируется и чем отличается от других видов оценки. Но сначала — краткая информация по теме.

1. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой актив или товар может быть продан на открытом рынке.

2. В современной практике понятие «рыночная стоимость» все чаще заменяется термином «справедливая цена».

3. Определение рыночной стоимости необходимо не только при сделках купли-продажи, но также при оформлении страховки, наследства, при изъятии имущества для госнужд, выдаче ипотеки, при разделе имущества, судебных разбирательствах и во многих других ситуациях.

4. Существует три основных подхода для установления наиболее справедливой цены актива на открытом рынке:

• метод сравнительного анализа;
• доходный подход;
• затратный метод.

5. На формирование рыночной стоимости влияет целый ряд факторов, в числе которых соотношение спроса и предложения, уровень конкуренции на рынке, степень износа объекта, его местоположение, общие экономические условия и ликвидность товара.

Что такое рыночная стоимость

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой актив или товар может быть продан на открытом рынке при добросовестной конкуренции, когда стороны сделки действуют осмысленно, располагают всей необходимой информацией и не испытывают внешнего давления. Этот показатель отражает реальное состояние рыночной конъюнктуры и зависит от соотношения спроса и предложения, уровня инфляции и общей экономической ситуации в стране.

«Рыночная стоимость отличается от кадастровой, инвестиционной и других видов стоимости тем, что выражает объективную оценку на основе текущих рыночных условий. Она не опирается на расчет производственных затрат или индивидуальные ожидания участников сделки, а отражает ту цену, по которой актив действительно может быть продан в данный момент между обычными участниками рынка», — рассказала Ольга Тарасова, кандидат экономических наук, доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления г. Москвы РЭУ им. Г. В. Плеханова.

Следует отметить, что в современной практике понятие «рыночная стоимость» все чаще заменяется термином «справедливая стоимость». Он закреплен в международных стандартах финансовой отчетности IFRS.

«Справедливая стоимость отражает ту сумму, по которой актив может быть реализован в упорядоченной сделке между осведомленными и независимыми участниками рынка. Это более современный и универсальный подход, обеспечивающий сопоставимость финансовой информации», — добавила эксперт.

Примером может служить ситуация, когда в Москве аналогичные квартиры в одном районе продаются в среднем за N-ю сумму в несколько миллионов рублей. Именно такая сумма отражает их рыночную стоимость, которая по международным стандартам может быть обозначена как справедливая.

Когда нужно знать рыночную стоимость

Рыночная стоимость — это справедливая цена, за которую вещь или услуга может быть продана сегодня на открытом рынке. Но этот показатель нужен не только при сделках купли-продажи. Перечислим ситуации, когда он применяется.

1. Когда вы что-то продаете

Чтобы выгодно продать вещь или услугу и не сработать в убыток себе или же, наоборот, не поставить слишком высокую цену, нужно выяснить рыночную стоимость товара, то есть проанализировать, за сколько люди покупают похожие вещи или услуги.

2. Когда вы что-то покупаете

Чтобы вас не обманули и не продали вам товар дороже, чем он стоит на самом деле, нужно знать его рыночную стоимость.

3. При страховании имущества

Рыночную стоимость часто определяют при страховании для расчета страховой суммы.

4. Когда вы ведете свой бизнес

Рыночная стоимость нужна для оценки активов компании и привлечения инвестиций.

5. При изъятии имущества для государственных нужд

В этом случае рыночная стоимость определяется для того, чтобы компенсировать бывшему владельцу объекта потерю имущества.

6. При оценке залога, в том числе при ипотеке

Рыночная стоимость позволяет банку определить реальную ценность залогового имущества, что влияет на решение об одобрении заявки и размер кредита, который сможет получить заемщик.

7. При определении стоимости неденежных вкладов в уставный капитал

При формировании уставного капитала компании неденежными активами рыночная стоимость позволяет определить размер вклада, который вносит учредитель.

8. При оценке стоимости имущества банкрота

В этом случае рыночная стоимость позволяет определить размер денежных средств, которые кредиторы банкрота смогут получить после реализации имущества.

9. При оценке безвозмездно полученного имущества

Определение рыночной стоимости может потребоваться для уплаты налогов с полученного в дар имущества.

10. При оформлении наследства

Это необходимо, чтобы правильно рассчитать налоги.

11. При разделе имущества

При разводе или в других ситуациях, когда имущество делится, рыночная стоимость помогает определить справедливое разделение.

12. При судебных разбирательствах

В суде часто требуется оценка рыночной стоимости для различных целей. Например, при взыскании ущерба.

Как определить рыночную стоимость

Существует три основных подхода для установления наиболее справедливой цены актива на открытом рынке. Оценка проводится профессиональными экспертами и требует анализа актуальной информации о сделках с аналогичными активами.

1. Сравнительный подход (метод рыночных сравнений)

Основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогами, которые недавно были проданы или выставлены на продажу на том же рынке. Например, если вы оцениваете квартиру, ищут другие квартиры в том же доме или на той же улице, примерно такого же метража, с таким же ремонтом.

2. Доходный подход (метод дисконтирования денежных потоков)

Используется, когда актив генерирует доход. Например, квартира для сдачи в аренду, бизнес, акции. Оценивается, какой дохода объект сможет принести в будущем, и эта будущая прибыль учитывается при определении текущей стоимости. Этот метод особенно эффективен для оценки доходной недвижимости, бизнеса, ценных бумаг.

3. Затратный подход (метод чистых активов)

Определяет стоимость объекта исходя из затрат на его создание или воспроизведение и с учетом износа. Метод включает четыре этапа:

• рассчитываются затраты на создание аналогичного объекта в текущих ценах (стоимость материалов, труда, проектирования);
• вычитается накопленный физический, функциональный и экономический износ;
• определяется рыночная стоимость путем вычитания из затрат на создание фактического износа.

Метод лучше всего подходит для оценки недвижимости, специализированного оборудования, объектов, которые редко продаются на рынке, а также для оценки стоимости бизнеса при ликвидации.

Как формируется рыночная стоимость

Рыночная стоимость — это не фиксированная величина, а результат сложного взаимодействия множества факторов. Рассмотрим ключевые элементы, влияющие на показатель.

1. Спрос и предложение. Высокий спрос при ограниченном предложении ведет к росту цен. И наоборот, избыток аналогичных объектов на рынке может снизить стоимость из-за конкуренции за покупателя. Спрос, в свою очередь, обусловлен платежеспособностью населения, доступностью кредитования и общими экономическими условиями.

2. Местоположение. Например, недвижимость в престижных центральных районах или районах с развитой инфраструктурой всегда ценится выше, чем аналогичные объекты в удаленных или менее развитых районах.

3. Состояние и качество объекта. Чем меньше износ товара, тем выше его рыночная стоимость.

4. Экономическая обстановка. Общие экономические условия в стране или регионе оказывают прямое влияние на рыночную стоимость. В периоды экономического роста спрос и цены могут расти, а во время кризиса — падать.

5. Ликвидность товара. Высокая ликвидность положительно сказывается на рыночной стоимости.

6. Конкуренция. Компании, работающие в нишах с высоким спросом и низкой конкуренцией, как правило, имеют большую рыночную стоимость.

Список источников:

1. Федеральный закон от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Ерастова Т. В. Научная статья «К вопросу об экономической сущности понятия рыночной стоимости предприятия». Журнал «Экономика и социум». 2021.

3. Григораш Е. В., Самодурова С. А., Шишканова А. И., Гулбердиев Ш. Ш. Научная статья «Методология определения рыночной стоимости недвижимости с учетом современных условий». Научный журнал «Экономические науки». 2020.

Эксперт: Ольга Тарасова, кандидат экономических наук, доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления г. Москвы РЭУ им. Г. В. Плеханова