В настоящее время средняя ставка по рыночной ипотеке составляет около 18,7%. За год она снизилась более чем на 10 процентных пунктов, однако все еще остается заградительной. Для наглядности: при покупке квартиры за 30 млн рублей с первоначальным взносом 20% и сроком кредита 30 лет ежемесячный платеж по текущей ставке составит порядка 375 тыс. рублей. Если бы ставка равнялась 12%, выплата уменьшилась бы до 245 тыс. рублей, а экономия составила бы 130 тыс. рублей в месяц. По словам экспертов, это все еще существенная сумма, но уже значительно более доступная. Кроме того, кратно сократится переплата по процентам, что повысит ликвидность приобретаемого актива.
«Ставка около 12% действительно может стать уровнем, при котором рынок ипотеки начнет заметно оживать. Но я бы не называл 12% магической цифрой, после которой ипотека автоматически снова станет массовой», — говорит бизнес-аналитик, преподаватель колледжа мировой экономики и передовых технологий ИМЭС Александр Высоких.
Он приводит такой пример: покупка простой квартиры за 10 млн рублей, первоначальный взнос 20% и кредит на 20 лет. Сейчас платеж получится около 128 тыс. рублей в месяц. При ставке 12% это уже около 88 тыс. рублей, а при 10% — примерно 77 тыс. рублей. Разница большая, но даже 88 тыс. рублей остаются серьезной нагрузкой для средней российской семьи, уверен Высоких.
Сегодня средний ипотечный платеж по рыночной ставке в 19% годовых за однокомнатную квартиру в Красноярске составляет 89,7 тыс. рублей, в Казани — 163,1 тыс. рублей. В Нижнем Новгороде платеж «весит» 118,2 тыс. рублей.
Генеральный директор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев считает, что рынок недвижимости находится на низком старте и реагирует на самые минимальные позитивные изменения, поскольку живет уже не первый год в состоянии ожидания и отложенного спроса.
«Если мы обратимся к статистике, то каждое снижение на 50 б. п. давало рынку ипотечного кредитования прирост минимум на 10% в выдачах по сравнению с предыдущим месяцем после очередного снижения ставки», — добавляет Шавнев.
Когда упадет ставка по жилищным кредитам
Эксперты опираются на прогноз Центробанка, согласно которому ожидать ипотеку под 12% стоит не ранее 2027 года. При этом отложенный спрос начнет восстанавливаться раньше: вслед за снижением ключевой ставки пойдут вниз доходности по вкладам и стоимость займов.
«Отдельные предложения около 12% по ипотеке могут появляться раньше, но устойчивую среднерыночную ипотеку в районе 12% я бы ждал скорее в 2028 году. Оптимистичный сценарий — это конец 2027 года», — полагает Александр Высоких.
61% потенциальных покупателей признаются, что ставка по-прежнему в разы выше их ожиданий и возможностей на долгосрочную перспективу, отмечает Евгений Шавнев. Приемлемая ставка для подавляющего числа заемщиков в части ипотеки составляет 6% — именно эта ставка коррелирует с доходами россиян.
Так, например, при стоимости жилья 12 млн рублей, первоначальном взносе 35% и сроке кредита 20 лет при ставке 6% платеж будет в районе 60 тыс. рублей, а при 15% — уже больше 100 тыс. рублей, подсчитал Шавнев.
Часть клиентов снимет деньги с депозитов и направит их в жилье, однако первое время сделки будут закрываться преимущественно через рассрочку.
В премиальном сегменте покупатели способны обслуживать кредит даже под 30%, но такая покупка теряет экономический смысл из-за низкой ликвидности — актив впоследствии сложно продать без убытка. Поэтому обеспеченные клиенты сейчас чаще выбирают рассрочку, трейд-ин или стараются закрыть ипотеку досрочно.
Ставки в диапазоне 15–17% имеют смысл лишь для тех заемщиков, которые планируют в скором времени рефинансировать долг.
При этом все понимают, что в лучшем случае к ставке 10% рынок придет через 1–2 года, к 12% — в течение года.
Однако ставка — это лишь один элемент спроса. Второй — высокая стоимость недвижимости.
Сейчас ключевая ставка составляет 14%, а ипотека — около 18,7%. Между ними почти пять процентных пунктов. Банк России прогнозирует среднюю ключевую ставку на 2027 год в диапазоне 10,5–12,5%, а на 2028 год — уже 8–9%. Поэтому для действительно массовой ипотеки одного или двух снижений ставки ЦБ недостаточно.
При этом по факту, как показывает практика, снижение на минимальный шаг не будет сказываться глобально на рыночной ипотеке. Однако постоянное снижение ставки на протяжении 10 раз давало заемщикам надежду, что маленькими шагами она станет приемлемой и они смогут рефинансировать свои обязательства, отмечает Евгений Шавнев. Таким образом, катализатором роста ипотечного кредитования были отложенный спрос и надежда на продолжение тенденции по снижению ключевой ставки ЦБ.
Какое жилье дешевле при покупке — советуют специалисты
Совершенно очевидно, что сейчас выгоднее брать вторичное жилье: оно дешевле, и не надо ждать ввода в эксплуатацию, который может затянуться, говорит Евгений Шавнев.
Кроме того, нельзя забывать, что ставка по ипотеке на вторичное жилье ниже — в среднем на 1 п. п., что дает неплохую экономию и распределяет туда спрос.
Однако как только ставки на вторичное жилье станут приемлемыми для рынка — 10–12%, — цена на вторичку покажет рост ввиду повышенного спроса, потому что потенциальные покупатели, как правило, те, кто арендует жилье, не могут позволить себе взять ипотеку сейчас.
Что, кроме ставки, может оживить рынок ипотеки
«Цена отсечения», то есть показатель ставки, при котором ипотека покажет «зеленый свет», должна быть на уровне 10–12%.
Для этого макроэкономические показатели должны укладываться в прогнозные данные, качество клиентов должно быть на уровне, приемлемом для банка, а уровень безработицы не должен расти, поскольку наличие постоянного места работы — это главное условие одобрения, напоминает Евгений Шавнев. Также рост доходов должен быть выше инфляции, чтобы сохранить баланс платежеспособности.
Александр Высоких считает, что для роста рынка должно произойти еще несколько вещей.
Во-первых, инфляция должна устойчиво вернуться к 4%, а не снизиться на один или два месяца. Сейчас инфляционные ожидания населения остаются очень высокими. Пока люди и бизнес ждут дальнейшего роста цен, деньги остаются дорогими.
Во-вторых, должны снизиться ставки по депозитам и стоимость фондирования банков. Банк выдает ипотеку на 15–20 лет и должен понимать, по какой цене он сможет привлекать деньги на длинном горизонте.
В-третьих, не должны резко вырасти цены на квартиры. Это важнейший момент. Если ипотека снизится с 18 до 12%, а вслед за возвращением спроса жилье подорожает на 15–20%, значительная часть выгоды для покупателя просто исчезнет.
Также нужны рост реальных доходов населения, достаточное предложение новых квартир и нормальный уровень первоначального взноса. Массовой ипотека становится не тогда, когда банк пишет красивую ставку в рекламе, а когда платеж занимает приемлемую долю семейного бюджета.
«Поэтому я бы ориентировался даже не на 12%, а на диапазон 10–12%», — полагает Александр Высоких.
При ставках ближе к 10%, стабильных ценах на жилье и росте реальных доходов ипотека действительно сможет снова стать массовым рыночным продуктом, а не кредитом, который человек берет только в расчете на последующее рефинансирование.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
Рассчитайте итоговый доход по вкладу с учётом срока, ставки, пополняемости и капитализации процентов.
Важно понимать, что результаты, полученные с помощью калькулятора, являются ориентировочными. Фактическая доходность по вкладу зависит от выбранных условий, срока размещения и суммы вклада. Точные условия будут определены при оформлении вклада в соответствии с действующими условиями банка.