Эксперты проанализировали динамику цен на жилье в зданиях, построенных до 2016 года, и сопоставили ее с уровнем инфляции и доходностью банковских вкладов. Для чистоты эксперимента выбрали 16 районов, где почти нет недавно сданных новостроек. Оценивался только рост цены без учета затрат на ремонт, содержание, возможные простои и продажу, а также без потенциального дохода от аренды.
Все локации разбили на три группы. В первую вошли районы с массовым старым жилым фондом: Северное Тушино, Бабушкинский, Выхино-Жулебино, Лосиноостровский, Северное Чертаново, Новокосино, Теплый Стан, Ясенево и Капотня. Вторую составили территории с сильным влиянием программы реновации — Гольяново, Люблино, Перово и Нагорный. В третью группу попали престижные локации со старым фондом: Проспект Вернадского, Таганский и Якиманка.
«Главный вопрос — стоит ли использовать старый московский жилой фонд как пассивный способ сбережения капитала, если сравнивать не с ценой покупки, а с инфляцией и доступной финансовой альтернативой. На сопоставимом окне июль 2021 года — июль 2026 года все три контрольные корзины старого фонда выросли в рублях, но ни одна не догнала даже оценочную накопленную потребительскую инфляцию — около 50,7%. Депозитная альтернатива за тот же период дала около 83,1% номинально», — сделали вывод в Vysotsky Estate.
Аналитики подчеркнули: если покупатель рассматривает квартиру в старом доме как способ пассивно сохранить покупательную способность денег за счет роста цены, то выборка 2021−2026 годов показывает слабый результат.
«Ни один из 16 районов не компенсировал оценочную инфляцию на сопоставимом пятилетнем окне. Массовый фонд потерял около 8,8% покупательной способности, реновационная корзина — около 10,3%, престижный старый фонд около — 12,6%», — отметили они.
Сильнее всего за пять лет обесценились квартиры в Бабушкинском районе. Речь идет о падении на 11,2% при номинальном росте цены квадратного метра на 33,8% — до 285 тысяч рублей. Лучшую динамику среди массового сегмента показали Выхино-Жулебино: там жилье потеряло в реальных ценах 4,9%, хотя номинально подорожало на 43,3% — до 258 тысяч рублей за квадратный метр.
В престижном сегменте самый слабый результат для инвесторов зафиксировали в Таганском районе. С 2021 года недвижимость там обесценилась на 15,5%, а номинальная цена квадратного метра выросла на 27,4% — до 419 тысяч рублей.
«Фраза “моя квартира выросла на 40%” сама по себе не говорит о сбережении. Если цены в экономике выросли примерно на 51%, а пассивный депозитный капитал — на 83%, номинальный плюс квартиры может одновременно быть реальным минусом. Условная квартира в 60 квадратных метров в средней массовой корзине стоила летом 2021 года около 11,9 миллиона рублей. К июлю 2026 года ее цена выросла примерно до 16,4 миллиона рублей. Номинальная прибыль выглядит внушительно — около 4,5 миллиона рублей. Но для одного лишь сохранения покупательной способности стоимость должна была подняться примерно до 17,9 миллиона. А пассивная депозитная альтернатива дала бы около 21,8 миллиона рублей. Разрыв между квартирой и депозитом — около 5,4 миллиона. Средний недобор массового фонда составил 25%, реновационной корзины — 26%, престижного фонда — 28», — говорится в исследовании.
