По словам эксперта, теперь купить коммерческую площадь могут не только предприниматели с ИП, но и обычные граждане. Причина в том, что девелоперы начали продавать небольшие офисы (от 30–35 кв. м) по договорам долевого участия (ДДУ) — точно так же, как это происходит с квартирами в новостройках.
«Мы фиксируем рост количества сделок с офисами в Москве именно среди частных лиц. Девелоперы, ощутив спрос на офисы у физлиц, стали предлагать небольшие офисные помещения. Так, в 2025 году на сделки с офисными помещениями площадью менее 100 кв. м пришлось около 30% от общего количества, что на 10 п.п. выше, чем годом ранее», — отметил Межевикин.
Специалист также разобрал, насколько такая стратегия выгодна. Он привел пример: у инвестора есть 25–30 млн рублей — средняя цена «однушки» бизнес-класса в столице. Если положить 30 млн на банковский депозит, за год можно получить около 3,9 млн рублей. Но налоговые правила изменились: с 2025 года порог для повышенной ставки НДФЛ опустили до 2,4 млн рублей. Если у покупателя уже есть основной доход, его годовая сумма наверняка превысит эту планку.
Налог на проценты будет комбинированным. Из 3,9 млн вычитается необлагаемый минимум — 210 тыс. руб. (в 2025 году). Оставшиеся 3,69 млн облагаются так: 2,4 млн по ставке 13% (312 тыс. руб.), а остаток 1,29 млн — по ставке 15% (около 194 тыс. руб.). Итого налог составит примерно 506 тыс. руб. Чистыми на руках остается около 3,39 млн руб.
Вклад — самый простой вариант, но его реальная доходность после уплаты налогов оказывается низкой.
«Что касается покупки квартиры, то ипотека сейчас дорогая. На первичное жилье она составляет в среднем около 19,9% годовых, на вторичку — 19,59%. При покупке квартиры за 30 млн рублей в бизнес-классе можно рассчитывать на арендную ставку от 90 000 до 150 000 рублей в месяц. Для расчета возьмем средний вариант — 120 000 руб/мес. В год это 1,44 млн рублей дохода», — пояснил он.
При этом не стоит забывать о расходах. Ремонт и амортизация: даже в новой квартире с хорошей отделкой жильцы со временем изнашивают технику и мебель. На поддержание жилья нужно закладывать не менее 200–250 тыс. рублей в год. Мебель и оборудование: изначальное обустройство может стоить от 1 до 2 млн рублей. Простои между арендаторами: поиск новых жильцов и оформление договора в среднем занимают 1–2 месяца в год.
«При покупке квартиры в аренду инвестор сразу должен задуматься о том, как будет ее сдавать. Еще одним важным нюансом станет увеличение первоначальных расходов — как минимум инвестору потребуется сделать ремонт и обустройство, тогда как при приобретении офисов сдать можно помещение в "бетоне", а ремонт ляжет на плечи арендаторов», — напоминает Евгений Межевикин.
Сдача квартиры бизнес-класса дает общую доходность около 2,4% годовых от стоимости покупки в 30 млн руб.
Небольшой офис в строящемся бизнес-центре класса А в Москве обойдется примерно в те же 25–35 млн рублей. По данным Nikoliers, средневзвешенная цена продажи качественных офисов (классы Prime, A, B) в первом квартале 2026 года составила 518 644 руб. за кв. м. Это значит, что за 30 млн рублей можно рассчитывать на помещение площадью около 55–60 кв. м. Арендные ставки для юрлиц выше и постоянно растут.
«В пределах Садового кольца — ТТК показатель по арендной ставке увеличился на 42% год к году. А в зоне ТТК — МКАД аренда выросла на 17%», — делится Евгений Межевикин.
В итоге офис площадью 55 кв. м может приносить владельцу около 2,97 млн рублей арендного дохода в год без учета налогов и коммунальных платежей. Договоры аренды с бизнесом заключаются на 3–5 лет. Компании платят аккуратнее, а предсказуемость денежного потока выше.
«Если смотреть на ежегодные денежные поступления, то квартира сегодня приносит самую низкую арендную доходность — после всех расходов чистыми остается около 2,5% годовых, что ниже инфляции. Офис по ДДУ — вариант, где владелец получает и стабильный арендный доход (8–9% чистыми), и прирост стоимости актива (30–40% за время стройки). В сумме за три года офис способен принести 20–30% прибыли, заметно обгоняя и квартиру, и депозит. Люди, которые вошли в эту тему одними из первых в 2024–2025 годах, уже получили хороший рост капитала. Дальше все будет зависеть от экономики», — прогнозирует эксперт.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
