По словам эксперта, Федеральная налоговая служба (ФНС) активно использует перекрестные проверки данных, сопоставляя информацию о банковских операциях, объявлениях о сдаче, показаниях арендаторов и даже обращениях соседей. В текущих условиях рассчитывать на то, что доход от аренды останется незамеченным, не приходится.
Для легализации доходов собственник может выбрать один из нескольких налоговых режимов. Классическим вариантом является уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% или 15% (при доходе свыше 2,4 млн рублей в год) с обязательной подачей декларации по форме 3-НДФЛ. Альтернативой выступает режим самозанятости со ставкой 4% при работе с физическими лицами и 6% — с юридическими, без необходимости подачи декларации, но с ограничением по годовому доходу. Для системной сдачи или при наличии нескольких объектов часто применяется форма индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения (УСН) с налогом 6% от дохода или 15% от прибыли.
На практике штрафные санкции чаще всего возникают из-за неуплаты налога, что влечет взыскание в размере 20% от суммы задолженности, а при доказанном умысле — до 40% с начислением пеней. Отсутствие декларации также является основанием для штрафа, даже если сумма дохода невелика.
«Риски возникают и при выборе неподходящего налогового режима, например, когда фактический доход превышает лимиты, установленные для самозанятых. Это приводит к доначислениям по другим системам налогообложения», — отметил Шумейко.
Ключевые риски для арендодателя связаны с возможностью доначислений за предыдущие три года, которые сопровождаются пенями и штрафами. При регулярной сдаче нескольких объектов налоговая может переквалифицировать деятельность в предпринимательскую, что влечет дополнительные обязательства. Отдельным фактором риска является банковский контроль: частые поступления от разных лиц могут привести к блокировке счетов в рамках требований закона № 115-ФЗ.
«Все чаще проверки инициируются самими арендаторами, особенно в конфликтных ситуациях. При этом отсутствие официального договора не защищает собственника, поскольку факт сдачи может быть подтвержден перепиской, переводами и свидетельскими показаниями», — подчеркнул эксперт.
Для минимизации рисков Шумейко рекомендует изначально выбирать корректный налоговый режим с учетом объема дохода, фиксировать все платежи официально, оформлять договор аренды и внимательно следить за лимитами выбранной системы налогообложения.
«Главная ошибка — рассчитывать, что такой доход останется незамеченным. На практике налоговая видит и денежные потоки, и объявления, и поведение арендаторов. Безопасная стратегия сегодня — это прозрачность и грамотная налоговая модель, которая в итоге обходится дешевле, чем штрафы, доначисления и возможные блокировки счетов», — резюмировал Дмитрий Шумейко.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией»
