«Первое и самое существенное нововведение: одна семья может оформить только одну семейную ипотеку. Это правило перекрывает распространенную схему, когда муж и жена оформляли два отдельных льготных кредита, получая двойную выгоду от программы. Параллельно введено требование об автоматическом участии супругов в качестве созаемщиков при заключении ипотечного договора. Исключение сделано только для случаев, когда один из супругов является иностранным гражданином. Это изменение усложняет банкам задачу исключения одного из супругов из сделки ради улучшения показателей скоринга или кредитной истории. Важно понимать, что параллельно продолжает действовать правило одного льготного ипотечного кредита в одни руки, введенное еще в декабре 2023 года. Оно ограничивает возможность получения повторных льготных ипотек на уровне конкретного человека и остается в силе», — отметил эксперт.
Согласно разъяснениям юриста, в обновленных правилах предусмотрено, что собственниками приобретенного по программе семейной ипотеки жилья могут быть только лица, обладающие правом на данную льготу, то есть родители. Иные лица не вправе выступать собственниками или сособственниками указанного имущества.
Второе изменение касается так называемой донорской ипотеки, когда родитель с детьми формально выступает получателем субсидии, а недвижимость фактически оформляется на третье лицо. Теперь в правилах закреплено, что квартира не может быть приобретена в собственность лиц, не имеющих оснований для получения льготы. Это фактически исключает схемы переоформления жилья на лиц, не являющихся родителями.
Русяев также отметил, что новые требования распространяются и на сделки по рефинансированию ипотечных кредитов.
«Программа позволяет рефинансировать действующую ипотеку по льготной ставке до 6%, если в семье воспитывается ребенок до 6 лет включительно или ребенок с инвалидностью, и исходная ипотека оформлялась на объект, соответствующий условиям программы. Для комбинированных кредитов, где часть суммы выдана по льготной ставке в пределах лимита, а часть сверх лимита по рыночной ставке, установлено специальное правило: рефинансируется только рыночная часть кредита, льготная часть остается без изменений. Что касается сокращения операций банкам и изменений в уровне компенсаций, здесь ситуация менее определенная», — подчеркнул он.
Юрист сообщил, что механизм программы предусматривает компенсацию банкам недополученных доходов за счет средств бюджета, при этом параметры такого возмещения могут корректироваться на основании решений уполномоченных органов. Банк России в своих аналитических обзорах ранее отмечал изменения уровня компенсации по государственным программам в разные периоды.
«Однако на 25 января 2026 года нет опубликованного нормативного акта, который бы устанавливал конкретные новые ограничения или формулы компенсации именно с 1 февраля. Любые такие изменения становятся фактом только после выхода соответствующего документа», — подытожил Русяев.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией»
