Рыночные ипотечные ставки последнее время находились на очень высоком уровне — 25−32% годовых. Часть заемщиков в силу сложившихся условий брали ипотеку по таким ставкам в надежде позднее сделать рефинансирование, улучшив условия. Снижение ключевой ставки создало возможность взять новый ипотечный кредит на более выгодных условиях и сократить таким образом переплату и сэкономить деньги.
Когда возникает выгода
Законодательство РФ не содержит ограничений по возможности рефинансирования ипотеки. Заемщик может участвовать в предлагаемых банками программах перекредитования несколько раз. При этом может использовать две стратегии. Первая предполагает уменьшение срока кредита с перечислением ежемесячного платежа в прежнем размере. Вторая — снижение размера ежемесячного платежа, но с уплатой кредита в течение более длительного срока.
Реальная выгода возникает при соблюдении следующих условий:
- ипотека должна быть оформлена на рынке вторичного жилья более трех месяцев назад;
- ставка по кредиту должна быть не ниже 22%.
Например, рефинансирование ипотечного кредита в размере пять миллионов рублей под 18% годовых, взятого ранее по ставке 28% на 20 лет, позволит сэкономить на процентах свыше трех миллионов рублей за весь период кредита.
Особые случаи
Особого подхода при определении выгоды требуют комбинированная и траншевая ипотека.
Напомним, первый вид сочетает в себе льготную ипотеку и заем по рыночной ставке. При этом проценты могут начисляться за каждый вид кредита отдельно либо усредняться (средневзвешенная ставка). В данном случае рефинансирование будет выгодным, когда текущая ставка по комбинированной ипотеке выше рыночной.
Траншевая ипотека предполагает ее предоставление частями (траншами) в течение определенного периода времени. Как правило, траншей два. Первый заемщику предоставляют до ввода жилья в эксплуатацию. Начисление процентов банк производит только на него, а не на всю сумму кредита, что позволяет заемщику платить вначале небольшие суммы. Второй транш предоставляют на основную сумму кредита обычно после ввода жилья в эксплуатацию.
Чтобы возникла выгода, следует дождаться второго транша и полной выдачи ипотеки, а затем рассмотреть рефинансирование.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
