Разговор идет о жилье в зданиях, возведенных до 1980-х годов и не вошедших в программу реновации. Согласно данным Минстроя, за первое полугодие 2026 года в России сдали 42,8 миллионов кв. м жилья, из которых 16,1 миллиона — многоквартирные дома. Это на 8,5% превышает показатель год к году. Миллионы квадратных метров нового жилья неизбежно обесценивают панельные однушки как класс актива.
«Главный козырь старой однушки — аренда — сегодня перестает работать. Квартира с устаревшим ремонтом в Москве сдается за 40−50 тысяч рублей, это на 15−25% дешевле объектов с современной отделкой, — говорит Тумин. — За те же деньги арендатор выбирает студию в новом ЖК с чистым подъездом и консьержем. Доля квартир с “бабушкиным” ремонтом на рынке аренды сократилась с 40% десять лет назад до 10−15%».
Второй фактор — временное искажение спроса. В Москве на вторичке выставлено около 23,4 тысяч квартир — минимум за пять лет, а средняя стоимость квадрата дошла до 308 тысяч рублей. Пока хрущевки обгоняют новостройки по росту цен (15,7% год к году против 11,7%), но это инерция.
Как только ввод новостроек выйдет на плановые показатели, старый фонд начнет дешеветь, а падение ликвидности станет неизбежным. Именно этот временный разворот спроса на готовое жилье на фоне снижения ставок и сокращения льготных программ и создает обманчивое ощущение стабильности цен на старый фонд.
Наконец, третья преграда — банковский скоринг. Средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке держится около 18,7%. Банки ужесточают требования к старому фонду: требуют повышенный взнос, отказывают в кредите при признаках аварийности. Доля ипотечных сделок на вторичном рынке в отдельные месяцы 2026 года доходила до 70−80%, и отсечение этого пласта клиентов заметно увеличивает срок экспозиции объявления. Без скидки в 5−10% объявления зависают на три-пять месяцев.
Поэтому выходить на рынок нужно уже сейчас, пока цена поддержана дефицитом, считает Тумин. Средняя цена готовой однушки в России — 4,8−5,5 миллионов рублей в крупных городах и около 11 миллионов в Москве. Выручку он советует направить на покупку вторички в домах 2015−2025 годов или на краткосрочные депозиты на три-шесть месяцев, где ставки близки к пику.
«Ключевая ставка ЦБ на 11 сентября сохранена на уровне 14%, а рыночная ипотека остается в диапазоне 15,9−19,45% годовых. Для реализации такого плана остается не более чем год-полтора. Промедление повышает риск остаться владельцем актива, который теряет и цену, и арендный доход, и круг покупателей», — заключает эксперт.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.