По наблюдениям риелтора, сегодня покупатели оформляют ипотечный кредит лишь на 20–25% от стоимости квартиры. Это кардинальное отличие от прошлых лет, когда заемные средства покрывали до 80% суммы и служили главной финансовой опорой для сделки.
«Сегодня речь идет о фактической смене конструкции сделки: теперь покупатель сначала должен самостоятельно вложить довольно крупную сумму, а уже потом использовать ипотеку как вспомогательный фактор», — пояснила она.
«Государство осознанно ужесточает условия, чтобы люди грамотно распределяли финансовую нагрузку и избегали просрочек», — отметила Зобнина.
Освободившуюся нишу заняли покупатели с собственными средствами. Для них квартира — способ перераспределить активы. Банковская статистика это косвенно подтверждает: средний чек по ипотеке растет, а число одобренных заявок падает. Кредит превращается из массового продукта в точечный, уточнила она.
Риелтор добавила, что ставки по-прежнему остаются высокими — около 18–19%, но уже заметен активный спад. Аналитики прогнозируют снижение ставок до 12–14% уже к концу года. Покупатели, которые отслеживают эти показатели, рассчитывают на последующее рефинансирование. Это стало новой нормой поведения: ипотека берется „временно дорогой“, с расчетом на удешевление.
Впрочем, в этой стратегии есть подводный камень. Как напомнила Зобнина, исторически снижение ставок почти всегда тянет за собой рост цен на жилье.
«По оценкам аналитиков прошлых циклов, при удешевлении кредита на 3–5%, рынок способен прибавлять 10–20% в цене за короткий период. В результате будущий покупатель действительно снижает ежемесячный платеж после пониженной ставки ипотеки, но он непременно столкнется с тем, что цена на квартиры выросла — экономия окажется номинальной», — заявила она.
Еще недавно в столице была популярна схема: купить квартиру в ипотеку и сдавать ее, перекрывая платежи арендой. Сейчас эта модель практически исчезла. Высокие ставки делают ее убыточной — арендная плата не покрывает платежи при значительной сумме займа. Положительный баланс возможен только при первоначальном взносе от 50% и выше.
«Дополнительный фактор — рост сроков окупаемости. Если раньше инвестиционная квартира могла выйти „в ноль“ за 10–12 лет, то сейчас этот горизонт в ряде сегментов увеличивается до 15–20 лет, что значительно снижает интерес частных инвесторов», — подчеркнула эксперт.
Итог: число потенциальных заемщиков сократилось, количество отказов по кредитам выросло, а часть спроса ушла в режим ожидания. Но главное изменение глубже — меняется портрет покупателя.
По ее словам, если раньше ипотека была инструментом входа в рынок, то теперь она используется внутри уже сформированного капитала. Покупатель больше не рассчитывает на кредит как на основу сделки — он использует его как финансовый рычаг. Это делает рынок менее зависимым от банковских условий, но одновременно повышает порог входа.
Что будет дальше? Если ставки действительно упадут до прогнозируемых 12–14%, спрос может ожить. Но структура рынка уже не будет прежней.
«Массового возвращения покупателей с минимальным первоначальным взносом не произойдет. Основной драйвер — это текущая аудитория с накопленным капиталом, которая лишь увеличит активность. А значит, при удешевлении ипотеки рынок почти неизбежно отреагирует ростом цен. Ипотека может снова оживить сделки. Но она уже не вернется к роли механизма, который делал жилье массово доступным», — заключила Зобнина.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией»
Ипотечный калькулятор позволяет за секунды рассчитать ежемесячный платёж, общую сумму переплаты и полную стоимость кредита исходя из стоимости жилья, первоначального взноса, ставки и срока. Платежи бывают двух типов — аннуитетный (фиксированный на весь срок) или дифференцированный (убывающий).
Важно понимать, что результаты, полученные с помощью калькулятора, являются ориентировочными. После подачи заявки банк ознакомится с вашей кредитной историей и кредитным рейтингом и на основании вашего кредитного потенциала предложит точные условия сотрудничества.
