КС опубликовал постановление по вопросу об ограничении ответственности застройщиков перед дольщиками за нарушение условий договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Позиция высказана по двум жалобам граждан. В деле Виктора Струкалина застройщик ООО «Волоколамское шоссе 24» летом 2023 года просрочил передачу помещения на полтора месяца и допустил недостатки в отделке. Дольщик в претензии потребовал компенсацию в размере 474,5 тыс. руб. за просрочку и 670,7 тыс. руб. за дефекты, но застройщик платить не стал, и спор перешел в суды. Первая инстанция в январе 2024 года взыскала неустойку, а также штраф за неудовлетворение претензии в добровольном порядке — по закону о защите прав потребителей его размер составляет 50% от взысканной суммы. Но пока шло обжалование в вышестоящих инстанциях, в закон внесли поправки, снизившие размер штрафа до 5%. Новые правила вступили в силу с сентября 2024 года, и со ссылкой на них суды уменьшили штраф.
В деле Алексея Хлебнова застройщик «Перхушково-Девелопмент» на четыре месяца просрочил сдачу объекта, планируемую в сентябре 2023 года. Претензию дольщика застройщик опять же добровольно не удовлетворил. В судах же требования дольщика были снижены как в части штрафа до 5% (2,75 тыс. руб.), так и в части неустойки за просрочку сдачи жилья. Причиной стало постановление правительства РФ № 326 от 18 марта 2024 года, которое ограничило расчет неустойки для застройщиков по ДДУ ключевой ставкой ЦБ РФ не выше 7,5% за период с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2025 года.
Граждане просили КС признать эти новеллы неконституционными, полагая, что они не могут применяться к нарушениям, возникшим до вступления поправок в силу.
Скидка без обратной силы
КС напомнил, что по общему правилу принимаемые в гражданско-правовой сфере нормы не имеют обратной силы, кроме случаев, когда это прямо предусмотрено законом. При внесении поправок законодатель должен следовать «принципу поддержания доверия граждан к закону и действиям государства», это предполагает «сохранение разумной стабильности правового регулирования, недопустимость придания обратной силы установлениям, ухудшающим положение граждан» и предоставление гражданам возможности адаптироваться к изменениям.
В постановлении отмечается значимость конституционной гарантии права на жилище, которое реализуется в том числе через ДДУ, а «возникновение тяжелой жизненной ситуации вследствие неисполнения застройщиком обязательств дает основания для упрека в недостаточном принятии государством мер для защиты интересов граждан». По мнению КС, скидка по штрафу применяется ко всем ДДУ, но лишь к нарушениям, допущенным со дня вступления изменений в силу — с 1 сентября 2024 года. А если отказ застройщика уплатить неустойку имел место до этой даты, применяются старые нормы о штрафе в 50%, пояснил КС.
Постановление же правительства, ограничившее проценты и неустойки для застройщиков по ДДУ, принималось в сложных экономических условиях для «стабилизации финансового состояния» застройщиков жилья и предотвращения их банкротств. При этом КС признал, что введенные ограничения носили «временный и продиктованный чрезвычайной обстановкой характер». В связи с этим спорные нормы не противоречат Конституции, но дела граждан-заявителей подлежат пересмотру.
Десятки тысяч потенциальных претензий
Дольщики выиграли дело только в части штрафа, но не в части снижения неустойки, объясняют юристы. Старший юрист практики разрешения споров ALUMNI Partners Павел Рявкин рассказывает, что ранее были случаи, когда суды снижали потребительские штрафы для застройщиков, руководствуясь поправками. Теперь, отмечает Рявкин, КС уточнил действие новелл во времени, хотя и не запретил применять их к ДДУ, заключенным до вступления поправок в силу, если нарушение допущено после начала действия изменений закона.
КС указал и на недопустимость злоупотребления правом со стороны застройщиков, искусственно затягивающих выплаты до 1 сентября 2024 года, чтобы подпасть под скидку по штрафу, добавляет старший юрист «Рустам Курмаев и партнеры» Владислав Гейтс. По его мнению, позиция КС существенно осложняет ситуацию для застройщиков — они уже не отделаются минимальным штрафом по старым нарушениям и столкнутся с доначислением значительных сумм по незаконченным тяжбам, а прохождение всех инстанций занимает от полутора до трех лет.
«Это будет особенно чувствительно для средних и небольших застройщиков, у которых накоплен портфель незакрытых претензий от дольщиков за 2022−2024 годы», — полагает Гейтс. По данным Росреестра, в 2021—2023 годах ежегодно заключалось 700−900 тыс. ДДУ, и даже при консервативной оценке о нарушениях только по 5−10% договоров это как минимум десятки тысяч потенциальных претензий, уточняет Владислав Гейтс.
Опрошенные «Ъ» крупные застройщики жилья отказались от комментариев.
