Главный фактор, который привел к рекордному числу отказов, связан с ипотекой. За последние годы условия кредитования менялись слишком быстро и зачастую непредсказуемо. Многие покупатели заходили в сделки, ориентируясь на одни процентные ставки и уровень ежемесячного платежа, а к моменту подписания договора долевого участия (ДДУ) или оформления кредитного договора сталкивались с совершенно иной финансовой реальностью. Повышение ставок и ужесточение требований банков приводили к тому, что расчетная нагрузка на семейный бюджет оказывалась существенно выше ожидаемой. В такой ситуации расторжение сделки становилось не эмоциональным, а рациональным решением.
Дополнительное давление оказал и рост сопутствующих расходов на жилье. За последние годы заметно увеличились коммунальные платежи, стоимость обслуживания домов, налоги. При этом значительная часть покупателей изначально считала только цену квартиры и ипотечный платеж, не закладывая в модель будущие обязательные траты. Когда к этим расходам добавлялись затраты на ремонт, особенно в квартирах без отделки, итоговая стоимость владения жильем начинала выглядеть пугающе. Экономика сделки переставала сходиться, особенно если покупка рассматривалась как инвестиция.
Еще одной причиной стали вопросы сроков и качества строительства. В ряде регионов проекты выходили за заявленные сроки, менялись планировки, сокращался объем обещанной инфраструктуры. Покупатели, которые рассчитывали на одни параметры и сроки, в итоге получали другие условия. При возможности вернуть средства многие предпочитали не ждать завершения проекта и выходили из сделки, снижая для себя потенциальные риски.
Кто чаще уходит в отказ
Наибольшее число расторжений приходится на сегмент массовых новостроек. Речь идет о студиях и однокомнатных квартирах, приобретенных с минимальным первоначальным взносом и высокой долей заемных средств. Именно здесь любое изменение ставки или дохода наиболее болезненно отражается на бюджете покупателя. В такие сделки часто не закладывали финансовый запас, поэтому любая нестабильность приводила к отказу от сделки.
Отдельно стоит отметить инвестиционные покупки, сделанные в расчете на рост цен или доход от аренды. В условиях переизбытка предложения и слабого спроса ожидаемая доходность во многих случаях не оправдывалась. Арендные ставки не могли покрыть ипотечные платежи и текущие расходы — в результате инвесторы начали пересматривать свои решения, выходя из сделок еще на стадии строительства.
Больше всего отказов в жилом эконом-сегменте и апартаментах, который брали наименее обеспеченные клиенты без каких-либо сбережений. Тенденцию может переломить отказ от рискованных рассрочек и снижение ипотечных ставок, что позволит банкам одобрять большее количество покупателей, которые получат кредиты на больший срок.
Чаще всего отказываются от квартир без отделки или с черновым ремонтом. В текущих условиях покупатели не всегда готовы брать на себя дополнительные расходы и риски, связанные с ремонтом, ростом цен на материалы и услугами подрядчиков. Готовое жилье с понятным бюджетом сегодня выглядит для многих более выгодным вариантом.
«Массовый сегмент оказался наиболее уязвимым, потому что именно здесь решения часто принимались на грани финансовых возможностей. При минимальном первоначальном взносе у покупателя практически нет запаса прочности, и любое изменение условий сразу ставит под вопрос саму возможность покупки», — добавляет София Любимова, эксперт по недвижимости, ипотечный брокер, основатель и директор агентства недвижимости «Любимое».
Иллюзия покупки
Существенную роль в росте отказов сыграли и увеличение числа рассрочек от застройщиков. В период высокой ключевой ставки многие покупатели заходили в такие схемы, рассчитывая, что позже смогут перейти на ипотеку на более выгодных условиях. Фактически жилье просто «бронировалось» в ожидании снижения ставок. Однако этого снижения не произошло, банки начали чаще отказывать в кредитах, а финансовое положение части покупателей за время ожидания ухудшилось. Когда пришло время оформлять ипотеку, стало очевидно, что обязательства превышают возможности, и рынок получил волну расторжений.
«Для многих покупателей рассрочка стала психологической заменой решения: формально сделка есть, но реального финансового обязательства еще нет. Это создало эффект отложенного отказа, когда проблемы не решаются, а просто переносятся на несколько месяцев вперед», — поясняет София Любимова.
На ситуацию также повлиял и переизбыток предложения: сейчас на рынке остается много непроданных квартир, спрос слабый, и покупатели понимают, что у них есть выбор. Это увеличивает шанс отказа от сделки и снижает количество уже заключенных договоров.
Переломить тревожную тенденцию на первичном рынке можно только комплексно. Основным фактором остается стабилизация и постепенное снижение ипотечных ставок до понятного и прогнозируемого уровня. Не менее важна и прозрачность сделок на старте. Когда покупатель сразу понимает полную стоимость покупаемой квартиры, включая ипотеку, налоги, коммунальные платежи и стоимость ремонта, вероятность расторжения ДДУ снижается. Осознанный расчет заменяет эмоциональное решение и снижает риск разочарования на поздних этапах.
Свою роль играет и развитие безопасных и понятных схем расчетов. Расширение практики использования эскроу-счетов, в том числе в индивидуальном жилищном строительстве, а также законодательные инициативы по защите покупателей при срыве сроков строительства формируют дополнительный уровень доверия к рынку.
Рынок по-взрослому
Рост числа расторгнутых сделок с новостройками — еще не признак коллапса рынка, а скорее отражение его трансформации. Покупатели стали внимательнее считать деньги, перестали принимать решения «на авось» и закладываться в оптимистичные сценарии. Спрос возвращается медленно, а требования к застройщикам и банкам становятся выше.
«Рынок недвижимости сейчас проходит фазу, когда количество сделок уступает место их качеству. Покупатель больше не готов входить в долгосрочные обязательства без четкого понимания рисков, и это заставляет всех участников рынка (от банков до застройщиков) пересматривать свои подходы», — заключает София Любимова.
Для рынка недвижимости это болезненный, но необходимый этап. Он очищает его от иллюзий, избыточных ожиданий и слабых финансовых моделей. В долгосрочной перспективе это приведет к снижению числа отказов, более устойчивым сделкам и формированию зрелого, предсказуемого рынка, где решения принимаются не под влиянием страха упустить шанс, а на основе реальных возможностей.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
