Оценка недвижимости: 5 этапов проведения

Главное об оценке недвижимости

Процедура оценки недвижимости состоит из пяти основных этапов: поиска оценщика, заключения с ним договора, сбора информации, выбора метода оценки, расчета стоимости услуги и составления отчета.

Такая услуга востребована при заключении сделок купли-продажи, оформлении ипотеки и разделе имущества. Приведем краткую информацию по теме в виде таблицы.

Что такое оценка недвижимости

Оценка недвижимости представляет собой процедуру определения стоимости объектов: квартиры, жилого дома, земельного участка, дачи, гаража, коммерческой недвижимости (складского комплекса, офисного помещения, производственного объекта и так далее). 

Услуга определения стоимости регулируется российском законодательством, в частности:

• Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (1);
• приказом Минэкономразвития РФ от 14 апреля 2022 года № 200 (2);
• Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ и другими законодательными актами (3).

Зачем проводят оценку недвижимости

Оценка объекта недвижимости востребована в самых разных ситуациях, например:

• при сделках купли-продажи, мены;
• для оформления ипотечного кредита;
• при разделе имущества;
• при страховании объекта для расчета суммы страховых выплат;
• для оценки ущерба от несчастного случая (пожар, стихийное бедствие и прочее);
• в судебном процессе по имущественным спорам;
• при оформлении наследства на недвижимое имущество;
• в случае ликвидации организации, ее реорганизации, банкротства с целью выявления активов предприятия и определения их стоимости;
• при наличии претензий со стороны налоговых органов.

В некоторых случаях оценка стоимости недвижимости является обязательной (1). Например, при составлении брачного контракта и разделе имущества, когда этого требует один из разводящихся супругов или оба.

Обязательна оценка стоимости недвижимости и при оформлении ипотечного кредита, так как и в договоре, и в закладной должна быть указана рыночная или кадастровая стоимость предмета ипотеки, а имущество, заложенное по такому договору, подлежит обязательному страхованию (4). 

В ряде случаев, даже если оценка недвижимости не считается обязательной, наличие экспертного заключения позволяет защитить интересы всех участников процесса и избежать финансовых рисков.

Виды оценочной стоимости недвижимости

Выделяют четыре основных вида оценочной стоимости, расскажем подробнее о каждом. 

1. Рыночная. Это наиболее вероятная цена объекта недвижимости, по которой его можно продать или купить в настоящий момент при свободной продаже. При ее расчете оценщик берет во внимание стоимость аналогичных по характеристикам объектов (площадь, планировка, год постройки и так далее). Также учитываются район расположения, наличие инфраструктуры вокруг дома, спрос на жилье и иные факторы. 

Если проведение оценки недвижимости обязательно, но в нормативно-правовом акте или договоре об оценке не указан конкретный вид устанавливаемой стоимости либо используются термины «эквивалентная», «реальная», «действительная» и другие, оценщик устанавливает рыночную стоимость (1).

2. Кадастровая. При проведении такой оценки учитываются различные ценообразующие факторы, в том числе для целей налогообложения и расчета арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (3). Примерный перечень таких ценообразующих факторов содержится в Приложении № 3 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04 августа 2021 года № П/0336 (5).

3. Ликвидационная. Под такой стоимостью понимают наиболее вероятную цену, за которую объект недвижимости можно продать максимально быстро. При ее расчете учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, из-за которых продавец вынужден продавать недвижимость по стоимости ниже рыночной.

4. Инвестиционная. Такая стоимость объекта недвижимости определяется с учетом потенциального дохода (будущей прибыли) от него. Обычно она выше рыночной стоимости и позволяет понять, выгодно ли вкладывать средства в тот или иной объект. 

Кто проводит оценку недвижимости

Оценкой недвижимости занимаются профессиональные оценщики. Их деятельность регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ (1). 

У оценщика должно быть профильное высшее образование либо профессиональная переподготовка в области оценочной деятельности. Он обязан подтверждать квалификацию каждые три года, начиная со следующего года после получения аттестата. Также оценщик обязан быть членом саморегулируемой организации оценщиков и иметь страховой полис ответственности (1).

Проводить оценку может как сам банк (например, если при ипотечной сделке не оформляется закладная), так и независимый оценщик. Обычно на официальном сайте банка размещается список аккредитованных компаний, среди которых заемщик может самостоятельно выбрать оценщика. 

По каким критериям оценивают недвижимость

Основные параметры, от которых зависит стоимость объекта недвижимости, можно разделить на общие, существенные и второстепенные. 

К общим критериям относятся:

• рыночная конъюнктура, объем спроса и предложения на аналогичные объекты, динамика цен;
• разновидность застройки: типовая, уникальная, серийная;
• местоположение: район, транспортная доступность (наличие транспортной развязки, парковок, остановок общественного транспорта, перспективы развития транспортной инфраструктуры);
• экологическая обстановка: удаленность от промышленных предприятий, наличие естественных и искусственных водоемов, лесного массива;
• развитость инфраструктуры: наличие вблизи объекта школ, детских садов, аптек, поликлиник, магазинов, объектов культуры и так далее.

К существенным факторам относятся:

• год постройки, степень износа;
• этажность дома и этаж расположения в нем объекта недвижимости;
• метраж помещения (общий, жилой, кухни), количество комнат;
• техническое состояние, наличие ремонта (косметический, евро, дизайнерский);
• наличие мусоропровода, лифта;
• планировка: стандартная, индивидуальная;
• тип санузла (совмещенный, раздельный), количество санузлов в помещении.

Второстепенные критерии — это факторы, которые не для всех покупателей важны, но они обязательно учитываются при проведении оценки. К ним относятся:

• высота потолков;
• наличие лоджии, балкона;
• вид, открывающийся из окон. 

Методы оценки недвижимости

Оценщик вправе самостоятельно выбирать метод оценки объекта, руководствуясь стандартами (1). При проведении оценки используются три подхода (2). 

1. Сравнительный подход. Объект сравнивают с его аналогами. В основе подхода лежат принципы ценового равновесия и замещения (2).

2. Доходный подход. Определяют возможный доход от использования объекта недвижимости. В основе подхода лежит принцип ожидания выгод (2).

3. Затратный подход. Определяется размер затрат, которые потребуются для воспроизводства или замещения объекта. Затраты рассчитываются с учетом износа здания или его компонентов. В основе подхода — принцип замещения (2).

Как проводится оценка недвижимости

Процедура оценки недвижимости включает пять основных этапов.

1. Поиск оценщика и обсуждение с ним задачи. Заказчик должен четко объяснить, для чего требуется оценка недвижимости. От этого будут зависеть вид оценочной стоимости, метод оценки, список необходимых документов.

2. Заключение договора на проведение оценки. Он составляется в простой письменной форме и должен обязательно содержать ряд сведений, включая цель оценки, описание объекта недвижимости для его идентификации, вид определяемой стоимости, дату проведения процедуры и размер вознаграждения, которое получит оценщик (1).

3. Сбор информации, выбор метода оценки. Оценщик выезжает на место, осматривает недвижимость, изучает документы, делает фото, проверяет, соответствует ли недвижимость плану БТИ, отмечает обнаруженные дефекты, определяется с методом оценки.

4. Расчет стоимости. Оценщик определяет итоговую стоимость объекта недвижимости. 

5. Составление отчета об оценке объекта. Документ составляется на бумажном носителе и (или) в электронной форме. Содержание отчета должно соответствовать требованиям, предъявляемым к нему статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ. 

Срок действия документа составляет шесть месяцев с даты его формирования (1). 

Список источников: 

1. Федеральный закон от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Приказ Минэкономразвития РФ от 14.04.2022 года № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки». 

3. Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

4. Федеральный закон от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

5. Приказ Росреестра от 04.08.2021 года № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке».