Осень 2026 года может стать наиболее удачным за последние десять лет временем для продажи однокомнатных квартир в старом жилом фонде. Прежде всего речь идет об объектах, которые владельцы сдают в аренду, а не используют для собственного проживания.
Такое мнение высказал Валерий Тумин, руководитель направления по России и СНГ компании «Фам Пропертис». По его словам, стоимость подобных объектов сейчас завышена из-за нехватки предложений, однако ситуация на рынке постепенно меняется не в их пользу.
Речь идет о квартирах в домах, построенных до 1980-х годов и не включенных в программы реновации.
По данным Минстроя, за первую половину 2026 года в России ввели 42,8 млн кв. м жилья, в том числе 16,1 млн кв. м в многоквартирных домах. Это на 8,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По мнению Тумина, увеличение предложения нового жилья может снизить инвестиционную привлекательность старых панельных квартир.
Генеральный директор инвестиционной компании «Флип» Евгений Шавнев считает, что вторичное жилье по-прежнему пользуется спросом. По его оценке, с начала года цены на него выросли на 10–12%.
Эксперт полагает, что на фоне проблем в строительной отрасли и изменений в программах льготного кредитования вторичное жилье еще долго будет востребовано, а цены продолжат расти. При этом продавцы все реже соглашаются предоставлять скидки.
По оценке Шавнева, доля предложений о продаже однокомнатных квартир в старом фонде сократилась до менее чем 1% от общего объема предложений. За последние десять лет этот показатель достиг минимума.
Одновременно значительно выросла стоимость таких квартир. За пять лет они подорожали в среднем на 115% — с 201 тыс. до 434 тыс. рублей за квадратный метр. Только за последний год цены увеличились на 36%.
Рынок недвижимости и аренды в России за последние несколько лет существенно изменился. Прежние подходы к инвестициям в жилье постепенно теряют актуальность.
Кандидат экономических наук, преподаватель Колледжа мировой экономики и передовых технологий Лилия Буркина объяснила, как высокие ипотечные ставки, рост предложения и изменение предпочтений арендаторов влияют на рынок.
Почему снижается спрос на аренду старых однушек
Раньше однокомнатная квартира была одним из самых востребованных вариантов для аренды. Ее снимали студенты, молодые пары и специалисты, живущие отдельно от семьи, отмечает Лилия Буркина.
Сейчас спрос на такие квартиры замедляется или снижается. По мнению эксперта, на это влияют несколько факторов.
Во-первых, арендаторы с ограниченным бюджетом все чаще выбирают студии в новостройках. За те же деньги или немного дешевле они могут получить квартиру с современным ремонтом, новыми лифтами и благоустроенным двором. В некоторых случаях такие дома также отличаются лучшей транспортной доступностью благодаря развитию метро.
Во-вторых, рост стоимости жизни заставляет арендаторов сокращать расходы. Те, кто раньше снимал отдельную однокомнатную квартиру, теперь рассматривают более дешевые варианты: комнаты, небольшие студии на окраинах или коливинги — жилье с общими пространствами для нескольких арендаторов.
В-третьих, выросло предложение на рынке аренды. Инвесторы, покупавшие квартиры в новостройках в последние пять лет для последующей сдачи, вывели на рынок большое количество студий и еврооднушек. В результате владельцам старых однокомнатных квартир приходится активнее конкурировать за арендаторов.
Могут ли студии в новостройках заменить старые однушки
По мнению Буркиной, студии в новостройках стали одной из главных альтернатив старым однокомнатным квартирам, особенно в бюджетном сегменте аренды.
Среди преимуществ студий эксперт выделяет современный ремонт, развитую инфраструктуру и более удобные планировки. Например, квартира с объединенной кухней-гостиной и отдельной спальной зоной может восприниматься как более комфортная, чем старая однушка с узкой комнатой.
Однако у студий есть и недостатки. Обычно они меньше по площади, коммунальные платежи в расчете на квадратный метр могут быть выше, а в домах с большим количеством инвестиционных квартир возможна высокая плотность заселения.
Буркина считает, что старым однокомнатным квартирам без заметных преимуществ становится сложнее конкурировать с новостройками.
При этом привлекательное расположение, близость к метро, качественный дом или хороший ремонт могут сохранить спрос на такую недвижимость.
Стоит ли продавать однушку в старом фонде
В большинстве случаев собственникам стоит задуматься о продаже такой квартиры или хотя бы пересмотреть свою инвестиционную стратегию, считает Лилия Буркина.
По ее мнению, продажу стоит рассмотреть, если квартира находится в старом панельном доме, требует серьезного ремонта или расположена в спальном районе с неудобной транспортной доступностью.
Спрос на подобные объекты может снижаться, поскольку часть покупателей предпочитает новостройки, в том числе с возможностью оформить льготную или семейную ипотеку. Доходность от сдачи старых квартир также может уступать инфляции и ставкам по банковским вкладам.
При этом не все квартиры в старом фонде теряют привлекательность. Если жилье находится в качественном кирпичном доме, имеет удобную планировку и расположено в центре или востребованном районе, его можно сохранить для сдачи в аренду.
Однако собственнику, возможно, придется вложиться в современный ремонт. Такие квартиры по-прежнему могут быть востребованы среди платежеспособных арендаторов, которые предпочитают дома с меньшим количеством квартир.
Стоит ли продавать двухкомнатные квартиры в старом фонде
С двухкомнатными квартирами ситуация иная. По мнению Буркиной, переносить на них выводы об однушках было бы неправильно, поскольку они рассчитаны на другую аудиторию.
Прежде всего речь идет о семьях с детьми. Для них важно наличие отдельной спальни, которую не могут предложить студии и большинство однокомнатных квартир.
Старая двухкомнатная квартира в районе с развитой инфраструктурой, школами, детскими садами и поликлиниками может оказаться привлекательнее нового малогабаритного жилья на окраине.
Кроме того, двухкомнатные квартиры востребованы среди арендаторов, которые снимают жилье совместно, чтобы сократить расходы. Например, двум специалистам удобнее жить в квартире с отдельными комнатами, чем делить пространство одной студии.
По мнению Буркиной, продажу двухкомнатной квартиры стоит рассмотреть в нескольких случаях.
Первый — дом находится в аварийном или ветхом состоянии, а район постепенно теряет привлекательность.
Второй — квартира имеет неудобную планировку, например две непропорциональные по площади комнаты. Такое жилье может быть сложнее сдать в аренду или продать.
Третий — собственник хочет направить деньги в другие активы, например облигации, фонды недвижимости или более ликвидное жилье.
Если же квартира находится в качественном доме, расположена в хорошем районе и имеет удобную планировку, торопиться с продажей необязательно.
По мнению эксперта, такие двухкомнатные квартиры сохраняют привлекательность для долгосрочных инвестиций благодаря спросу на семейное жилье.
Что происходит на рынке аренды в 2025–2026 годах
Лилия Буркина выделяет несколько основных тенденций, которые влияют на доходность недвижимости и поведение арендаторов.
Снижение доходности. По оценке эксперта, чистая доходность от сдачи квартир в крупных городах снизилась до 4–5% годовых, а в отдельных случаях оказалась еще ниже. Это делает покупку жилья для последующей сдачи менее привлекательной по сравнению с банковскими вкладами и облигациями.
Рост требований к ремонту. Арендаторы стали внимательнее относиться к состоянию жилья. Квартиры с устаревшим ремонтом могут простаивать месяцами или сдаваться со значительной скидкой. Чтобы быстрее найти арендатора, собственникам приходится вкладываться в современный нейтральный ремонт и базовую меблировку.
Популярность коливингов и апартаментов. Развиваются форматы совместного проживания и профессионального управления арендным жильем. Управляющие компании берут на себя ремонт и обслуживание объектов, предлагая арендаторам гибкие условия, а инвесторам — более предсказуемый, хотя и не всегда высокий доход.
Разделение рынка на сегменты. Квартиры в привлекательных районах с качественным ремонтом сохраняют спрос. В бюджетном сегменте растет конкуренция: большое количество студий заставляет собственников снижать цены или улучшать условия аренды.
При этом Евгений Шавнев не советует продавать недвижимость только ради самой продажи.
По его мнению, квартира остается капиталом, который можно использовать для решения финансовых задач. Поэтому в ближайшие один-три года продажу стоит рассматривать прежде всего в тех случаях, когда собственнику нужна крупная сумма денег или он планирует приобрести новое жилье на средства от продажи старого.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
