Зачем нужно нотариальное удостоверение
В последние годы резко возросло число преступлений на рынке недвижимости, нарушений прав собственников, судебных споров, говорится в пояснительной записке к законопроекту о введении обязательной регистрации сделок с недвижимостью, проводимых между физическими лицами, через нотариуса. Связано это с развитием интернет-технологий и, соответственно, возможностей проведения удаленных сделок. На этом фоне логично выросло число мошеннических схем, которые аферисты «проворачивают» с доверчивыми гражданами. По данным МВД, около 5−7% сделок проходят с нарушением закона. Предполагаемый ущерб от мошеннических схем демонстрирует рост: с 3,11 млрд руб. в 2018-м до 9,92 млрд руб. в 2024 году, а за 10 месяцев 2025-го уже достигает 10,72 млрд руб. Но это только верхняя часть айсберга проблем. На деле число жертв и потерь от таких операций гораздо выше.
На данный момент обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки, проводимые с долями в праве общей собственности на недвижимость, операции с имуществом подопечных лиц, а также продажа жилья, принадлежащего несовершеннолетним или ограниченно дееспособным гражданам. Плюс к тому при сделках с жильем лиц под патронажем необходимо и одобрение органов опеки, что также снижает риск мошенничества.
С 2024 года правило «пройти через нотариуса» распространяется и на дарение жилья. В марте 2026 года правительство РФ одобрило законопроект об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки между физическими лицами.
Остальные сделки могут проводиться без участия нотариуса, что создает риски для участников. Депутаты предлагают сделать нотариальное удостоверение обязательным для всех сделок по продаже недвижимости между гражданами. Это поможет защитить россиян от мошеннических схем и снизить количество судебных споров.
«По факту предлагаемая мера достаточно формальная, но с небольшим “но”. В качестве тестирования ее сначала можно и логично было бы распространить на сделки повышенного риска. Например, это сделки, совершаемые по доверенности или где владельцы доли — люди старше 60 лет, или где фигурируют недееспособные или несовершеннолетние лица», — считает генеральный директор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев.
Преимущества нотариального удостоверения
Нотариус обладает большими возможностями для проверки подаваемой ему информации и документов, что снижает вероятность потери имущества. В случае нотариального сопровождения риск признания сделки недействительной минимален.
В перечень услуг нотариата входит принятие денежных средств и ценных бумаг на депозит. Для этого в отечественных банках открывают специальный публичный счет, говорит юрист Валерий Михайлов. Воспользоваться услугой можно для взаимных расчетов по сделкам или при исполнении обязательств.
Внести деньги на публичный депозитный счет нотариуса можно при личном обращении или удаленно, отмечает эксперт. Сразу после зачисления средств обязательство считается исполненным. Публичный счет в системе нотариата называется таковым, поскольку деньги на него вправе внести любое заинтересованное лицо. С учетом особенностей сделок и исполнения обязательств это будет сторона, которая должна перевести средства контрагенту. Термин «депозитный» означает, что внесенная сумма будет храниться на счете, пока за ней не обратится кредитор. Ответственность за сохранность средств несет нотариус.
Согласно данным Федеральной нотариальной палаты, за последние несколько лет было выявлено более тысячи случаев обращения с поддельными документами. Введение обязательной нотариальной формы при регистрации сделок поможет снизить финансовые издержки участников и уменьшить нагрузку на бюджет государства за счет сокращения затрат на противодействие преступлениям в этой сфере, считают авторы документа. Но не все эксперты рынка с этим согласны.
Проблемы и вызовы
Несмотря на преимущества, обязательное нотариальное удостоверение может привести к дополнительным расходам для участников сделок. Например, федеральный тариф за нотариальное удостоверение не превышает 20 тыс. руб., однако затраты на риелтора могут составлять 3−5% от суммы сделки. Важно учитывать, что в случае судебных разбирательств расходы на адвоката могут быть значительно выше.
Депутаты подчеркивают необходимость ограничения совокупной стоимости нотариальных услуг и предоставления льгот для социально уязвимых граждан. Они считают, что только комплексный подход оправдает дополнительную нагрузку на граждан, обеспечив реальное повышение безопасности сделок.
«Поскольку подобное новое звено в сделке — это нагрузка для сторон, и она должна четко быть обусловленной, а эффект от нее — доказанным», — считает Евгений Шавнев. При этом другой стороной медали будет рост издержек, полагает он. Например, появится дополнительный обязательный платеж на нотариуса и на заведение нотариального счета, а затраты на оформление станут более ощутимыми.
При этом на вторичном рынке стороны не особо расположены тратить лишние средства при сделке, поэтому, скорее всего, эта нагрузка ляжет либо на продавца, либо на покупателя, добавляет эксперт.
Также увеличится срок сделки: запись к нотариусу, проверка документов, подготовка проекта договора, дополнительное согласование.
Заключение
Введение обязательного нотариального оформления сделок с недвижимостью между гражданами в России может стать важным шагом к повышению правовой защиты и снижению мошенничества. Однако необходимо тщательно проработать механизмы реализации этой инициативы, чтобы избежать чрезмерной финансовой нагрузки на граждан и обеспечить доступность нотариальных услуг.
При этом количество мошеннических сделок вряд ли существенно снизится, однако мера повлияет на те случаи, где присутствует схема «быстрого обмана», полагает Евгений Шавнев. А обращение к нотариусу удлинит сроки и оставит время для тщательного обдумывания.
Таким образом, более рациональная модель в данном случае — это обязательное нотариальное удостоверение только для высокорисковых категорий сделок и усиление цифровой проверки личности.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
