С 1 февраля 2026 года на рынке льготной ипотеки вступают в силу новые условия. Государство обновило параметры программ, чтобы сделать поддержку более адресной. Для части семей это может означать невозможность получения льготного кредита. Рассмотрим, какие заемщики окажутся наиболее уязвимы к новым ограничениям и какие решения им доступны.
Группы риска
В первую очередь могут получить отказ семьи, в которых есть финансовые или юридические сложности у одного из супругов. После 1 февраля вся семья может получить отказ при следующих обстоятельствах:
- у одного из супругов есть задолженности по исполнительным производствам у ФССП;
- действующие кредиты с высокой долговой нагрузкой;
- судимость в анамнезе;
- участие одного из супругов в процедуре банкротства (нынешнее или прошлое).
Поскольку оба супруга теперь обязательны в ипотечном договоре, банк рассматривает их как единого заемщика. Даже если один супруг полностью платежеспособен, риски второго автоматически распространяются на всю заявку.
Семьи с нестабильным или недостаточным доходом
С 1 февраля банки ужесточают оценку платежеспособности и теперь чаще учитывают доход обоих супругов, поскольку оба участника становятся обязательными в договоре. Это увеличивает число отказов для следующих категорий:
- один из супругов не работает или трудоустроен нерегулярно;
- часть доходов невозможно подтвердить официально;
- уровень задекларированного дохода едва соответствует минимальным требованиям.
Такая ситуация затрудняет оформление ипотеки для семей, где один из партнеров находится в декрете, а реальный доход есть только у второго. «В таком случае все еще можно будет привлечь созаемщика, но банки с меньшей вероятностью одобрят такой кредит, требуя от созаемщика реального совместного проживания и доходов, а не формального участия, — говорит эксперт-аналитик Банки.ру Артур Хачатрян. — Для участника такой схемы есть определенные риски: у созаемщика будет совместная ответственность, и в случае просрочек ухудшится кредитная история всех участников договора. Также есть риск, что созаемщик не сможет получить еще одну льготную ипотеку, пока полностью не закроется эта».
Покупатели квартир с инвестиционными целями
С 1 февраля семейная ипотека становится практически недоступной для инвесторов и лиц, приобретающих недвижимость не для проживания.
Отмена донорской ипотеки перекрывает возможность оформить льготный кредит «на родственника» или только формально соответствовать условиям программы при отсутствии реального проживания. Тем самым исключаются схемы перепродажи, покупки недвижимости «на вырост» или под инвестиционные цели по семейной ставке.
Возможные решения
Доступные варианты включают оформление рыночной ипотеки с последующим досрочным погашением и рефинансированием, рассрочку от застройщика на короткий срок (при наличии достаточных средств для закрытия остатка в течение четырёх-шести месяцев), альтернативно — покупку за собственные средства с временным размещением части капитала на депозитах или косвенные инвестиции в сектор недвижимости (через фонды и проекты, не связанные с ипотекой).
Родители, у которых дети проживают отдельно
Дополнительные сложности ожидают родителей после развода или ведущих раздельное проживание. Для семейной ипотеки требование к регистрации ребенка теперь ключевое: ребенок, имеющий право на льготу, должен быть прописан по адресу родителя-заемщика. Если дети проживают с другим родителем, только он может получить право на участие в программе.
Это особенно актуально для разведенных семей: теперь формальное родство не гарантирует доступ к ипотечной программе — решающим фактором становится факт совместной регистрации ребенка.
Возможности для родителей
Если заемщик после развода не использовал право на льготную ипотеку, а в новом браке у него родится ребенок, он может рассчитывать на господдержку при получении кредита.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией»
