Аналитический центр сервиса «Домклик» зафиксировал устойчивый сдвиг в структуре российского рынка первичной недвижимости. Доля самого бюджетного сегмента — экономкласса — продолжает сокращаться, освобождая место для проектов бизнес- и премиум-категорий. Интерес к этому сегменту у покупателей растет, но на покупку таких квартир зачастую не находится средств.
Ключевые показатели по стране
Если год назад на доступные сегменты (эконом и комфорт) приходилось 85,3% всего объема предложения, то сейчас этот показатель снизился до 82,7%. В абсолютных значениях доля «выходящего в рынок» экономкласса за двенадцать месяцев упала с 19% до 16,2%, тогда как бизнес-класс продемонстрировал рост с 12,4% до 14,6%.
Несмотря на общую тенденцию к удорожанию, доступное жилье сохраняет доминирующее положение в масштабах страны. Однако эксперты отмечают его постепенное вымывание из экспозиции. При этом спрос на него остается высоким: доля экономкласса в ипотечных сделках составляет 24,3%, что заметно превышает его долю в текущем предложении — 18,6%.
Сейчас рынок новостроек переживает не самый лучший период, особенно на фоне высоких процентных ставок по кредитам и процветания льготных ипотечных программ, говорит юрист Дмитрий Тушин. Он напоминает, что, по данным на июнь 2026 года, средняя ставка по семейной ипотеке с господдержкой составляла 6%, средняя рыночная ставка по ипотеке на новостройки — 19,11%, на вторичное жилье — 18,74%. Понятно, что берут ипотеку в наше время в основном льготники — это ИТ-специалисты, молодые семьи с детьми, ветераны спецоперации. У большинства наших граждан, которые нуждаются в жилье, просто не хватит денег, чтобы обслуживать кредит, полученный под почти 20% годовых, отмечает специалист.
Региональная специфика
В половине проанализированных субъектов РФ суммарная доля эконом- и комфорт-класса все еще превышает 90%. Безоговорочным лидером по объему комфортного жилья является Ленинградская область (87,9%).
География застройки показывает интересные контрасты:
Самарская область осталась единственным крупным регионом, где экономкласс удерживает лидерство, занимая 46,7% предложения.
Москва и Санкт-Петербург: столичный рынок окончательно развернулся в сторону премиума. На бизнес- и премиум-сегменты здесь приходится 57,3% лотов против 42,7% у доступных классов. Год назад соотношение было почти равным (47,8% и 52,2%). Москва также стала абсолютным лидером по доле дорогих новостроек: 42,8% занимает бизнес-класс и 14,5% — премиум. Для сравнения, в Петербурге бизнес-класс представлен на уровне 21,8%.
Краснодарский край: здесь бизнес-класс занимает 21% рынка, однако предложение самого бюджетного жилья находится на минимальном уровне — всего 4% от общего объема. Это даже ниже, чем в Москве, где на экономкласс приходится 11,2% объявлений.
Динамика перехода: регионы, где ранее лидировал экономсегмент, массово переходят в категорию комфорта. Так произошло в Воронежской области (теперь 58,1% — комфорт) и Челябинской (47,6%).
Помимо Москвы, премиальная недвижимость наиболее широко представлена в туристических локациях: Краснодарском крае (5,4%), а также в Калининградской области и Санкт-Петербурге (по 4,5%).
Аудитория каждого сегмента жилья принципиально отличается. Например, позволить себе купить недвижимость эконом- и комфорт-класса без использования заемных средств могут в лучшем случае 10–15% россиян, готовых в теории пользоваться этим объектом, отмечает генеральный директор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев.
Спрос и ипотека
На данный момент основная масса ипотечных кредитов сосредоточена в сегменте комфорт-класса — на него приходится более 63% займов. Бизнес- и премиум-сегменты пока остаются нишевыми продуктами: бизнес-класс формирует 13,7% витрины при 8,1% сделок, а премиальная недвижимость — лишь 2,5% объявлений и 0,6% сделок. Такое расхождение объясняется тем, что дорогие объекты чаще приобретаются без привлечения жилищных кредитов с государственной поддержкой.
Средний ежемесячный платеж по рыночной ипотеке в целом по России в первом квартале 2026 года составил около 49 тысяч рублей.
В июне 2026 года средний ежемесячный платеж по ипотеке за квартиру в московской новостройке составил 262,5 тысячи рублей, или 67% от средней зарплаты двух человек.
В марте 2026 года средний ежемесячный платеж по ипотеке за однокомнатную квартиру в новостройке в крупных городах России составил около 110 тысяч рублей.
«И какой семье под силу платить такой кредит?» — задает вопрос Дмитрий Тушин. Впрочем, этот вопрос риторический: в целом в России новое жилье возводят, государство оказывает системную поддержку отрасли строительства начиная с кризиса 2008 года. Но поскольку ставки по ипотеке запредельные, то и покупателей все меньше, а что будет дальше — неизвестно. «Возможно, и этот сектор экономики ждет кризис и стагнация», — резюмирует юрист.
Качественные различия сегментов
Тенденция смещения спроса сопровождается изменением качественных характеристик жилья:
Эконом: типовые планировки, потолки 2,65–2,8 м, базовая отделка недорогими материалами, минимальная инфраструктура вокруг застройки.
Комфорт: потолки 2,8–3,1 м, кухни от 8 кв. м, закрытые дворы, наличие школ и детсадов, скоростные отечественные лифты.
Бизнес: индивидуальный архитектурный проект, потолки выше 3 м, подземный паркинг (от 1 места на квартиру), свободная планировка, собственная служба эксплуатации, консьерж-сервис и развитое окружение домов с частными образовательными структурами и фитнес-объектами.
Таким образом, российский рынок новостроек движется в сторону повышения среднего чека и качества продукта, хотя базовые потребности населения в доступном жилье по-прежнему закрывают массовые сегменты.
Евгений Шавнев полагает, что бизнес-жилье реализовать в крупных мегаполисах легче. Причина проста: в мегаполисах наблюдается концентрация состоятельных слоев населения, которые активно инвестируют в недвижимость.
«Именно по этой причине многие столичные девелоперы в принципе притормозили ввод жилья эконом- и комфорт-класса, понимая, что при текущих ставках его будет нереально реализовывать», — считает эксперт.
Поэтому потенциальные покупатели в сегменте «народного» жилья обратили свое внимание на вторичную недвижимость, совершая альтернативные сделки с использованием начального капитала в виде текущих объектов и без привлечения существенных заемных средств.
Существенно изменить ситуацию может лишь совокупность факторов — доступность ипотеки вследствие снижения реальных ставок как минимум до 8%, рост реальных доходов населения и стабилизация цен на объекты, говорит Шавнев. По его мнению, в перспективе 1–3 лет ипотека будет недоступна для подавляющего большинства, как следствие, спрос пока будет закрывать вторичный рынок.
А если ставка по ипотеке не упадет, то большое число новостроек будут вынуждены стоять непроданными.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
Ипотечный калькулятор позволяет за секунды рассчитать ежемесячный платёж, общую сумму переплаты и полную стоимость кредита исходя из стоимости жилья, первоначального взноса, ставки и срока. Платежи бывают двух типов — аннуитетный (фиксированный на весь срок) или дифференцированный (убывающий).
Важно понимать, что результаты, полученные с помощью калькулятора, являются ориентировочными. После подачи заявки банк ознакомится с вашей кредитной историей и кредитным рейтингом и на основании вашего кредитного потенциала предложит точные условия сотрудничества.