«Застройщики наращивают портфель объектов без доступа к продажам. Объем строящегося жилья, продажи по которому еще не открыты, вырос с 21 миллиона квадратных метров до 26 миллионов “квадратов”. Это говорит о том, что застройщики увеличивают портфель объектов, удерживая часть новых проектов вне рынка, вероятно, в ожидании более благоприятных условий для продаж», — отмечается в нем.
В обзоре указывается, что на 1 июля объем текущего строительства составил почти 118 миллионов квадратных метров, что на 3% больше, чем год назад. Объем нераспроданного жилья вырос почти на 3% — до 80,3 миллиона квадратных метров.
«В количественном выражении нераспроданный объем жилья увеличился почти на 2 миллиона квадратных метров за последний год. При этом объем строящегося жилья с закрытыми продажами вырос почти на 5 миллионов квадратных метров, что свидетельствует о том, что застройщики не хотят сразу выводить на рынок все объекты, чтобы не допустить снижения цен», — предполагают в НКР.
В обзоре указывается, что введенное в эксплуатацию, но еще не реализованное жилье распродается в течение 20−36 месяцев, формируя пул квартир, которые создают дополнительное давление на рынок.
В НКР также напоминают, что на отечественном первичном рынке жилой недвижимости в 2024—2025 годах завершилась фаза ажиотажного спроса, связанная с льготной ипотекой. Поддерживать уровень выручки застройщикам во многом помогает рост цен на недвижимость, а не расширение спроса. Так, с 1 июля 2024 по 30 июня 2025 года объем реализованного жилья снизился на 40% по сравнению с предыдущими 12 месяцами — до 5,4 миллиона квадратных метров.
Вместе с этим в НКР, изучив публичную финансовую отчетность 13 крупнейших российских девелоперов, включая ПИК, «Самолет», ЛСР, отметили, что финансовое состояние застройщиков ухудшилось, но некритично. Средние показатели рентабельности и достаточности капитала остаются на приемлемом уровне, что свидетельствует о наличии у компаний запаса прочности.
«Однако есть вероятность, что в случае продолжительного действия периода высокой ключевой ставки (свыше года, по оценке НКР), данный запас прочности может иссякнуть, и застройщики столкнутся с невозможностью исполнения своих обязательств», — резюмировали в НКР, добавив, что для небольших девелоперов ситуация может стать более напряженной.
