Власти могут запретить повышать цену на жилье при его покупке в рассрочку. Такую меру хотят добавить в законопроект о регулировании этого рынка, рассказал «Известиям» зампред ЦБ Михаил Мамута. Сейчас подобная практика распространена среди застройщиков: разница в стоимости квартиры при оплате сразу и в рассрочку может достигать 15–20%. Риски таких схем велики — покупатель может внести первоначальный взнос, но в итоге не получить объект, если не сумеет собрать всю необходимую сумму к моменту его оформления в собственность. Как работает рассрочка на жилье и какие еще изменения могут появиться на рынке — в материале «Известий».
Сколько стоит квартира в рассрочку
Цена квартиры при покупке в рассрочку не должна отличаться от стоимости жилья при полной оплате. Об этом в разговоре с «Известиями» рассказал зампред ЦБ Михаил Мамута. Такая мера уже применяется при покупке других товаров в рассрочку, поэтому регулятор предлагает закрепить ее и для рынка недвижимости.
Соответствующее положение стоит включить в законопроект о регулировании рассрочки на жилье, уточнил Михаил Мамута. Документ уже скоро могут внести в Госдуму.
— Мы категорически поддерживаем законопроект. Ждем его внесения и надеемся, что это произойдет в ближайшее время, — сообщил «Известиям» зампред ЦБ Михаил Мамута.
Для некоторых застройщиков рассрочка — это скорее маркетинговый ход для привлечения покупателей, уточнила основатель агентства недвижимости «БезФильтров» Ригина Гордеева. Разница между приобретением с оплатой разом или частями порой доходит до 15–20%.
Завышенная цена при рассрочке в большинстве случаев всё равно оказывается ниже переплаты по ипотеке, однако условия для покупателей остаются неравноценными, уточнил гендиректор инвестиционной компании «Флип» Евгений Шавнев.
Помимо того, законопроект должен сделать условия рассрочки более прозрачными. Сейчас договоры часто составлены настолько сложно, что покупатели не всегда могут понять все детали сделки, уточнил Михаил Мамута. Кроме того, планируется установить пределы стоимости подобной услуги и ограничить размер штрафов за просрочку платежей. Ранее ЦБ сообщал, что штрафы по таким договорам могут достигать 50% от всей суммы долга. Регулятор предлагает рассчитывать их иначе — не более 20% годовых от суммы просроченного платежа, а не от всей задолженности.
Еще одно изменение касается передачи данных о рассрочках в бюро кредитных историй. Сейчас такие сведения туда не поступают, поэтому финансовые организации не могут учитывать эти обязательства при оценке долговой нагрузки клиента, уточнил вице-президент по розничным рискам Банка «Дом.РФ» Роман Евдокимов. В результате заемщик может получить ипотеку, хотя значительная часть его дохода уже уходит на другие выплаты.
Исторически доля продаж жилья с использованием рассрочки составляла 10–20%, рассказала начальник управления финансирования недвижимости «Сбера» Светлана Назарова. К концу 2024 года этот показатель вырос до 44%, однако уже с начала 2025-го интерес к таким сделкам начал снижаться.
По оценке Банка России, на 1 апреля 2026 года общий объем долгов граждан по рассрочкам на жилье составлял 1,5 трлн рублей. Это около 17% от стоимости заключенных договоров долевого участия на покупку новостроек. При этом отдельные застройщики всё еще могут продавать через рассрочку 30–40% квартир.
Как работает рассрочка на жилье
Сейчас на рынке есть несколько основных схем рассрочки на жилье:
Классическая короткая рассрочка до ввода дома. Покупатель вносит первоначальный взнос (обычно 20–50% стоимости квартиры), а остаток выплачивает за несколько месяцев или до сдачи дома. Часто используется при ожидании крупных поступлений денег.
Длинная рассрочка на один-три года. Покупатель вносит часть стоимости сразу, а оставшуюся сумму выплачивает в течение нескольких лет.
Рассрочка с крупными траншами. Стоимость квартиры делится на несколько больших платежей. Например, 20% стоимости сразу после регистрации договора, еще 30% — через шесть месяцев и оставшиеся 50% — в конце срока рассрочки.
Рассрочка с небольшим платежом и большим остатком. Например, покупатель вносит первоначальный взнос 30%, затем несколько месяцев платит ежемесячный платеж 50 тыс. рублей в месяц, а в конце срока закрывает остаток долга.
Такие схемы в первую очередь подходят тем, у кого уже есть значительная сумма на старте и стабильный источник будущих крупных платежей, отметил аналитик Freedom Global Владимир Чернов. Однако подходят они далеко не всем.
Главная особенность рассрочки — к моменту оформления права собственности человеку нужно погасить оставшуюся часть стоимости квартиры, пояснил управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. За этот период покупатель может продать старое жилье, получить наследство, использовать материнский капитал или найти другие источники средств. Если денег не появится, закрыть долг возможно с помощью ипотеки. Но на этом этапе могут возникнуть дополнительные трудности.
Какие риски несет покупка квартиры в рассрочку
Нередко покупатель квартиры в рассрочку рассчитывает, что после ее завершения он сразу получит ипотеку, пояснили в пресс-службе ЦБ. Но никаких гарантий, что банк ее одобрит, заранее дать нельзя. Даже если жилищный кредит оформят, платеж по нему может быть заметно выше ожидаемого.
— Из-за непрозрачности и отсутствия оценки долговой нагрузки лишь 10% таких сделок успешно переходят в ипотеку, а число расторгаемых договоров растет, — пояснила Светлана Назарова из «Сбера».
Если покупатель внес первоначальный платеж, но не смог продолжить выплаты, договор может быть прекращен, уточнила эксперт проекта Народного фронта «За права заемщиков» Александра Пожарская. В таком случае жилье возвращается девелоперу.
По закону первоначальный взнос в таком случае должен вернуться покупателю, уточнила эксперт. Но застройщик может просто назначить штраф за невнесение средств вовремя в виде той же доли стоимости жилья — в итоге клиент лишится квартиры и не вернет внесенные деньги.
Если человек уже заселился в квартиру и сделал ремонт, ситуация может быть еще сложнее, уточнила Александра Пожарская. В таком случае застройщик может получить обратно объект, который после ремонта будет стоить дороже, при этом покупателю не всегда удается полностью компенсировать свои расходы.
По данным ЦБ, около 5% рассрочек к моменту исполнения обязательств уже расторгаются по разным причинам. Случаи, когда клиент вкладывает деньги и в итоге не получает квартиру, не так уж редки.
Рассрочка часто создает ощущение доступности жилья, отметила основатель агентства недвижимости «БезФильтров» Ригина Гордеева. Первый взнос и ежемесячные платежи выглядят посильными, но основной долг переносится на будущее. При этом застройщики обычно не проводят полноценную оценку финансового положения покупателя, что повышает риск расторжений договоров.
Отдельной проблемой остается информирование покупателей, уточнила Александра Пожарская. Если человек не обращается за помощью к независимому специалисту, нет гарантии, что все риски договора ему подробно объяснят менеджеры застройщика или риелторы.
Регулирование рассрочки в итоге должно стать защитой для граждан, уверен аналитик Freedom Global Владимир Чернов. По его словам, лучше меньше привлекательных предложений на бумаге, чем договоры с завышенной стоимостью жилья, непонятными штрафами и риском не справиться с платежами.
Вероятно, после изменения правил часть таких программ уйдет с рынка, заключил эксперт. Рассрочка может стать короче, потребовать большего первоначального взноса и иметь более прозрачную стоимость для покупателя.
Ипотечный калькулятор позволяет за секунды рассчитать ежемесячный платёж, общую сумму переплаты и полную стоимость кредита исходя из стоимости жилья, первоначального взноса, ставки и срока. Платежи бывают двух типов — аннуитетный (фиксированный на весь срок) или дифференцированный (убывающий).
Важно понимать, что результаты, полученные с помощью калькулятора, являются ориентировочными. После подачи заявки банк ознакомится с вашей кредитной историей и кредитным рейтингом и на основании вашего кредитного потенциала предложит точные условия сотрудничества.
