Приобретая квартиру, мы привлекаем на помощь специалистов — риелтора, юриста, грузчиков, перевозчиков, а также оплачиваем госпошлину для регистрации сделки в Росреестре. В 2026 году для физических лиц в России предусмотрена возможность вернуть часть затраченных средств. Речь идет об имущественном вычете — специальной государственной льготе. Порядок ее получения прописан в статьях 220 и 221.1 Налогового кодекса РФ и распространяется на приобретение жилой недвижимости на территории России и погашение процентов по ипотеке. Вместе с экспертами объясняем, как получить в 2026 году налоговый вычет за покупку квартиры.
Что такое налоговый вычет за квартиру
Налоговым вычетом называют либо уменьшение суммы, с которой выплачивается подоходный налог (НДФЛ), либо возврат части уже уплаченного налога.
Максимальная сумма на приобретение квартиры, с которой будет исчисляться имущественный вычет, равна 2 млн рублей. То есть 13% в денежном эквиваленте будет составлять 260 000 рублей. Это сумма, которую можно получить от государства в виде льготы на уплату НДФЛ.
Лина Палаткина, эксперт по налогообложению сервиса «Актион Бухгалтерия», поясняет: «Человек может приобрести сразу несколько объектов, но заявить имущественный вычет можно только по одному из них. При этом неважно, какой объект купили раньше остальных».
Вычет предоставляют один раз в жизни. Если право на него впервые заявили по имуществу, оформленному в 2014 году или позже, остаток имущественного вычета можно переносить и использовать по другому объекту. Пока лимит в 2 млн рублей не будет полностью исчерпан, то есть пока не вернете свой НДФЛ в размере 260 000 рублей, — повторным вычетом это считаться не будет.
Такой лимит действует на всей территории Российской Федерации, независимо от того, в каком регионе вы будете покупать недвижимость. В общем случае право на имущественные вычеты возникает с той даты, когда было зарегистрировано право собственности на жилье. Исключение — приобретение права на жилье в строящемся доме по договору долевого участия. В этом случае право на вычет возникает с даты передачи застройщиком недвижимости дольщику по акту приема-передачи или иному подобному документу.
Условия для получения налогового вычета за покупку квартиры
До 1 января 2014 года вычет в размере 2 млн рублей распределялся между собственниками пропорционально их долям от общей площади купленной квартиры. Начиная с 2014 года каждый человек имеет право на имущественный вычет, равный 2 млн рублей. Если квартира приобретена по договору обмена с доплатой, то условия для получения вычета такие же, поскольку Налоговым кодексом разрешен такой вариант приобретения квартиры.
Для получения права на имущественный вычет должны одновременно выполняться условия:
- получатель вычета — резидент РФ, то есть гражданин Российской Федерации или иностранец, который пребывает на территории России в течение идущих друг за другом 12 месяцев более чем 183 дня;
- у получателя вычета есть облагаемые НДФЛ доходы;
- квартира куплена за счет собственных средств, без участия работодателя и привлечения бюджетных средств;
- расходы на покупку для вычета подтверждены документами.
«Вычет на приобретение жилья предоставляют в размере фактических расходов, но не более 2 млн рублей на одного человека один раз в жизни, — поясняет эксперт Лина Палаткина. — Если для покупки оформляли ипотеку, то дополнительно можно претендовать на вычет с уплаченных банку процентов до 3 млн рублей. При покупке квартиры без отделки в новостройке в состав вычета входят расходы непосредственно на приобретение жилья, покупку строительных материалов, оплату за работы по отделке квартиры и разработку проектной и сметной документации».
Как рассчитать сумму налогового вычета за квартиру
Самвел Меграбян, член Ассоциации юристов России, юрист «Единого Центра Защиты», объяснил, как покупателю квартиры самостоятельно рассчитать причитающуюся ему сумму имущественного вычета.
В случае приобретения недвижимости в браке вычет могут получить оба супруга, но не каждый в максимальном размере, а разделив сумму вычета между собой. То есть если квартира куплена за 3 млн рублей, то каждый может заявить на вычет 1,5 млн рублей, а неиспользованные 500 тысяч рублей перенести на следующую покупку недвижимости.
Выгоднее подавать на вычет тому супругу, у которого за прошедший год уплачено из зарплаты больше НДФЛ. Сумму уплаченного налога можно узнать в личном кабинете Федеральной налоговой службы (ФНС).
На практике это выглядит так. Если ваша заработная плата составляет 50 000 рублей в месяц, значит работодатель удерживает НДФЛ в размере 6500 рублей. За 12 месяцев за вас будет перечислен НДФЛ в бюджет в размере 78 000 рублей.
Если ваша квартира стоит 2 млн рублей, значит вы в течение трех лет будете возвращать 260 000 рублей:
260 000 : 78 000 = 3,3 года.
Что нужно знать, рассчитывая сумму имущественного вычета
Максимальная сумма, с которой можно вернуть вычет, — 2 млн рублей. Если недвижимость обошлась вам дороже, вычет будет предоставлен все равно исходя из суммы 2 млн рублей. При этом максимальная сумма вычета составляет 260 тысяч рублей.
Если вы приобрели недвижимость дешевле 2 млн рублей, то вправе воспользоваться вычетом на разницу при покупке следующей недвижимости.
Например, ваша квартира стоит 1,4 млн рублей. Вы получили вычет в размере:
1 400 000 рублей х 13% = 182 000 рублей.
Если вы купите еще одну квартиру или дом, то можете подать на возврат вычета с суммы 600 000 рублей:
2 000 000 — 1 400 000 = 600 000 рублей.
600 000 х 13% = 78 000 рублей — именно такой вычет вы можете получить при покупке другой квартиры или дома.
Такое правило предоставления вычета действует с 1 января 2014 года.
Сколько раз в год можно получать налоговый вычет за покупку квартиры
Налоговый вычет можно получить двумя способами. О них рассказал юрист Самвел Меграбян.
1. Если вы получаете вычет через работодателя, то можете это сделать в том же году, когда приобретена недвижимость. Работодатель перестанет удерживать с вас НДФЛ.
2. Если подаете заявление на вычет самостоятельно через личный кабинет ФНС или налоговую инспекцию, тогда начиная с года, следующего за годом покупки, нужно подавать декларацию 3-НДФЛ ежегодно, пока не получите все 260 000 рублей.
В зависимости от выбранного способа подачи документов существуют два варианта получения налогового вычета: или ежемесячно, или один раз в год.
Какие документы нужны для налогового вычета за квартиру
В 2026 году можно подать декларацию о доходах в Федеральную налоговую службу по месту жительства за 2023-2025 годы вместе с документами, подтверждающими приобретение квартиры, для возврата уплаченного НДФЛ за указанные годы (2).
Для оформления налогового вычета понадобятся:
- паспорт заявителя на вычет;
- заявление о возврате НДФЛ;
- декларация о доходах 3-НДФЛ;
- справка 2-НДФЛ;
- реквизиты банковского счета для получения налогового вычета;
- копия договора купли-продажи;
- копии платежных документов;
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- договор ипотеки (если есть);
- справка об уплате процентов;
- свидетельство о рождении ребенка (если платили за его долю);
- если вы приобрели квартиру в новостройке, то дополнительно нужно предоставить акт-приема передачи;
- заявление о распределении возврата налогового вычета между супругами.
3 способа получить налоговый вычет за квартиру
Как получить вычет, рассказала Лина Палаткина: «Имущественные вычеты при покупке квартиры можно получить либо в налоговой инспекции, либо у работодателя. Есть еще один особенный вариант получения вычета — упрощенный. В этом случае, чтобы получить деньги, нужно зайти в личный кабинет ФНС. Налоговые вычеты предоставляются в так называемом проактивном режиме: в ФНС автоматически поступает информация путем информационного обмена».
1. Через налоговую
Для получения налогового вычета за прошедший год покупателю недвижимости необходимо:
- заполнить декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ;
- подготовить копии документов на расходы при покупке квартиры: квитанции к приходным ордерам, выписки из лицевого счета о зачислении денежных средств на счета продавца от покупателя или расписки при расчете наличными;
- при подтверждении расходов на отделочные работы — товарные и кассовые чеки и другие платежные документы;
- реквизиты банковского счета для зачисления возврата НДФЛ;
- при покупке квартиры в общую совместную собственность потребуется письменное соглашение о распределении супругами размера налогового вычета;
- вместе с декларацией нужно написать в налоговую службу заявление на возврат НДФЛ.
2. Через работодателя
Налоговый вычет за покупку квартиры можно получить, не дожидаясь конца года. Для этого следует обратиться к работодателю, но перед этим подтвердить право на вычет в налоговом органе.
Налогоплательщику необходимо:
- в налоговой службе написать заявление на получение уведомления от ФНС о праве на вычет;
- приложить к заявлению копии документов по расходам на покупку, такие же как в случае получения вычета через налоговую службу. При себе нужно иметь все оригиналы документов для сверки подлинности налоговым инспектором;
- через 30 дней получить в налоговой службе уведомление о праве на имущественный вычет;
- полученное уведомление предоставить работодателю, на его основании не будет удерживаться НДФЛ из заработной платы.
Право на налоговый вычет подтверждается ежегодно через налоговую службу, уведомление работодателю также предоставляется ежегодно.
3. Через личный кабинет ФНС: упрощенный налоговый вычет
Налоговый вычет можно получить в упрощенном порядке без представления в ФНС налоговой декларации и документов, подтверждающих право на вычет (3).
В таком случае право подтверждается информацией, полученной налоговой службой посредством обмена сведениями с банками, структурами исполнительной власти, в том числе с Росреестром и т. д.
Банки (налоговые агенты), которые подключены к системе обмена информацией с ФНС России, направляют сведения по налогоплательщику о совершенной сделке. Присоединение банков к обмену информацией с ФНС является добровольным, поэтому о возможности получения вычетов в упрощенном порядке нужно уточнять в банке, с которым заключен договор на приобретение недвижимости.
Вычеты налогоплательщикам предоставляются в проактивном режиме в личном кабинете на сайте ФНС России. При поступлении от банка информации приходит уведомление в личном кабинете ФНС. Если у налогоплательщика есть право на получение вычета, то в личном кабинете появляется предзаполненное заявление для утверждения.
Заполнение декларации 3-НДФЛ для вычета за квартиру: пошаговая инструкция
Налогоплательщики, заполнив декларацию о доходах, могут заявить налоговые вычеты. Подать декларацию удобнее через личный кабинет на сайте ФНС. Интерфейс формы простой и интуитивно понятный.
Для заполнения существуют специальные подсказки, документы можно прикладывать в сканированном виде или в виде фото. Для декларации понадобится неквалифицированная электронная подпись, которая формируется автоматически перед заполнением декларации.
Все, что от вас требуется, — следовать подсказкам. Имейте в виду, что если вы хотите внести корректировку в предыдущем разделе, то всегда можно нажать кнопку «Назад», а после исправления опять нажать «Далее». Приведем пошаговый алгоритм действий.
1. Войти в личный кабинет для физических лиц на сайте ФНС можно с использованием логина и пароля. Но для этого нужно быть идентифицированным пользователем, поэтому лучше сразу входить через учетную запись портала госуслуг.
2. На главной странице личного кабинета есть раздел «Получить вычет». При переходе по этой ссылке система предложит выбрать вид вычета — выбираем «При покупке недвижимости». Система сразу сообщит о необходимости получить простую электронную подпись.
Подпись генерируется автоматически, от вас требуется ввести уникальный пароль для нее. Во время процесса формирования электронной подписи, на который уходит от 15 минут до суток, можно выйти из личного кабинета, а потом войти в него заново, начав с пункта 1.
3. Когда ваша электронная подпись будет готова, откроется меню для заполнения декларации. В разделе «Данные» налоговый орган по месту жительства будет заполнен автоматически; установите год, за который хотите подать декларацию.
Так как заявить вычет можно за три последних года, для каждого года нужно заполнить три отдельные декларации. Если за выбранный год вы оформляете декларацию первый раз, то выберите «Да» в соответствующем пункте.
4. Пункт с доходами за указанный год уже предзаполнен по данным работодателя или другого лица, который с выплат вам уплачивает НДФЛ. Переходим в следующий раздел, нажав кнопку «Далее».
5. В разделе «Вычеты» сведения о недвижимости заполнены автоматически. От вас требуется указать стоимость жилья. Ее можно уточнить в договоре купли-продажи, который есть у вас на руках. Если недвижимость частично оплачена сертификатом материнского капитала или за счет средств бюджета РФ, то нужно указать стоимость покупки за вычетом бюджетных средств.
Под стоимостью объектов есть галочка «Я ранее обращался за имущественным вычетом». Ее нужно ставить, если по указанному объекту недвижимости вы уже получали налоговый вычет, в том числе через работодателя или в упрощенном порядке.
С указанием этой информации проверка ваших документов пройдет быстрее.
Обратите внимание, что возле окон для заполнения есть символы «?». Если на них нажать, то вы увидите пояснение для заполнения.
Переходим в следующий раздел «Возврат переплаты», нажав кнопку «Далее».
6. Если вы уже взаимодействовали с налоговой службой или реквизиты банка вашего лицевого счета внесены в данные профиля, то раздел будет заполнен автоматически. Сумма возврата будет указана с учетом суммы налогов, которую вы уплатили в бюджет в течение предыдущего года.
Переходим в следующий раздел «Документы» нажав кнопку «Далее».
7. Нужно прикрепить к декларации документы, подтверждающие приобретение квартиры. Понадобятся сканы или фотографии договора купли-продажи, выписки из ЕГРН. Если в предыдущем году вы уже подавали заявление на налоговый вычет, то повторно прикреплять документы к декларации не нужно.
Переходим в следующий раздел «Подтверждение» нажав кнопку «Далее».
8. Когда все разделы будут заполнены, нужно ввести пароль от электронной подписи. Переходим в раздел «Отправить».
На главной странице в окне «Сообщения» появится ваше обращение в налоговую службу со статусом «На рассмотрении».
Результат обычно становится известен в течение трех месяцев. Если выявится некорректность заполнения или неполный пакет документов, вам придет уведомление от налогового органа с указанием ошибки.
Когда нужно подавать документы на налоговый вычет
Если вы решили получать вычет не на работе через работодателя, а ежегодно оформлять возврат, то первое, чего нужно дождаться, — подачи работодателем отчетности по форме 6-НДФЛ от организации в ФНС. Это регламентированная Налоговым кодексом отчетность для организаций, и срок подачи отчетности установлен до 25 февраля за предыдущий год.
Как правило, бухгалтерия подает эти сведения, начиная с января. Проверить информацию об уплаченном НДФЛ можно в личном кабинете ФНС или в личном кабинете на портале госуслуг.
Подать документы с декларацией на возврат НДФЛ ранее 25 февраля можно, но перечислить налоговый вычет ФНС сможет только тогда, когда от работодателя поступят сведения об удержанном с вас НДФЛ.
Сроки получения налогового вычета
По закону налоговой службе дается до четырех месяцев для того, чтобы вы получили налоговый вычет.
В течение трех месяцев проводится камеральная проверка, то есть с момента подачи документов в ФНС данные декларации о доходах сверяют с копиями приложенных документов. Если по результатам проверки не выявлено нарушений, то налоговая служба в течение 10 дней принимает решение о возврате НДФЛ.
К декларации о доходах должно быть приложено заявление на возврат налога с указанием счета для перечисления денег. Если нет ошибок, то зачисление производится в течение одного месяца.
В общей сложности срок получения налогового вычета на практике со дня подачи заявления до получения налогового вычета на счет варьируется от двух до четырех месяцев.
«Сроки до четырех месяцев получения установлены законодательно. Это максимальные сроки, на практике все происходит быстрее, 1-2 месяца, а есть прецедентные случаи, когда выплату по декларации производили за неделю», — прокомментировал Глеб Кокарев, налоговый юрист.
Проверка заявлений на налоговый вычет в упрощенном порядке происходит быстрее, чем проверка декларации, — до 30 дней на проверку и до 5 дней на выплату.
Нужно учитывать, что заявление в упрощенном порядке можно подать, если налогоплательщик оформляет только один вид налогового вычета, например, только за квартиру. Если налогоплательщик хочет заявить дополнительно вычет за социальные расходы, на обучение, медицинские расходы, фитнес, то заявление на вычет в упрощенном порядке в этом случае не подходит, нужно оформлять декларацию. При подаче документов необходимо прикладывать все необходимые бумаги и справки. Если их будет недостаточно, то проверку приостановят или вовсе откажут в услуге.
В каких случаях нельзя получить налоговый вычет за квартиру
Имущественные налоговые вычеты нельзя получить в трех случаях.
1. Если сделку купли-продажи жилья или доли в нем заключили взаимозависимые лица:
- начальник и подчиненный;
- члены одной семьи — муж и жена, родители или усыновители и дети, братья и сестры, опекуны или попечители и подопечные.
2. Если расходы на жилье или доли в нем оплачены за счет:
- работодателей или других лиц;
- средств материнского капитала. Даже когда эти средства направлены на погашение ипотечного кредита, а не напрямую на приобретение жилья;
- субсидий — средств, выделенных из бюджетов различных уровней.
3. Невозможно получить налоговый вычет, если:
- с вашей зарплаты работодатель удерживает и уплачивает НДФЛ, но вы не пребываете на территории России в течение идущих друг за другом 12 месяцев более чем 183 дня;
- вы работаете как индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения;
- вы оформлены как самозанятый и у вас нет доходов, облагаемых НДФЛ;
- вы работаете неофициально, никто не отчисляет за вас НДФЛ, и с продажи имущества вы не платили самостоятельно НДФЛ.
Вопросы и ответы
Несмотря на то, что в статье мы разобрали все нюансы получения вычета за покупку квартиры, остались вопросы связанные в целом с оформлением и получением льготы. На них ответил Глеб Кокарев, налоговый юрист.
Можно ли получить налоговый вычет за продажу квартиры?
Он может быть предоставлен в двух вариантах на выбор налогоплательщика:
- налоговый вычет в 1 млн рублей — это значит, что доход от продажи до 1 млн рублей не облагается налогом. От суммы, превышающей 1 млн рублей, налогоплательщик должен заплатить налог 13% или 15%;
- налоговый вычет в сумме расходов на приобретение квартиры или другого жилого объекта недвижимости. В этом варианте подоходный налог начисляется на разницу между доходом от продажи и расходом на приобретение.
Важно знать, что отсутствие удержанного НДФЛ у налогоплательщика накладывает ограничение только на возможность получить налоговый вычет за покупку квартиры. Ограничений на использование налогового вычета за продажу недвижимости нет. Его может применить даже безработный.
Можно ли вернуть налоговый вычет за покупку квартиры через сайт «Госуслуги»?
Через портал госуслуг оформить налоговые вычеты не получится, в этом сервисе не предусмотрен такой функционал. При запросе роботу Максу «подать декларацию» или «получить вычет» он предложит скачать программу «Декларация», в которой можно сформировать специальный файл и отправить данные с сайта «Госуслуги» в налоговую. Программа «Декларация» имеет сложный бухгалтерский интерфейс и обычному пользователю в ней будет сложно разобраться.
Для оформления налогового вычета гораздо удобнее воспользоваться сервисом, специально разработанным для этой задачи, — «Личным кабинетом налогоплательщика» на сайте ФНС. Для входа в сервис может использоваться учетная запись портала госуслуг. То есть входим с помощью сайта «Госуслуги» , а налоговый вычет оформляем в ЛК ФНС.
Этот сервис доступен в двух версиях — сайт для работы с ПК или ноутбука и мобильное приложение для планшета или телефона. Мобильное приложение уступает по функциональным возможностям настольной версии сайта, поэтому, если налогоплательщик заявляет сразу несколько налоговых вычетов (например, не только по расходам на покупку квартиры, а еще и по обучению, медицинским расходам, фитнесу), мобильной версией приложения воспользоваться не получится.
Чем отличается налоговый вычет за покупку квартиры от вычета за проценты по ипотеке?
Налоговый вычет за покупку квартиры предоставляется на сумму до 2 млн рублей. Это значит, что налогоплательщик может вернуть налоги в сумме до 260 тысяч рублей. Этот вычет не привязан к объекту, и его остаток может быть перенесен на другой объект.
Налоговый вычет по процентам предоставляется в сумме затрат на оплату процентов по ипотеке банку и имеет ограничение суммы — 3 млн рублей. Это значит, что с суммы оплаты процентов можно вернуть до 390 тысяч рублей. Но этот вычет привязан к объекту и не имеет возможности переноса на другие квартиры или дома.
Первое, на что хотелось бы обратить внимание читателя: заявлять вычет на проценты тогда, когда еще не получен полностью вычет за покупку квартиры, не нужно. Сначала необходимо получить вычет за покупку квартиры в сумме 260 тысяч рублей и после можно определиться с вычетом по ипотечным процентам.
Почему именно «определиться»? Все дело в том, что налогоплательщик может за период получения вычета за покупку квартиры, что в среднем составляет несколько лет, продать эту квартиру и тогда сумма переплаты по процентам может быть небольшой. Соответственно, и вычет будет незначительным, а лимит 390 тысяч рублей не переносится на другой объект.
Приведем пример: супруги приобрели однокомнатную квартиру в ипотеку и оплатили проценты в размере 1 млн рублей за четыре года. На пятом году они решили продать квартиру и приобрести двухкомнатную квартиру, на которую тоже оформили ипотеку, и в ближайшие десять лет продавать не собираются.
Если заявить ипотечный вычет по первой, однокомнатной квартире, то можно вернуть 130 тыс. рублей — это 13% от 1 млн рублей, израсходованных на оплату процентов банка. Несмотря на то, что максимально возможная сумма к возврату по процентам составляет 390 тысяч рублей, оформив возврат на 130 тысяч, налогоплательщик реализует свое право в полном объеме, так как вычет по процентам не имеет возможности переноса на другие объекты.
С точки зрения экономической выгоды заявлять вычет по процентам лучше с двухкомнатной квартиры. Также следует отметить, что данный вычет может быть предоставлен обоим супругам, то есть каждый из них может оформить такой вычет в размере 3 млн рублей за одну квартиру.
Список источников:
1. Налоговый кодекс Российской Федерации.
2. Раздел «Какие документы нужны для оформления имущественного налогового вычета» на сайте «Госуслуги».
3. Раздел «Упрощенный порядок получения вычетов по НДФЛ» на официальном сайте Федеральной налоговой службы.