Чтобы сдавать недвижимость в аренду, недостаточно просто найти жильцов и заключить с ними договор. Важно отчитаться о полученных доходах и оплатить с них налог, иначе владелец недвижимости рискует нарваться на штраф. Рассказываем, как рассчитать налог за сдачу квартиры в 2026 году и какой режим налогообложения самый выгодный.
Что такое налог за сдачу квартиры в аренду
По закону владелец жилого помещения имеет право сдать его физическому или юридическому лицу. Если в квартире будет проживать частное лицо, то такая форма взаимоотношений называется «наем». Если помещение предоставят для использования юридическому лицу, то хозяин квартиры должен заключить с ним договор аренды (1).
В любом случае, если владелец получает доход от сдачи своего жилья, он обязан уплатить с него налог. Налоговые ставки зависят от статуса хозяина квартиры и зафиксированы в Налоговом кодексе РФ.
Зачем платить налог за сдачу квартиры
Многие собственники сдают жилье арендаторам в обход налоговой и тем самым нарушают закон. Сергей Красноусов, к. ю. н., доцент, заведующий Региональным центром финансовой грамотности Красноярского края (РЦФГ), руководитель Красноярского РМЦ ФМЦ ВШЭ, федеральный эксперт Ассоциации развития финансовой грамотности, перечислил несколько причин, почему важно делать отчисления с этого вида доходов:
- соблюдение российского законодательства — обязанность граждан;
- снижение риска привлечения к ответственности за неуплату налогов: от административной до уголовной;
- безопасность арендодателя: доход зафиксирован официально, а значит, вызовет меньше вопросов со стороны правоохранительных органов и соседей;
- официальный доход дает арендодателю право на налоговый вычет, так как появляется необходимая налогооблагаемая база;
- наличие официального дохода может пригодиться при получении кредита;
- конкурентное преимущество перед другими арендодателями. Официальное ведение бизнеса вызывает больше доверия у арендаторов и снижает риски спорных ситуаций, в том числе при оплате жилья.
Законодательные требования к налогу за сдачу жилья
Отношения между наймодателем и нанимателем жилого помещения регулирует Гражданский кодекс РФ (2). Там подробно описаны обязанности сторон, заключение договора, сроки и условия внесения платы за квартиру. Кроме того, многие нюансы найма описаны в Жилищном кодексе Российской Федерации.
Узнать о ставках и правилах уплаты налога за сдачу жилья можно в Налоговом кодексе и соответствующих законодательных актах:
- глава 23 НК РФ регламентирует уплату налогов на доходы физических лиц (3);
- в главе 26.2 НК РФ описаны особенности начисления налогов при упрощенной системе налогообложения (УСН) (4);
- в главе 26.5 — при патентной системе (5);
- Федеральный закон от 27 ноября 2018 года № 422-ФЗ устанавливает ставки налогов для самозанятых (плательщики налога на профессиональный доход — НПД) (6).
Сколько составляет налог за сдачу квартиры в аренду
Сдавать жилье могут физические лица, индивидуальные предприниматели и самозанятые. В зависимости от статуса арендатора будет меняться размер налога.
Самые высокие ставки действуют для физических лиц и ИП, которые работают на основной системе налогообложения (ОСНО). Им необходимо платить минимум 13% с полученного дохода.
«Размер налога для физических лиц будет зависеть от годового дохода, полученного по всей налогооблагаемой базе. В том числе речь идет об учете дохода по трудовому договору. По закону минимальный размер оплаты труда (МРОТ) с 1 января 2026 года составляет 27 093 рубля в месяц или 325 116 рублей в год. При доходе свыше 2,4 млн рублей в год ставка будет 15%, свыше 5 млн рублей — 18%, свыше 20 млн рублей — 20%. При годовом доходе более 50 млн рублей налоговая ставка будет 22%», — объяснил эксперт Сергей Красноусов.
Предприниматели, которые сдают жилье, могут сэкономить на уплате налогов, если перейдут на патентную или упрощенную систему налогообложения.
По мнению Екатерины Голубцовой, к. э. н., доцента кафедры государственных и муниципальных финансов РЭУ им. Г. В. Плеханова, использование патента более выгодно. Его стоимость зависит от площади и местонахождения квартиры. Патент можно оформить на срок от 1 до 12 месяцев. При этом максимальная сумма дохода не должна превышать 60 млн рублей в год.
Эксперт объясняет, что при определении налогового обязательства потенциально возможный доход умножается на 6%. Стоимость патента легко определить с помощью калькулятора на сайте ФНС России. Вероятно, она будет значительно меньше суммы НДФЛ, но появятся дополнительные сложности.
«Для использования патентной системой налогообложения необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы во внебюджетные фонды. Однако страховые взносы не увеличат совокупных налоговых обязательств, так как на их сумму можно будет уменьшить стоимость патента. Есть еще один риск: если арендатор откажется от квартиры, и она какое-то время не будет приносить дохода, стоимость патента не возвращается», — рассказала Екатерина Голубцова.
При УСН налог со сдачи жилья в аренду составляет 6%.
«Как и в случае с патентной системой налогообложения, необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы, которые будут уменьшать сумму налога. Но, в отличие от патентной системы налогообложения, у ИП не будет налоговых обязательств при отсутствии дохода», — уточнила эксперт Екатерина Голубцова.
Наконец, для самозанятых ставка по налогу за сдачу квартиры составит:
- 4%, если арендатор — физическое лицо;
- 6%, если арендатор — юридическое лицо.
Эксперт Сергей Красноусов обращает внимание: «Сумма дохода при самозанятости не должна превышать 2,4 млн рублей в год. Кроме того, законодательство предусматривает, что такой режим налогообложения возможен только при аренде (найме) жилой недвижимости. Сдавать, например, апартаменты, которые не относятся к таким помещениям, и использовать режим самозанятости не выйдет».
Как платить налог за сдачу квартиры в аренду
Для каждого режима налогообложения разработаны свои правила уплаты налогов.
Самозанятым
По мнению Сергея Красноусова, статус плательщика НПД удобен тем, что для расчета налога нужно только вовремя формировать чеки об оплате в приложении «Мой налог». На основании этих документов ФНС самостоятельно начислит налог и самозанятый сможет оперативно его оплатить.
Сумма к оплате появится в приложении до 12 числа следующего месяца. До 28 числа налог нужно уплатить, иначе будут начислять пени.
Физическим лицам
«Если квартиру сдает частное лицо, то по окончании налогового периода (года) ему нужно заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог. К плюсам такого налогообложения можно отнести организационную простоту процедуры. В личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС с помощью специальной программы легко заполнить декларацию и также просто уплатить НДФЛ», — рассказала эксперт Екатерина Голубцова.
Кроме того, документ можно принести в налоговую инспекцию лично, отправить его по почте, через МФЦ или сайт «Госуслуги». Главное, чтобы декларация была подана не позднее 30 апреля.
В документе необходимо указать размер полученного дохода за прошлый год. Налоговая проведет камеральную проверку и начислит налог, который нужно уплатить не позже 15 июля.
Индивидуальным предпринимателям
ИП на «упрощенке» и ОСНО тоже должны ежегодно подавать декларации о полученных доходах в налоговую инспекцию. Для предпринимателей, которые приобретают патент, налог в привычном смысле слова начисляться не будет. Часть стоимости патента они оплатят в течение 90 дней после того, как он начнет действовать, а остальную сумму — не позднее даты его окончания.
Можно ли не платить налоги за сдачу квартиры в аренду
Не перечислять налог можно только в том случае, если собственник не имеет никакого дохода от аренды. Если жилье сдают за деньги, то необходимо отчитаться о полученных средствах и заплатить с них процент в бюджет. Эта обязанность закреплена законом.
Эксперт Сергей Красноусов отмечает, что часть средств за аренду можно не учитывать, а именно плату арендодателя за коммунальные услуги, если она зависит от их фактического потребления и фиксируется с помощью счетчиков. В этом случае у арендодателя нет экономической выгоды. Таким образом, доход от сдачи квартиры можно уменьшить, но рассчитывать, что ИФНС не узнает об аренде жилья, и совсем не платить налог, не стоит.
Есть разные источники, через которые инспекция может получить сведения о незаконной сдаче недвижимости внаем. Например, могут пожаловаться соседи или участковый. Информация может поступить от миграционной службы, в которой мигранты регистрируют место жительства. Кроме того, налоговая инспекция может выявить факт сдачи внаем при проверке риелторских агентств, а затем уточнить, уплачивается ли налог с этой квартиры.
Что будет, если не платить налог за сдачу квартиры
Если налоговая инспекция докажет, что владелец жилья сдает его внаем, а налоги не платит, это может грозить ему неприятными последствиями. За неуплату или несвоевременную подачу отчетности предусмотрены различные наказания: от пени и штрафов до уголовной ответственности.
1. Если налог уплатили не вовремя, за каждый день просрочки будут «капать» пени. Рассчитать их можно по формуле:
Сумма налога × 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ × Количество дней опоздания (7).
2. Если не вовремя сдать декларацию о доходах, назначат штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее 1000 рублей и не более 30% от налогового платежа (8).
3. За неуплату налога также предусмотрен штраф: 20% от суммы платежа в стандартных случаях или 40%, если владелец квартиры не платил умышленно (9).
4. Взыскать недоимки по налогу могут в судебном порядке, в том числе за счет имущества нарушителя (10).
5. За уклонение от уплаты налогов в крупных (сумма недоимки — не менее 2,7 млн рублей за 3 года) и особо крупных (не менее 13,5 млн рублей за три года) размерах могут оштрафовать на сумму до 500 тысяч рублей, привлечь к принудительным работам или лишить свободы на срок до трех лет (11).
Мнение эксперта: как выгоднее сдавать квартиру в аренду
«Доходы от сдачи имущества в аренду облагаются по законодательству налогом. Если у физического лица нет налогового агента (лица, на которого возложена законом обязанность исчислять, удерживать и перечислять налоги за налогоплательщика), при получении арендной платы необходимо самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога. В противном случае предусмотрена ответственность за нарушение налогового законодательства в виде штрафов и пеней», — рассказала Екатерина Голубцова.
Сумма налоговых обязательств при сдаче квартиры в аренду у физического лица зависит от выбранного режима налогообложения, каждый из которых имеет свои тонкости.
По мнению Екатерины Голубцовой, самым выгодным вариантом как с финансовой, так и с организационной точки зрения считается налог на профессиональный доход. При сдаче квартиры физическим лицам ставка составит 4%, юридическим — 6%. Нет обязанности перечислять страховые взносы. Налог уплачивается только при получении дохода, а зарегистрироваться в качестве самозанятого можно удаленно.
«Вопрос о выгодности сдачи квартиры в аренду зависит от ряда обстоятельств. Прежде всего — от желания использовать тот или иной вариант налогообложения и суммы потенциального дохода от сдачи квартиры в аренду. Кроме того, важный момент выбора — простота отчетности перед налоговой службой», — заключил Сергей Красноусов.
Главное о налоге за сдачу квартиры в аренду
Собрали ключевые моменты статьи в кратком описании.
1. Сдача жилья внаем и аренду облагается налогом.
2. Налог составляет: от 13% — для физических лиц, 6% для ИП на УСН и патентной системе, 4-6% — для самозанятых.
3. Чтобы отчитаться о полученном доходе, на который ФНС начислит налог, физические лица и ИП подают декларации, а самозанятые формируют чеки в приложении «Мой налог».
4. За непредоставление отчетности и неуплату налога могут начислить пени, штрафы или привлечь к уголовной ответственности.
Список источников:
1. Статья 671 «Договор найма жилого помещения» Гражданского кодекса Российской Федерации.
2. Глава 35 «Наем жилого помещения» Гражданского кодекса Российской Федерации.
3. Глава 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации.
4. Глава 26.2 «Упрощенная система налогообложения» Налогового кодекса Российской Федерации.
5. Глава 26.5 «Патентная система налогообложения» Налогового кодекса Российской Федерации.
6. Федеральный закон от 27.11.2018 года № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход"».
7. Статья 75 «Пеня» Налогового кодекса Российской Федерации.
8. Статья 119 «Непредставление налоговой декларации (расчета финансового результата инвестиционного товарищества, расчета по страховым взносам)» Налогового кодекса Российской Федерации.
9. Статья 122 «Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов)» Налогового кодекса Российской Федерации.
10. Статья 45 «Исполнение обязанности по уплате налога, сбора, страховых взносов» Налогового кодекса Российской Федерации.
11. Статья 198 «Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица — плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов» Уголовного кодекса Российской Федерации.
