В общей сложности с пикового уровня в начале десятилетия публичные рынки покинула 61 компания — владелец недвижимости. Большинство из них объединились с другими публичными компаниями сектора, однако часть ушла с биржи в результате делистинга или выкупа акций. Об этом свидетельствуют данные European Public Real Estate Association (EPRA). Только в Великобритании с 2017 года рынок покинули 49 таких компаний.
После финансового кризиса акции европейских компаний в сфере недвижимости регулярно торговались с дисконтом к стоимости их портфелей. Резкий рост стоимости финансирования после инфляционного шока 2022 года еще больше усилил эту тенденцию.
В результате компании становятся объектами поглощения со стороны более крупных конкурентов, причем под угрозой оказываются даже лидеры рынка. Так, Prologis Inc. планирует приобрести крупнейший в Великобритании инвестиционный фонд недвижимости Segro Plc за £14 млрд ($18,9 млрд). Сделка показала, что даже крупнейшие владельцы недвижимости могут стать целью более масштабных игроков.
Ситуация на европейском рынке открывает возможности для американских компаний, которые ищут выгодные активы. «Тот факт, что у нас есть преимущество в стоимости капитала и масштаб, позволяет нам прийти и предложить решение, помочь консолидировать отрасль», — заявил в интервью на конференции European Public Real Estate Association генеральный директор и президент Realty Income Corp. Сумит Рой.
При этом некоторые инвесторы считают, что руководству компаний следует активнее защищаться от потенциальных поглощений.
«Если вы не заявили о своих амбициях, если вы становитесь объектом поглощения, если на вас нацелились в рамках сделки M&A или в реестре акционеров вновь появляется инвестор-активист, вам все равно придется объяснять свою стратегию. Так почему бы не делать это заранее и самостоятельно?» — заявил Мэтью Норрис, руководитель направления ценных бумаг сектора недвижимости в Gravis.
Настроения на конференции, которая проходила в миланском отеле Principe di Savoia, в этом году были особенно мрачными. Продолжающийся конфликт на Ближнем Востоке, предстоящие президентские выборы во Франции и замедление крупнейших экономик Европы ослабили уверенность участников, которые рассчитывали на восстановление публичного рынка недвижимости.
«В прошлом году люди надеялись, — сказал Роджер Куиринс, старший портфельный управляющий и руководитель европейского направления недвижимости в Cohen & Steers. — Надежды больше нет».
Для некоторых инвесторов происходящее напоминает «День сурка» после нескольких лет слабой динамики акций европейских владельцев недвижимости. Спад начался во время пандемии COVID-19, а затем продолжился после резкого окончания эпохи сверхнизких процентных ставок. Пока признаков завершения этой тенденции нет.
На фоне роста цен на нефть до $100 в преддверии конференции участники пытались понять, как действовать в условиях сохраняющейся неопределенности.
«Черные лебеди размножаются, и теперь они прилетают уже не поодиночке, а целыми стаями», — заявила Бронвен Мэддокс, директор Chatham House.
Рост частного кредитования усилил давление на публичные компании, которым приходится доказывать инвесторам преимущества присутствия на бирже. Теперь инвесторы могут получать доход от инфраструктурных проектов, частных активов и инструментов с фиксированной доходностью, избегая при этом волатильности фондового рынка.
Тем не менее некоторые компании пытаются переломить тенденцию. Blackstone Inc., крупнейший в мире владелец недвижимости, рассматривает возможность вывести на биржу два своих портфеля — Hotel Investment Partners и Indurent.
Поддержать рынок IPO могут и дата-центры — один из наиболее востребованных классов недвижимости на фоне роста спроса технологических компаний на вычислительные мощности.
«Есть разговоры о четырех-пяти IPO, которые могут состояться в этом году, и все они, что неудивительно, связаны с дата-центрами», — заявил Том Уокер, соруководитель глобального направления биржевых реальных активов в Schroders Plc. При этом он добавил, что основная часть этой активности, скорее всего, придется на США и Азию.
Для сокращающегося публичного рынка это обнадеживающий сигнал, хотя геополитическая неопределенность по-прежнему осложняет выбор подходящего момента для выхода на биржу.
«Последние несколько лет ясно показали, что поток IPO полностью иссяк, — заявил генеральный директор EPRA Доминик Муренхаут, назвав недавний биржевой дебют швейцарской компании в сфере медицинской недвижимости поводом для оптимизма. — Думаю, сегодня можно сказать, что до конца года нас могут ждать еще один-два подобных приятных сюрприза».
