Минфин предложил пересмотреть подход к налогообложению доходов от продажи недвижимости. Ведомство подготовило законопроект, который может вступить в силу с 1 января 2027 года. Новые правила затронут и доходы россиян. Ключевая новация — прогрессивную шкалу НДФЛ планируют распространить на сделки с недвижимостью. Как это повлияет на размер налоговых платежей и кому придется платить больше — разбирались вместе с экспертами.
Сейчас доходы от продажи недвижимости облагаются по отдельной шкале. Планируется, что их будут считать наравне с зарплатой и другими регулярными поступлениями. Это означает, что налог начнут рассчитывать по общей прогрессивной шкале — от 13% до 22% — в зависимости от суммарного годового дохода. Сейчас же действует отдельная ставка 13–15%. Об этом «РБК Недвижимости» рассказали налоговые консультанты.
Как устроен налог при продаже недвижимости по действующему законодательству:
- 13% — с дохода до 2,4 млн руб. включительно;
- 15% — с суммы, превышающей 2,4 млн руб.
Какие изменения предлагает Минфин
Минфин предложил распространить прогрессивную шкалу НДФЛ на доходы от продажи недвижимости. Сейчас ставка налога зависит от размера дохода: чем больше сумма, тем выше процент. Ведомство хочет, чтобы выручка от сделок с жильем суммировалась с остальными поступлениями, а итоговая годовая сумма облагалась по следующим ставкам:
- до 2,4 млн руб. — 13%;
- от 2,4 до 5 млн руб. — 15%;
- от 5 до 20 млн руб. — 18%;
- от 20 до 50 млн руб. — 20%;
- более 50 млн руб. — 22%.
Эксперты, опрошенные редакцией «РБК Недвижимость», уверены: уложиться в минимальные 13% будет практически не реально. Причина — высокие цены на жилье, особенно в крупных городах, на фоне средних зарплат россиян. В итоге ставки налогообложения могут вырасти для большинства граждан, продающих недвижимость.
Партнер, руководитель налоговой практики Five Stones Consulting Екатерина Болдинова привела пример. При годовой зарплате в 1,5 млн рублей недвижимость должна стоить до 0,9 млн рублей, чтобы общая сумма уложилась в лимит 2,4 млн рублей.
Всегда ли придется платить налог с продажи недвижимости
Продажа недвижимости не всегда требует уплаты налога. Если человек владел квартирой, домом или участком дольше минимального срока, НДФЛ платить не нужно. Это правило закреплено в пункте 3 статьи 217.1 Налогового кодекса. Даже предложенные Минфином изменения его не отменяют.
Стандартный минимальный срок владения — пять лет (пункт 4 статьи 217.1 Налогового кодекса). Однако для жилья, полученного в наследство или в подарок от близкого родственника, он сокращается до трех лет. Если этот порог не выдержан, продажа считается доходом и облагается налогом.
В Consul Group уточнили: когда квартира, дом или земельный участок достались по наследству или в дар, это признается доходом и освобождается от НДФЛ только при условии, что даритель и одаряемый — близкие родственники. Деньги, вырученные от продажи подаренной недвижимости до истечения минимального срока владения, облагаются налогом.
Специалисты Five Stones Consulting привели пример расчета. Допустим, зарплата составляет 125 тыс. руб. в месяц (1,5 млн руб. в год), а квартира продана за 10 млн руб.
При действующих правилах доходы считаются отдельно:
- НДФЛ с зарплаты — 195 тыс. руб. (1,5 млн × 13%).
- НДФЛ с продажи квартиры — по ставкам 13% и 15%, итого 1,452 млн руб. (2,4 млн × 13% + (10 млн − 2,4 млн) × 15%).
- Суммарный налог — 1,647 млн руб.
Если инициатива Минфина вступит в силу, доходы суммируются и рассчитываются по единой прогрессивной шкале:
- Налог с первых 2,4 млн руб. — 312 тыс. руб. (2,4 млн руб. × 13%).
- Налог с суммы от 2,4 млн до 5 млн руб. — 390 тыс. руб. (2,6 млн руб. × 15%).
- С остатка 6,5 млн руб. — 1,170 млн руб. (6,5 млн руб. × 18%).
- Суммарный налог — 1,872 млн руб.
Таким образом, при суммировании дохода с продажи и зарплаты налог окажется на 225 тыс. руб. больше, чем по действующей схеме.
Налог при продаже купленной ранее квартиры
Продажа квартиры, доставшейся в собственность недавно, может стать заметно затратнее. Минфин предлагает пересмотреть правила расчета налога на доходы физических лиц (НДФЛ), и в ряде случаев суммы вырастут существенно.
Когда придется платить
Минимальный срок владения недвижимостью, после которого продавец освобождается от налога, остается прежним. Для купленной квартиры, дома или земельного участка это по-прежнему пять лет. Для единственного жилья, а также объектов, полученных в наследство или в дар, срок сокращен до трех лет. Если продать недвижимость раньше, возникает обязанность уплатить НДФЛ. Сейчас налог рассчитывается с разницы между ценой покупки и ценой продажи.
Сколько придется отдать: два сценария
В консалтинговой компании Consul Group привели расчеты на конкретном примере. Допустим, квартира была куплена за 20 млн руб., а спустя два года продана за 50 млн руб. Налогом облагаются 30 млн руб. Если у продавца нет других доходов, по действующему законодательству сумма налога составит 4,45 млн руб., а по предлагаемой Минфином схеме — 5,4 млн руб. Разница — 950 тыс. руб. не в пользу продавца.
Другой расклад — если годовая зарплата продавца достигает 6 млн руб. Тогда общий налог по текущим правилам составит 5,33 млн руб. В случае одобрения инициативы Минфина, согласно расчетам Consul Group, платеж вырастет на 1,27 млн и достигнет 6,6 млн руб.
Дорогая недвижимость: порог в 300 млн
Новшества затронут и владельцев объектов с кадастровой стоимостью выше 300 млн руб. Сегодня налог на такую недвижимость после переоценки может расти не более чем на 10% в год, а для новых объектов в первый год применяется коэффициент 0,6. Законопроект отменяет обе эти меры для объектов дороже 300 млн руб., уточняют в Consul Group. Гаражей и машино-мест это не коснется.
Земельный налог: рост без тормозов
Если кадастровая стоимость земельного участка выросла после смены вида разрешенного пользования, площади или категории земель, налог будут считать сразу по новой стоимости, без ограничения роста. В Consul Group приводят пример: если стоимость участка увеличилась с 1 млн до 5 млн руб., налог вырастет сразу в пять раз.
Единственное послабление, предусмотренное инициативой Минфина, — для застройщиков. Если участок стоит более 300 млн руб. и уже облагается налогом по ставке 1,5%, повышающий коэффициент первые три года строительства применяться не будет. Та же норма распространяется на участки ИЖС, используемые в бизнесе.
Аренда: без перемен
Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду у физических лиц, как и прежде, рассчитывается по прогрессивной шкале. Здесь изменений нет, уточнили в Consul Group.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
