С начала 2026 года темпы роста цен на московские новостройки заметно замедлились, а в некоторых сегментах наступила стагнация. Однако динамика сильно различается в зависимости от стадии готовности объектов. Эксперты компании «Метриум» проанализировали изменение цен на квартиры в готовых домах (в стадии отделки и с полученным разрешением на ввод) и на начальном этапе строительства (котлован и нижние этажи) в четырёх сегментах рынка: массовом, бизнес-классе, премиум-классе и высокобюджетном. Аналитики отмечают, что динамика цен отчасти отражает изменение структуры предложения на рынке (выход новых проектов и «вымывание» старых), а не чистый рост цены в одних и тех же готовых объектах.
За полгода — с декабря 2025 по июль 2026 года — цены на готовые квартиры в массовом сегменте выросли с 372 тыс. до 407 тыс. рублей за квадратный метр, прирост составил 9,4%. Это значительно выше, чем в других сегментах: в бизнес-классе цена увеличилась с 530 тыс. до 544 тыс. (+2,6%), в премиуме — с 918 тыс. до 960 тыс. (+4,6%), а в высокобюджетном — с 2,46 млн до 2,49 млн руб. (+1,0%). Таким образом, именно массовый сегмент демонстрирует опережающий рост цен на готовое жильё.
«Цены продолжают расти из-за намечающегося дефицита массовых новостроек, — комментирует Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК класса комфорт+ “Первый Рязанский”). — Снижение предложения в массовом сегменте — объективный рыночный тренд. Однако спрос остаётся устойчивым: постепенное снижение ипотечных ставок и гибкие программы рассрочки стимулируют покупательскую активность. При этом клиенты массового сегмента в гораздо большей степени, чем в других классах, ориентированы на приобретение готовых объектов — они не хотят одновременно снимать жилье и ждать завершения строительства. Именно поэтому цены на готовое жильё в этом сегменте продолжают расти опережающими темпами, несмотря на общую стагнацию рынка в целом».
На начальном этапе строительства картина иная. В массовом сегменте цена квадратного метра за тот же период снизилась с 434 тыс. до 416 тыс. рублей (-4,1%), тогда как в бизнес-классе она выросла с 533 тыс. до 578 тыс. (+8,4%), в премиуме — с 828 тыс. до 853 тыс. (+3,0%), а в высокобюджетном — снизилась с 2,45 млн до 2,39 млн руб. (-2,4%). Следовательно, на ранних стадиях динамика менее устойчива и сильно зависит от структуры выводимых на рынок проектов.
В целом по каждому сегменту (без разбивки по стадиям) средняя цена квадратного метра изменилась следующим образом: массовый — с 410 тыс. до 422 тыс. (+2,9%), бизнес — с 531 тыс. до 559 тыс. (+5,3%), премиум — с 867 тыс. до 908 тыс. (+4,7%), высокобюджетный — с 2 403 тыс. до 2 577 тыс. (+7,2%). Однако эти цифры нивелируют разнонаправленную динамику на разных этапах готовности.
«В бизнес-классе рост цен на новостройки продолжается, хотя и разными темпами в зависимости от стадии готовности, — комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК “Основа” (девелопер проектов бизнес-класса “ВЭРИ на Ботанической” и “ВЭРИ на Миклухо-Маклая”). — Мы видим устойчивый спрос со стороны покупателей, которые выбирают качественное жильё в хороших локациях с продуманной инфраструктурой. При этом предложение в сегменте остаётся сбалансированным, а застройщики продолжают выводить на рынок новые проекты, хоть и значительно более медленными темпами, чем ранее. В наших проектах уверенная положительная динамика цен: с начала года стоимость в ЖК “ВЭРИ на Ботанической”, где первая очередь введена в эксплуатацию, а вторая находится на высокой стадии строительства, а также в сданном ЖК “ВЭРИ на Миклухо-Маклая” выросла на 10%».
Средняя цена фактически проданного квадратного метра в новостройках высокой степени готовности (отделка или ввод в эксплуатацию) за прошедший год заметно выросла. В июле 2026 года она составила в массовом сегменте — 503,7 тыс. рублей (+9,4%), в бизнес-классе — 588,5 тыс. (+2,6%), в премиуме — 853,3 тыс. (+4,6%), в высокобюджетном — 1,87 млн рублей (+1,0%). Таким образом, готовое жильё в массовом сегменте дорожает заметно быстрее, чем в остальных классах не только с точки зрения предложения, но и спроса.
«Предложение на рынке новостроек продолжит сокращаться, и главная причина — девелоперская активность остаётся на низком уровне, — резюмирует Дмитрий Проскурин, коммерческий директор компании “Метриум”. — Застройщики выводят всё меньше новых проектов. При этом масштабы самих проектов уменьшаются — девелоперы всё реже открывают продажи даже в новых корпусах уже реализуемых комплексов. На этом фоне объём предложения в массовом сегменте за год сократился на 35%, а в бизнес-классе — на 8%. На начальном этапе строительства (котлован) количество лотов в старой Москве уменьшилось на 27%, а в массовом сегменте падение достигло 35%. Сокращение предложения при сохранении спроса неизбежно толкает цены вверх. Пока не появится новых проектов и не восстановится девелоперская активность, рост цен на новостройки продолжится — особенно на готовые объекты, которых на рынке становится всё меньше».
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.