Ошибка № 1: минус одна комната
Самая распространенная ошибка индивидуализированного ремонта — слишком радикальная перестройка планировки, прежде всего — сокращение спроектированного количества спален. Скажем, иногда собственник желает расширить пространство гостиной, превратить одну из спален в кабинет. Часто владелец квартиры исходит из текущих потребностей его семьи, которые могут не предполагать необходимость трех или четырех спален. Однако при перепродаже квартира, потерявшая «лишнюю» комнату, становится в глазах покупателей менее ликвидной — ее площадь (а значит суммарная стоимость) сопоставима с объектами, у которых сохранились все спроектированные комнаты. На первичном рынке элитных и делюкс-новостроек Москвы средняя стоимость трехкомнатной квартиры составляет 343 млн рублей, а двухкомнатной — 261 млн рублей. То есть «лишняя» комната образует почти треть стоимости объекта. Иными словами, радикальная перепланировка с уменьшением отдельных помещений переводит квартиру в более низкую ценовую лигу и отсекает потенциальных покупателей, которые не заинтересованы в перестройке жилья «с нуля».
Ошибка № 2: частный клуб для одного
Еще одна ошибка — создание большого числа узкоспециализированных помещений, которые превращают всю резиденцию в своего рода эксклюзивный клуб, членство в котором интересно лишь самому владельцу. Это могут быть сигарные комнаты, винный погреб, домашний кинозал, бильярдная, сауна, оранжерея
Ошибка № 3: «Версаль» в пентхаусе
Очень распространенная ошибка, живые примеры которой в изобилии встречаются сегодня на московском рынке вторичных элитных объектов, — это чрезмерно вычурный интерьер, который заслужил саркастическое определению «тяжелый люкс». Стремление воссоздать в собственной квартире (особенно небольшой по площади) личный Версаль с позолотой, лепниной и фресками — это самый верный способ превратить актив в пассив. Даже если предположить, что новый владелец впоследствии полностью перестроит квартиру, жилье с такими интерьерами выглядит очень проигрышно в глазах любых покупателей исключительно на эмоциональном уровне.
Ошибка № 4: технологии стареют быстрее, чем мрамор
Владельцу квартиры «чистый лист» следует четко понимать, что любые технологии сегодняшнего дня уже через 3−5 лет будут устаревшими. Чем они сложнее, и чем зримее их наличие в жилье, тем менее привлекательным объект окажется при перепродаже. Так, в начале 2010-х гг. были популярны дорогие и некогда передовые панели управления мультимедиа системами от Crestron или AMX, которые монтировались в стены. Сейчас необходимость в них отпала, потому что всем можно управлять со смартфона.
Такая же судьба постигла встроенные аудиосистемы с док-станциями для давно забытых моделей iPod или устаревших проекторов в домашних кинотеатрах. Демонтаж таких «технопризраков» — это дополнительные расходы, а их присутствие в квартире создаст у потенциальных покупателей ощущение, что они приобретают музей устаревших технологий.
Ошибка № 5: королевская ванная
Водные процедуры — не для всех одинаково приоритетное развлечение. Гигантские встроенные джакузи, большие ванные с саунами и хаммамом, эксклюзивные душевые кабины с управлением как на пульте космического корабля — все это проблемные характеристики квартиры. В будущем потенциальный покупатель задумается о сложном обслуживании десятков форсунок, о возможных протечках и, конечно, о невозможности найти запчасти для устаревшей модели.
Ошибка № 6: кухня арт-объект
В мире элитной недвижимости парадная кухня перестала быть местом для кулинарных подвигов. Для этого, как правило, существуют отдельные, технические помещения, где работает персонал. Главная же кухня становится частью гостиной, элементом имиджа и своеобразной декорацией. И именно здесь в желании удивить гостей кроется серьезный риск. Остров причудливой формы, который невозможно удобно обойти, столешницы из пористого мрамора, навсегда впитывающего пятна от вина или полное отсутствие верхних шкафов в угоду «воздушному» дизайну — всё это красиво на фото в журнале, но абсолютно непрактично.
Ошибка № 7: отделка с обременением
Редкие, капризные, дорогие или не подлежащие реставрации материалы — еще одна распространённая ошибка индивидуализированного ремонта. Экзотические породы дерева, стеновые панели из шелка, дорогой, но хрупкий широкоформатный камень — все это создает риски для конечной цены объекта и стоимости его эксплуатации. Не все эти материалы могут сохраниться в ликвидном состоянии к моменту перепродажи квартиры. При этом потенциальный покупатель также может отнестись к их наличию настороженно, не говоря уже о том, что его вкусы могут не совпасть с представлениями о прекрасном первого владельца.
Ошибка № 8: диссонанс формы и содержания
Любой элитный объект недвижимости воспринимается покупателем эмоционально. В этом аспекте очень важна целостность пространственного, архитектурного и интерьерного контекста. Дух старой Москвы в дореволюционном особняке на Остоженке должна поддерживать квартира, выполненная по меньшей мере в неконфликтном для этого контекста неоклассическом стиле. Футуристическая легкость современного небоскреба дополняется внутренним содержанием пентхауса с панорамными видами на современный город. Поэтому трудно представить, что этот пентхаус кто-то наполнит содержанием кантри, постколониализма, а не хайтека или минимализма. Иными словами, внутреннее убранство квартиры мечты не должно вступать в неразрешимый конфликт с архитектурной оболочкой. Квартира или дом мгновенно теряют свое главное преимущество, если превращаются в странный гибрид несовместимого только под влиянием вкуса своих владельцев. На московском вторичном рынке таких архитектурных аномалий много, и продаются они долго.
«Проанализировав все эти, порой весьма поучительные, истории, можно сформулировать один генеральный совет всем, кто создает пространство для себя: относитесь к своей квартире как к безупречно сшитому на заказ костюму, а не как к карнавальному наряду, - отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании “Метриум Премиум”. — Фундамент — планировка, инженерия, базовая отделка стен и полов — это крой и качество ткани. Они должны быть вне времени и высочайшего качества. Вашу же индивидуальность, характер и настроение момента всегда можно выразить через детали, которые легко заменить без капитальных вложений: мебель, текстиль, искусство, свет. Именно такой подход сохраняет и приумножает инвестиционную ценность объекта, не лишая вас радости обладания домом, который отражает именно вас».
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
