Почему растет спрос на микрожилье
В январе депутат Госдумы Михаил Делягин отметил, что рыночная стоимость квадратного метра жилья в России может превышать его реальную себестоимость почти в четыре раза. По данным Союза инженеров-сметчиков, в январе 2025 года полная себестоимость строительства 1 кв. м массового жилого дома составляла 167 763 рубля в Москве и 86 847 рублей в среднем по России.
«Разница с рыночной ценой, как видим, почти в четыре раза. Все сливки достаются крупнейшим строительным компаниям и банкам. Жильё скоро станет среднему человеку практически недоступно, но в этом нет ничего нового, в этом и есть смысл либеральной экономики», — отметил Делягин. Он также подчеркнул, что текущая экономическая политика способствует концентрации жилой недвижимости в руках фондов — как это уже произошло на Западе. Вторичный рынок недвижимости также не демонстрирует позитивных тенденций. Согласно исследованию «Циан», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в городах с населением более 500 тыс. человек за 2025 год выросла на 8% и составила 147 000 рублей. Рост наблюдается даже на фоне участившихся сообщений о возврате жилья прежним собственникам из-за мошеннических схем.
Продолжительный рост цен сопровождается сохранением высоких ставок по ипотечным кредитам, что ограничивает возможности покупателей. По данным Единой информационной системы жилищного строительства ДОМ.РФ, во второй половине января средневзвешенная ставка рынка первичной ипотеки у топ-20 банков составила 21,2%, по вторичной недвижимости — 21,19%.
В результате потенциальные покупатели вынуждены выбирать между отказом от приобретения жилья, поиском льготных программ, переездом в доступные регионы или покупкой низкокачественной недвижимости, включая апартаменты и микроквартиры.
Микроквартиры: особенности и правовой статус
Термин «микроквартира» на рынке зачастую обозначает недвижимость площадью менее 18 кв. м. При этом официального определения для данного вида жилья не существует. Это связано с социальной нормой жилой площади на одного члена семьи, которая регламентирована Федеральным законом № 283 (18 кв. м) и Жилищным кодексом (для общежитий и маневренного фонда — 6 кв. м).
На региональном уровне минимальные размеры квартир определяются местными нормативами. В Москве, согласно постановлению мэра, с августа 2024 года запрещено строить квартиры менее 28 кв. м. Однако сделки с уже введёнными в эксплуатацию квартирами площадью до 18 кв. м не ограничены.
«На сегодня в Москве всего 618 объявлений о продаже квартир метражом менее 18 кв. м. С введением закона о запрете на строительство микроквартир объём предложения сократился более чем в три раза. На январь 2026 года общий объём микроквартир составляет 6,63% от общего количества разрешённого метража (цифры взяты из расчёта квартир общей площадью до 18 кв. м — по соотношению к квартирам до 28 кв. м). Квартиры подобного маленького метража появляются вследствие дробления имеющихся площадей на маленькие “улья”. Объективно это является исключительно коммерческим расчётом», — рассказал в беседе с RT риелтор Иван Маслин.
По его словам, хотя новые проекты микроквартир в столице сейчас невозможны, все операции с существующими объектами этого типа разрешены.
«Объекты недвижимости данного типа можно как продавать, так и покупать и использовать для постоянного места жительства и регистрации. На данные объекты распространяются все предусмотренные законом гарантии. Существование и продажа квартир метражом менее 18 кв. м не поощряется, но и не возбраняется законом. В Москве такие квартиры преимущественно расположены внутри ТТК», — добавил Маслин.
Ключевым фактором спроса остаётся относительная доступность таких объектов — их стоимость обычно составляет от 5 до 7 млн рублей, ипотека на покупку возможна. Среди других причин спроса риелтор отметил престижное расположение — предложения площадью 7−13 кв. м встречаются даже в зданиях Москва-Сити или на Арбате. При этом бывают объекты без окон, но в востребованных районах.
Влияние микрожилья на психологическое здоровье
Проживание в компактных квартирах сказывается на эмоциональном состоянии жильцов.
«В копилке моего опыта нет кейсов по покупке/продаже подобных объектов. Смею предположить, что такие объекты удобны в покупке для малого бизнеса, а также для студентов и трудовых мигрантов. Объективно полноценная жизнь в таких квартирах невозможна. Их основная проблема — это комфорт, моральное и эмоциональное состояние человека для проживания в ограниченном пространстве», — отметил Маслин.
Психолог Дарья Дугенцова в беседе с RT подтвердила негативное влияние стеснённых условий на психику. В краткосрочной перспективе жильё площадью менее 18 кв. м усиливает стресс, может вызывать утомляемость, раздражительность и агрессивность.
«Он может стать более агрессивным, потому что мозг постоянно находится в режиме “тесно”, а чаще всего для мозга у нас восприятие тесноты идёт как антибезопасность. В долгосрочной перспективе повышается риск каких-то тревожных состояний, а также депрессивных расстройств. Может возникнуть хронический стресс и эмоциональное выгорание», — отметила она.
Эксперт подчеркнула, что негативные психологические симптомы проявляются чаще, если человек много времени проводит дома, в особенности, если работает удалённо или растит ребёнка в этих условиях.
«Ещё могут снижаться концентрация и мотивация. У некоторых людей может усиливаться чувство одиночества и потери контроля над своей собственной жизнью, и это может приводить к таким вещам, как суицид. Если же в таком пространстве нет окон, то это вообще кошмар, потому что отсутствие окон нарушает циркадные ритмы сна и бодрствования, а за этим быстро сыпется и физическое здоровье. Это повышает риск депрессии просто тысячекратно», — добавила она.
Дарья Дугенцова советует тем, кто проживает в микроквартирах, чаще бывать вне дома, уделять внимание физической активности, зонировать пространство при возможности, использовать яркое освещение и придерживаться режима сна.
По её словам, высокий спрос на малогабаритное жильё в России обусловлен объективной напряжённостью на рынке недвижимости. В этой связи психолог рекомендует заботиться о собственном эмоциональном благополучии.
«Честно говоря, не знаю, кем надо работать и сколько надо зарабатывать, чтобы сейчас купить хорошую квартиру, а не ту квартиру, на которую хватит. С психологической точки зрения массовое распространение вот такого микрожилья может, к сожалению, приводить людей к максимально упадническому настроению, к тяжёлым психологическим, психическим последствиям. Поэтому нужно всё-таки стремиться к адекватному, нормальному метражу», — заключила эксперт.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией»
