Управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов пояснил, что неофициальные и разовые доходы просто игнорируются. Регулятор целенаправленно закручивает гайки, чтобы снизить риски для банков.
Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова считает, что под новые ограничения попадет около трети заемщиков. По ее словам, это серьезно ударит по рынку: продажи как новостроек, так и готового жилья в 2026 году начнут сдерживаться.
Но это не единственное нововведение. Как рассказала замруководителя ипотечного департамента агентства недвижимости «Этажи» Татьяна Решетникова, банки теперь по-новому смотрят на доходы от аренды и на зарплату самого заемщика.
Директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин объяснил механизм: «Банки теперь обязаны сравнивать доход, указанный заемщиком в справке по форме 2-НДФЛ, с заработком, который, по данным Росстата, получают специалисты в той же сфере и должности, за вычетом 10%. Учитываться будет меньший из этих показателей». Он подчеркнул, что проблема в усредненном подходе: он не учитывает доход уникальных специалистов, который может быть в разы выше среднего по отрасли.
Впрочем, у медали есть и обратная сторона. Кутьин добавил, что качество новых выдач улучшится. Это особенно важно на фоне роста просрочки: на 1 марта 2026 года доля просроченных платежей по ипотеке составила 1,03% против 0,57% год назад.
Помимо новых правил оценки ПДН, рынок давят и другие факторы. Юрий Беликов напомнил о дороговизне жилья и высокой закредитованности населения. В льготном сегменте ситуацию усугубляет правило «одна ипотека на семью» по семейной программе. «В целом доступность жилья в кредит в России сейчас низкая, и в среднесрочной перспективе не наблюдаются драйверы, которые могли бы это изменить», — резюмировал он.
Впрочем, есть и оптимистичный сценарий. Татьяна Решетникова уверена, что выдачи ипотеки может простимулировать снижение ставок. «Потенциал роста спроса на рыночную ипотеку при оптимистичном прогнозе снижения ипотечных ставок до 15–16% к концу года достаточно высок. По нашим многолетним наблюдениям, каждое снижение средних одобренных ставок на один подпункт повышает спрос на рыночную ипотеку в среднем на 10–15%, а большой объем накопленного отложенного спроса за последние пару лет может существенно усилить такой тренд», — отметила она.
Аналитики все же ждут роста. Директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Наталия Богомолова прогнозирует, что по итогам 2026 года объем выдачи ипотеки вырастет на 6–11% по сравнению с 2025-м и достигнет 4,8–5 триллионов рублей.
