«Ъ» ознакомился с текстом «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», который был одобрен 18 июля комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций, созданным при содействии Банка России. Как ожидается, он будет введен в действие с 2025 года.
Согласно документу, сумму ипотеки рекомендуется устанавливать таким образом, чтобы она не превышала 80% от справедливой стоимости предмета ипотеки. Но только в тех случаях, когда нет основания ожидать частичного погашения долга в краткосрочном периоде (например, с использованием средств материнского капитала либо полученных в результате продажи иного имущества или же доходов из других источников), а также при отсутствии иного обеспечения (например, поручительства) в достаточном объеме. Как считает вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков, Центробанк пытается не допустить ситуаций, когда клиент через год-два после оформления ипотеки при досрочной продаже квартиры не сможет перекрыть деньгами от продажи недвижимости тело долга.
Кроме того, стандарт предполагает практику, при которой банк бы запрашивал у клиента информацию о том, использует ли он кредитные средства и получает ли материальную выгоду от застройщика как часть условий приобретения ипотеки.
Это делается для того, чтобы снизить долю закредитованных заемщиков. Ведь клиенты, не имеющие накоплений, порой прибегают к взятию потребительского кредита, чтобы внести его в качестве первоначального взноса. Так, в 2023 году ЦБ оценивал долю заемщиков, бравших перед ипотекой потребкредит в размере свыше 100 тыс. руб., в 6,2−6,9%. Как отмечает Алексей Войлуков, порой происходит так, что риэлтор сразу запрашивает одобрение на получение потребкредита и тут же на получение ипотеки. Поскольку обновление базы бюро кредитных историй может быть с лагом в два-три дня, то ни первый, ни второй банк не узнает, что выдается два кредита в одни руки.
Как записано в стандарте, до 1 июля 2025 года банки смогут получать плату от заемщика за установление пониженной ставки при ее выплате из собственных средств заемщика. Однако банк не вправе получать компенсацию от застройщика в таких случаях, если это приводит к удорожанию недвижимости. По словам главного эксперта «Русипотеки» Сергея Гордейко, новацией является то, что стандарт обязывает банкиров раскрывать до заключения ипотечного договора информацию об удорожании сделки, а также риски, связанные с невозможностью отчуждения недвижимости по цене приобретения.
На начало 2024 года число ипотечных заемщиков, по оценке ЦБ, достигло 10,6 млн человек против 9,0 млн человек на начало 2022 года. По статистике, в 2023 году банками было оформлено более 2 млн ипотечных договоров, в 2022-м — 1,3 млн, в 2021-м — 1,9 млн, в 2020-м — 1,78 млн. В то же время число людей, имеющих помимо ипотечного еще и необеспеченный кредит, на начало 2024 года превысило 6 млн.
Вместе с тем Сергей Гордейко считает излишним пункт, который предусматривает при досрочном погашении ипотеки возврат клиенту уже уплаченной единовременной комиссии за снижение процентной ставки. По его мнению, в условиях высоких рыночных ставок по ипотеке плата за пониженную процентную ставку едва ли не единственный выход для клиента, чтобы иметь возможность оформить кредит, поскольку требования к доходам заемщика на прежних чеках резко возросли.
В целом сам документ эксперт считает противоречивым, в том числе и из-за его формулировок (в каких-то пунктах отражены рекомендации, где-то встречаются более требовательные формулировки). Ипотечный стандарт предполагает, что рынок избавится от хитростей, на которые шли банки и застройщики, позволяя делать приобретение недвижимости возможным в условиях высоких процентных ставок. «Если такие схемы убрать, на рынке останется ипотека под 20% годовых и более, которую никто не сможет взять», — указывает господин Гордейко (см. «Ъ» от 17 июля). Впрочем, по словам Алексея Войлукова, большинство из системно значимых банков уже отказались от использования схем и практик, которые описаны в текущей версии ипотечного стандарта. «Вопрос остался к единичным крупным игрокам и другим банкам меньшего масштаба, которые могли бы подстроиться под практики лидеров рынка», — считает он. При появлении новых недобросовестных схем на ипотечном рынке они будут включаться в документ, ожидает эксперт.
Сам регулятор называл стандарты «перспективным форматом мягкого регулирования», считая, что совместная работа над такими документами «поможет транслировать на рынок мнение Банка России о том, какие практики он считает хорошими, а какие нет».
В течение 30 дней с момента поступления Банк России должен рассмотреть данный ипотечный стандарт, а уже после согласования с регулятором комитет должен будет его утвердить. По мнению Алексея Войлукова, учитывая, что документ «прорабатывался около года, Банк России, вероятнее всего, согласует его».
Ипотечный калькулятор позволяет за секунды рассчитать ежемесячный платёж, общую сумму переплаты и полную стоимость кредита исходя из стоимости жилья, первоначального взноса, ставки и срока. Платежи бывают двух типов — аннуитетный (фиксированный на весь срок) или дифференцированный (убывающий).
Важно понимать, что результаты, полученные с помощью калькулятора, являются ориентировочными. После подачи заявки банк ознакомится с вашей кредитной историей и кредитным рейтингом и на основании вашего кредитного потенциала предложит точные условия сотрудничества.
