Потеря квартиры и денег возможна, если по итогам судебного разбирательства сделку купли-продажи признали недействительной по причинам, которые покупатель не смог выявить заранее. Может выясниться, что имел место факт мошенничества с документами (поддельное свидетельство о праве собственности, фальшивая доверенность) и квартиру продал человек, не являющийся ее реальным владельцем. Также настоящий собственник мог действовать под влиянием мошенников или его признали недееспособным. Кроме того, квартиру могли продать с нарушением прав третьих лиц, например, несовершеннолетнего или без согласия супруга. Объект может находиться в конкурсной массе при банкротстве продавца.
Как и когда можно защититься от рисков
Наиболее надежным способом финансовой защиты для покупателя от потери права собственности на жилье в перечисленных выше ситуациях является страхование титула. Титульное страхование защищает право собственности на недвижимость. Покупатель получает защиту от последствий событий, которые произошли после приобретения квартиры, но не были выявлены на момент реализации сделки. Страховая компания возмещает покупателю стоимость квартиры или сумму понесенных убытков.
Важно учитывать, что есть случаи, при которых страховая компания может отказать в предоставлении услуг титульного страхования. Это возможно, когда суд признал покупателя недобросовестным и решил, что сделка была проведена с нарушением закона, было доказано, что сделка совершалась в результате злонамеренного сговора между представителями покупателя и продавца и покупатель знал об этом до сделки или в момент ее совершения, было доказано, что сделка совершалась под влиянием обмана, насилия или угроз со стороны покупателя (его представителя).
Также отказ возможен, когда право собственности на квартиру не было зарегистрировано в установленном законом порядке на момент заключения договора страхования или в период его действия.
Кроме того, есть целый ряд ситуаций, которые не считаются страховыми случаями. К ним, в частности, относятся:
- потеря права собственности на квартиру из-за незаконных действий представителей госорганов;
- реквизиция жилья при чрезвычайных ситуациях (например, при стихийном бедствии), а также для государственных или муниципальных нужд;
- онфискация квартиры согласно решению суда;
- прекращение права собственности, если по закону жилье не может принадлежать его владельцу.
Оформление страховки
Страхование титула можно оформить в двух форматах:
- в рамках ипотечного страхования в пользу выдавшего кредит банка;
- в качестве добровольной страховки.
На практике обычно используют второй вариант. При этом заключать договор со страховой целесообразно в момент оформления сделки с недвижимостью либо сразу после регистрации права собственности. Нужно предварительно согласовать со страховой условия сделки и проект договора купли-продажи. Это позволит избежать неточностей или ошибок в оформляемой документации, которые могут стать основанием для отказа в страховании.
Страховку целесообразно оформлять на срок от трех до десяти лет. Это связано с тем, что срок исковой давности по оспариванию сделок составляет три года для сторон сделки и до десяти лет — для третьих лиц (например, для наследников). Поэтому чем дольше срок страховки тем безопаснее для покупателя.
Стоимость страховки
Стоимость титульного страхования обычно формируется индивидуально для каждого клиента после проверки документов и оценки юридической «чистоты» сделки. При этом есть несколько ключевых факторов. К ним прежде всего относится стоимость самой квартиры. Страховая премия рассчитывается как процент от цены объекта (обычно от 0,15% до 1%). Поэтому чем дороже недвижимость, тем выше сумма полиса.
Немаловажную роль играет история объекта и наличие рисков в сделке. На стоимость полиса в сторону увеличения его цены могут повлиять частые перепродажи, наследство, приватизация с участием несовершеннолетних, сделки по доверенности или признаки банкротства продавца.
Влияние также оказывают срок страхования (чем дольше действует полис, тем выше стоимость) и условия покрытия. Так, расширенная программа с минимальными исключениями и без франшизы обойдется дороже стандартного полиса.
При выборе страховки важно учитывать, что у каждой страховой компании свои тарифы, критерии оценки рисков и глубина проверки документов.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
