Российские законодательство не содержит ограничений в части числа ипотечных кредитов, которые может оформить на себя один заемщик. Особые условия предусмотрены только для ипотеки в рамках программ государственной поддержки. Вместе с тем окончательное решение о выдаче второй ипотеки принимает банк.
Условия для одобрения второй ипотеки
Каждая кредитная организация сама принимает решение о выдаче второй ипотеки. При этом она руководствуется внутренними регламентами, методиками, а также результатами оценки. Рассмотрим основные используемые банками критерии.
- Платежеспособность. Данный критерий предусматривает оценку достаточности официального дохода заемщика для погашения сразу двух кредитов. Как правило, размер ежемесячных выплат банку не должен превышать 40–50% от совокупного дохода семьи. Но если у заемщика очень высокий доход, например, более 500 тыс. руб. в месяц, банк может одобрить вторую ипотеку, когда платежи составляют и 75–85% от дохода семьи.
- Показатель долговой нагрузки (ПДН). Это соотношение всех ежемесячных платежей по кредитам заемщика к сумме его дохода. Банк может отказать в предоставлении второй ипотеки, когда ПДН выше установленного им лимита. Как правило, оптимальным считается ПДН до 30%, умеренным — от 30 до 50%, высоким — от 50 до 80%, критическим — свыше 80%. С 2024 года банки информируют заемщиков, когда ПДН превышает 50%.
- Кредитная история. Специалисты банка обязательно проанализируют информацию о первой ипотеке заемщика, а также об иных его обязательствах, например, по потребкредитам, штрафам, алиментам и т.д. Кроме этого, они оценят кредитный рейтинг заемщика (регулярность использования кредитных карт, погашение потребкредитов без просрочеки т.д.).
- Трудовой стаж. Для специалистов банка важен стаж заемщика на последнем месте работы. По нему оценивают насколько стабильным является заработок. Минимально допустимым обычно считается стаж в 6 месяцев.
Отметим, что в ходе рассмотрения заявки банк может учитывать и иные факторы, например, наличие финансовой подушки безопасности, иждивенцев, планы заемщика на будущее и т.д.
Как повысить шансы на одобрение второй ипотеки
Перед подачей заявки заемщику следует тщательно оценить свои финансовые возможности и риски. Также нужно удостовериться в правильности кредитной истории. Наличие в ней ошибок и неточностей не позволит банку правильно оценить уровень платежеспособности.
Информацию о том, в каком бюро кредитных историй (БКИ) хранится кредитная история, можно получить из Центрального каталога кредитных историй. После этого следует обратиться в соответствующее БКИ. Получить информацию бесплатно в электронном виде можно не более двух раз в течение календарного года, а в бумажной форме — не более одного раза. За плату эти данные можно узнавать неограниченное число раз (Федеральный закон от 30.12.2004 № 218-ФЗ).
Если в отчете есть ошибки, для их корректировки заемщику следует обратиться к кредитору, который их допустил, или непосредственно в БКИ.
Также заемщику нужно уменьшить свою долговую нагрузку. Для этого следует погасить часть открытых потребкредитов и первой ипотеки либо рефинансировать их с целью снижения размера ежемесячных платежей.
При наличии свободных средств или накоплений следует увеличить сумму первоначального взноса до не менее чем 20%, а лучше до 30%. Также для этой цели можно рассмотреть вариант с покупкой более дешевого жилья.
Увеличить шансы на одобрение второй ипотеки также можно путем привлечения созаемщика или поручителя. К одному ипотечному договору можно привлечь до четырех человек, включая основного заемщика.
Кроме того, повышению шансов будут способствовать наличие у заемщика:
- дополнительных источников дохода (например, от сдачи жилья в аренду, подработки, фриланса и т.д.);
- другой недвижимости или ценного имущества, которое можно использовать в качестве залога;
- депозитов и вкладов в банках.
Перечисленные выше действия позволят повысить шансы заемщика на открытие второй ипотеки. При этом следует иметь ввиду, что даже при соответствии всем требованиям банк вправе отказать в выдаче кредита без объяснения причин.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
