Кредит под залог чужой недвижимости представляет собой вид долгового обязательства, при котором собственник закладывает ее банку, а тот выдает заемщику запрашиваемую сумму денежных средств. На практике данная ситуация может возникнуть, например, когда человек по просьбе своего родственника или знакомого передает в залог квартиру или дом.
Данный вид кредитования считается нецелевым. Деньги можно потратить, например, на приобретение автомобиля ремонт квартиры или постройку дома либо на покупку другой недвижимости. Сумма кредита может составлять до 80% от стоимости залога.
В чем заключаются риски для владельца недвижимости
Прежде всего у залогодателя возникает риск потери недвижимости навсегда. Это может произойти в случае, когда заемщик утратил возможность гасить долг перед банком, например, став банкротом. Гражданское законодательство предусматривает, что залогодатель отвечает заложенным имуществом за неисполнение обязательств должником (ст. 335 ГК РФ). Взыскание залога возможно даже при наличии у заемщика собственного имущества (ст. 348 ГК РФ). Причем поводом для обращения банка в суд могут послужить всего три просроченных платежа в течение года.
Также залогодатель утрачивает право свободно распоряжаться недвижимостью, в частности, продавать ее или дарить. Для совершения таких действий потребуется согласие банка. Придется информировать кредитную организацию обо всех сделках с недвижимостью, в том числе и о сдаче ее в аренду.
Кроме того, залогодателю нужно будет более бережно относиться к недвижимости, чтобы избежать нанесения ей ущерба, который снизит ее стоимость. При этом банк может поставить условие о приобретении страховки для недвижимости.
Когда залог не заберут
Банк не вправе забрать залог, когда сумма долга ниже, чем 5% от стоимости недвижимости (ст. 348 ГК РФ). Так, если цена объекта составляет 15 млн руб., а сумма долга — 600 000 руб., то обратиться за взысканием нельзя, так как это всего лишь 4% от стоимости данного имущества.
Кроме того, банк не может взыскать недвижимость, если с момента просрочки платежа прошло не более трех месяцев (ст. 348 ГК РФ).
Когда недвижимость можно вернуть
Возврат переданной в залог недвижимости, которую уже забрал банк, возможен в нескольких случаях, которые связаны с прекращением залога или оспариванием действий залогодержателя.
Залог прекращается (ст. 352 ГК РФ):
- при полном погашении долга, включая основной долг, проценты, пени и расходы, связанные с исполнением обязательства (в таком случае залог теряет смысл и банк обязан вернуть недвижимость);
- в случае признания договора залога недействительным (например, при нарушении закона или обмана при его подписании).
Если банк уже реализовал недвижимость на торгах, залогодатель может попытаться оспорить в суде результаты таких торгов для признания их результатов недействительными. Это возможно, в частности, когда торги проводились с нарушениями, например, с несоблюдением процедуры уведомления, неверной оценкой объекта или ограничением доступа участников.
Обратите внимание, что при проведении процедуры возврата залогодатель обязан соблюдать ряд норм. В частности, он должен документально подтвердить факт прекращения обязательства или признания договора залога недействительным. Также ему следует обратиться в банк с требованием о прекращении залога и возврате имущества и подать иск в суд, если банк отказывается.
В каждой конкретной ситуации залогодателю следует учитывать условия кредитного договора и готовить убедительные доказательства. В противном случае процедура возврата может затянуться долгий срок.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
