Главное о том, как разделить земельный участок
Процесс разделения земельного участка включает четыре основных этапа:
- подготовку пакета документов;
- межевание территории;
- присвоение адресов новым участкам;
- постановка участков на кадастровый учет и оформление права собственности.
В этом блоке приведем другие важные факты о разделении земельных участков.
1. Российское законодательство позволяет делить земельные участки на несколько новых, но с соблюдением определенных условий.
2. При разделе участка образуются несколько новых, а исходный прекращает свое существование.
3. Закон позволяет делить участки для ИЖС, ЛПХ и СНТ. При этом земля должна стоять на кадастровом учете, и границы участка должны быть закреплены в Росреестре.
4. К каждому вновь образованному участку должен быть обеспечен отдельный проход, а его площадь не должна быть меньше региональной нормы (обычно 4–6 соток).
5. Изменить границы участка не получится, если на нем есть обременение, раздел нарушает права третьих лиц, участок расположен под многоквартирным домом или производственным объектом, на нем стоит объект культурного наследия. Также закон запрещает делить охранные зоны и участки, которые после раздела невозможно использовать по прямому назначению.
Можно ли делить участки
Российское законодательство позволяет делить земельные участки на несколько новых, но с соблюдением определенных условий.
Согласно статье 11.4 Земельного кодекса РФ, при разделе участка образуются несколько новых, а исходный прекращает свое существование. Исключения составляют случаи, когда земля находится в государственной или муниципальной собственности, изымается для государственных или муниципальных нужд либо используется для строительства многоквартирного дома (2).
Право собственности на все вновь образованные в результате раздела участки переходит к их владельцу. Если же собственников несколько, каждый из них может получить в собственность свой отдельный участок, образованный после раздела исходной территории.
Причины раздела земельных участков
Разделить один участок на несколько самостоятельных может потребоваться в следующих случаях:
1. Продажа или аренда части земли. Для таких операций участок должен иметь собственный юридический статус.
2. Раздел между членами одной семьи, которые владеют землей совместно.
3. Выделение части территории, например, для взрослых детей, желающих распоряжаться своей долей самостоятельно.
4. Для предпринимательских целей, например, если владелец планирует разместить на части своего участка кафе, гостиницу, фермерское хозяйство или другой бизнес.
5. Распределение долей после вступления в наследство.
6. Супруги делят землю после развода.
Закон позволяет делить участки со следующим целевым назначением:
- для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
- для личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
- для садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ).
Земля при этом должна соответствовать ряду обязательных требований:
- участок должен стоять на кадастровом учете;
- границы участка должны быть официально закреплены в Росреестре;
- если владельцев несколько, для раздела необходимо их письменное согласие;
- к каждому вновь образованному участку должен быть обеспечен отдельный проход или подъезд;
- площадь каждого нового участка не должна быть меньше местной региональной нормы (обычно 4–6 соток).
Как можно разделить участок
Существует несколько основных способов разделить земельный участок.
1. Раздел на несколько самостоятельных участков. Из одного участка образуются несколько новых, и каждый из них получает своего собственника.
2. Раздел без смены собственника. Владелец делит свою территорию на несколько частей, оставаясь их единственным хозяином. Такой вариант подходит, например, если владелец планирует в будущем продать одну из частей.
3. Раздел на равные доли. Земля делится пропорционально по площади между собственниками, но при этом участок сохраняет единые границы и остается в общей долевой собственности. Для любых юридических действий с такой землей потребуется согласие всех владельцев.
При образовании новых земельных участков не допускается появление таких недостатков, как вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосица, невозможность размещения объектов недвижимости, а также любых других нарушений, препятствующих рациональному использованию земли и ее охране (1).
Инструкция, как разделить участок
Приведем пошаговую инструкцию, которая поможет разделить земельный участок быстро и правильно.
1. Подготовьте пакет документов
Чтобы разделить участок, необходимо подготовить все правоустанавливающие документы, а собственники (если их несколько) должны дать свое согласие на проведение процедуры. Если стороны действуют без конфликтов, раздел оформляется мировым соглашением. В тех случаях, когда между владельцами возникают разногласия, вопрос решается в судебном порядке.
Для регистрации вновь образованных земельных участков потребуется подготовить следующие документы:
- свидетельство о праве собственности;
- письменное согласие всех собственников;
- кадастровый паспорт;
- паспорта сторон или доверенность, если интересы кого-либо из участников представляет третье лицо;
- договор о разделе участка.
Если на участке расположен дом, принадлежащий нескольким собственникам, их мнение обязательно учитывается. Если же участок находится в государственной собственности, достаточно решения соответствующего органа власти.
2. Проведите межевание
После того как все документы приведены в порядок, приступают к межеванию. Специалист устанавливает границы территории, которую планируется разделить, а затем на местности закрепляются межевые знаки. Проводить такие работы вправе только лицензированные организации. В процедуре участвуют собственники участка и владельцы смежных территорий.
По итогам межевания формируется межевое дело, в котором фиксируются все сведения о земельном участке, включая его границы и координаты. Полученные данные нужны для регистрации права собственности, а также позволяют избежать споров с соседями о границах участков.
Важно! Если кто‑либо из участников межевания не может присутствовать лично, его интересы представляет доверенное лицо на основании нотариально заверенной доверенности.
3. Присвойте новым участкам адреса
Для этого нужно обратиться в администрацию с соответствующим заявлением и правоустанавливающими документами. Подать заявление можно лично, через представителя, по почте, через МФЦ или в электронном виде через сайт «Госуслуги».
Решение о присвоении адреса и внесение сведений в государственный адресный реестр принимается:
- в течение 10 рабочих дней, если заявление подано на бумажном носителе;
- в течение 5 рабочих дней, если заявление направлено в форме электронного документа.
4. Оформите кадастровый номер, паспорт и право собственности
Сделать это можно через МФЦ, Росреестр или сайт «Госуслуги» только после процедуры межевания.
Для регистрации участков потребуется представить следующие документы:
- паспорта собственников;
- заявление о кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельные участки;
- решение о присвоении адресов;
- соглашение собственников, если участок находился в общей долевой собственности;
- правоустанавливающие документы на исходный участок.
Поставить вновь образованные участки на государственный кадастровый учет и снять с учета исходный участок необходимо в течение одного года с момента присвоения объектам адресов. Если этот срок пропущен, решение о присвоении адреса утрачивает силу.
Когда нельзя разделить участок
Существуют обстоятельства, при которых изменить границы или площадь участка невозможно:
- после раздела хотя бы один из новых участков перестает соответствовать целевому назначению;
- нарушаются права третьих лиц. Например, проход на новую территорию планируется через соседний участок;
- не обеспечен отдельный подъезд к каждому из вновь образованных участков;
- на участке есть обременение (например, арест за долги);
- если участок находится в залоге у банка, то потребуется согласие кредитной организации;
- землю после раздела невозможно использовать по ее прямому назначению;
- участок расположен под многоквартирным домом или производственным объектом;
- размер участка не соответствует региональным нормам минимальной площади;
- планируется раздел охранной зоны;
- на участке находится объект культурного наследия (памятник архитектуры, истории или археологии).
Список источников:
1. Статья 11.9 «Требования к образуемым и измененным земельным участкам» Земельного кодекса Российской Федерации.
2. Статья 11.4 «Раздел земельного участка» Земельного кодекса Российской Федерации.
3. Статья «Разделение участка СНТ на несколько: как оформить документы» на портале Роскачество.
4. Пресс-релиз «Раздел, выдел земельного участка» на официальном сайте Росреестра.
