В деле о квартире народной артистки Ларисы Долиной не так давно была поставлена финальная точка — покупатель Полина Лурье, оформившая сделку два года назад, наконец получила ключи от недвижимости. Решение Верховного суда сыграло ключевую роль в разрешении спора. Однако десятки других пострадавших продолжают сталкиваться с аналогичными проблемами: честные покупатели теряют и недвижимость, и вложенные средства, если выясняется, что продавцы стали жертвами мошенничества. Редакция «КП» связалась с героями громких дел по «схеме Долиной», чтобы узнать, как развивается их ситуация и изменилась ли динамика покупок недвижимости для потребителей.
Бабушка против учительницы
Один из таких случаев — история преподавателя из Москвы Нино Цитлидзе, ставшей героиней множества сюжетов о жертвах «бабушкиных схем». В 2022 году она приобрела квартиру у пожилой женщины, еще до широкой огласки подобных ситуаций. Продавец — пенсионерка, впоследствии передавшая свои деньги мошенникам, и получившая условное наказание за попытку поджога городского военкомата. Покупательница же прошла стандартную проверку сделки и оформила ипотеку на 30 лет в одном из крупнейших российских банков.
Судебное разбирательство длилось почти три года и дошло до кассационной инстанции, которая признала: решение о признании сделки недействительной из-за «заблуждения продавца» было вынесено с нарушениями. Дело направили на пересмотр. Однако, спустя время и новое заседание, столичный суд вновь признал сделку недействительной, решив, что продавец не выражал действительной воли на продажу недвижимости, и вернул квартиру бывшей владелице.
«Разница только в том, что в первый раз меня оставили и без квартиры, и без денег. А теперь признали мою добросовестность. И постановили, что я возвращаю квартиру, а продавец мне возвращает деньги. Но продавец еще в зале суда заявила, что она банкрот и не собирается выплачивать ни рубля», — посетовала Цитлидзе. По итогу, покупательницу оставили без квартиры и денег, с ипотекой за помещение, где ей не удалось пожить и дня.
Дедушка обманул покупателей и банкиров
Семья Котковых из Волжского Волгоградской области приобрела квартиру в Москве для дочери, поступившей в столичный вуз. Продавцом выступал мужчина почтенного возраста — почти 90 лет, производивший впечатление интеллигентного и энергичного человека.
Однако через месяц после громкого рассмотрения Верховным судом аналогичного дела, 16 января был вынесен судебный вердикт: сделку признать недействительной, квартиру вернуть продавцу, а средства — покупателям. Неясным остается вопрос о том, как 90-летний продавец сможет возместить полученные деньги, если средства уже были переданы мошенникам; как разъяснили Котковым в суде, этот вопрос относится к юрисдикции судебных приставов.
По словам Юрия Коткова, после решения по делу Долиной адвокат продавца подал уточненный иск — изначально основаниями служила ст. 178 ГК (ошибка продавца), позднее ссылка была сделана на ст. 177 ГК (невменяемое состояние на момент заключения сделки). По делу была назначена судебно-психиатрическая экспертиза в Институте им. Сербского, подтвердившая наличие у продавца психических отклонений.
Юрий Котков отмечает, что самостоятельно еще до сделки заказал в том же институте психолого-психиатрическое освидетельствование продавца, которое подтвердило его вменяемость и способность осознавать последствия сделки. Тем не менее, спустя полтора года экспертиза дала противоположное заключение: на момент сделки продавец не имел необходимого уровня критической оценки происходящего.
В Институте Сербского пояснили, что под влиянием телефонных мошенников у человека может временно развиться психическое расстройство, приводящее к неспособности адекватно воспринимать ситуацию в отдельный период времени.
Покупатели намерены оспаривать решение и подать апелляцию с требованием признать сделку действительной. У покупателя остаются вопросы к перспективам возврата средств: продавец уже сообщил, что сможет вернуть деньги только после повторной продажи возвращенной ему квартиры — однако в условиях сложившейся ситуации такие обещания выглядят сомнительными.
Надежда на новый виток дела
Владислав Гайнуллин, купивший квартиру у 67-летней пенсионерки, оказался втянутым в судебный спор после признания сделки недействительной. Продавец настояла на получении денег наличными, сославшись на сложности с банковскими переводами. Суд обязал вернуть квартиру продавцу, а покупателю — деньги, однако реальная перспектива возврата средств осталась неясной. Владислав, столкнувшись с долгами, инициировал апелляцию. После решения Верховного суда по делу «Долиной» интерес к процессу усилился, а вскрывшиеся противоречия в экспертизе стали предметом разбирательства. Бывшая хозяйка квартиры апеллирует, что денег у нее давно нет, только вот непонятно, как Гайнуллину погашать долг за жилье. Следующее заседание — в конце февраля.
Влияет ли дело «Долиной» на практику
Юристы отмечают: Верховный суд ориентирует суды обращать внимание не только на обстоятельства продавца, но и на добросовестность покупателя и стабильность рынка жилья. В январе 2026 года Верх-Исетский райсуд Екатеринбурга и Выборгский городской суд Ленинградской области вынесли решения в пользу покупателей, отказав в возврате квартир пенсионерам, пострадавшим от мошенников.
Специалисты фиксируют растущую популярность у продавцов ссылок на статью 177 ГК РФ — признание сделки недействительной в случае невозможности осознавать свои действия. При этом, по словам экспертов, добросовестный покупатель становится уязвимым: результаты добровольно проведенных освидетельствований зачастую не учитываются, если суд назначает новую экспертизу с противоположным заключением.
Суды по-прежнему принимают решения о возврате «всего, как было», но реальное взыскание денег с пожилых продавцов, передавших средства мошенникам, оказывается фактически невозможным. Покупатели часто остаются без квартиры и денег.
Отсутствие стандарта проверки сделки
На вторичном рынке по-прежнему отсутствует четкий стандарт, гарантирующий покупателю защиту прав при соблюдении определенного алгоритма проверки продавца и чистоты сделки.
Эксперты и участники рынка надеются на скорый обзор судебной практики Верховным судом по сделкам с недвижимостью. Документ должен дать новые ориентиры для судов и определить, какие изменения в законодательстве действительно необходимы.
В Госдуме рассматривают предложения по объединению исполнительного производства по спорным сделкам и обязательному проведению сделок с жильем через нотариуса. Большинство вопросов в сфере оспаривания сделок, по оценке специалистов, может быть решено постановлением Пленума Верховного суда с соответствующим обзором практики.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией»
