По итогам второго квартала 2026 года ипотечные кредиты есть у 11,06 млн заемщиков, поэтому вопрос о судьбе кредита, который берется на долгие годы, и о будущем квартиры, если семья вдруг не сможет погашать долг, актуален для миллионов семей. Если ипотечная квартира входит в состав наследства, вместе с недвижимостью наследникам переходят и обязательства по кредиту.
Рассмотрим такой пример. Один супруг в семье хорошо зарабатывал, ипотека была оформлена на него, а у второго зарплата была ниже или работы вообще не было. Это наиболее реалистичный случай, когда жена находится в декретном отпуске с ребенком. Неожиданно тот супруг, на которого был оформлен кредит, умирает. Что будет с квартирой, как быть, если жилье единственное, а супруг или дети не могут «тянуть» ипотеку?
Смерть заемщика не закрывает ипотеку: семье достаются и квартира, и долг, говорит партнер юридической фирмы «АНП Зенит» Аркадий Вайман. Если жилье куплено в браке, переживший супруг обычно сохраняет свою супружескую долю независимо от того, сколько он зарабатывал, а доля умершего входит в наследство (статья 34 СК РФ, статья 1150 ГК РФ).
Наследники, принявшие наследство, отвечают по кредиту только в пределах стоимости полученного имущества, причем банк не может потребовать весь долг досрочно лишь из-за смерти заемщика (статья 1175 ГК РФ, пункты 59–61 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года № 9).
Однако ипотечную квартиру могут продать за долги, даже если это единственное жилье семьи: исключение прямо установлено абзацем вторым части 1 статьи 446 ГПК РФ, а основанием для взыскания служит нарушение кредитного договора, а не смерть заемщика (статья 50 Закона об ипотеке), подчеркивает Аркадий Вайман.
Поэтому при смерти заемщика прежде всего необходимо проверить наличие страховки жизни и здоровья получателя кредита, считает федеральный эксперт Ассоциации развития финансовой грамотности Ольга Андреева. Если смерть — страховой случай, остаток долга может погасить страховая компания, а квартира перейдет к наследникам без обременения. Заявка в страховую подается в срок до 30 дней после смерти, иначе могут отказать по формальным основаниям.
Вывод: семье нужно сразу проверить страховку, сообщить банку о смерти заемщика и попросить изменить график платежей, поскольку молчание повышает риск потерять квартиру. Если страховки жизни заемщика нет, она просрочена хотя бы на один день или страховая компания признала его смерть нестраховым случаем, необходимо решать, как погашать кредит дальше. Можно попросить каникулы или отсрочку.
Вариант, когда супруги — созаемщики
Но чаще всего супруги берут ипотеку вместе, как созаемщики. И вот тот, кто больше зарабатывает и платит по долгу, умирает. Что будет с квартирой? Как отреагирует банк? Что будет, если банк решит, что доход второго супруга не позволяет справляться с платежами?
Очень часто второго супруга включают в договор как созаемщика «для надежности». Тогда он обязан платить и дальше вне зависимости от наследства, а потом может взыскать компенсацию с наследников через суд, считает Ольга Андреева. Если квартира куплена в браке, это совместная собственность, и доля пережившего супруга в наследство не входит — она выделяется по ст. 1150 ГК РФ. По наследству переходит только доля умершего. Обременение при этом сохраняется на всей квартире.
Созаемщик для банка не запасной игрок, а полноценный должник, напоминает Аркадий Вайман. Созаем предполагает, что договор предусматривает солидарную ответственность. Это значит, что после смерти одного супруга второй должен вносить весь ежемесячный платеж, а банк вправе требовать его полностью с одного человека (статья 323 ГК РФ).
Само по себе снижение дохода второго супруга не позволяет банку забрать квартиру или изменить договор, пока платежи поступают вовремя. Для взыскания необходимо нарушение обязательства (статья 50 Закона об ипотеке).
Действовать стоит, начиная с наименее болезненного варианта, советует Ольга Андреева. Во-первых, можно оформить ипотечные каникулы, так как потеря кормильца и падение дохода более чем на 30% — это законное основание для их получения. Человек получает льготный период до шести месяцев без штрафов и без обращения взыскания на жилье.
Также существуют программы рефинансирования ипотеки, предусматривающие переоформление кредита с изменением условий, например удлинением срока и снижением размера платежа, говорит эксперт АРФГ.
Каникулы и рассрочка доступны и тогда, когда основной заемщик не умер, но получил травму, которая не позволяет ему долго — до трех-четырех месяцев — полноценно работать.
Кроме того, назначается пенсия по случаю потери кормильца, а при наличии детей — единое пособие. Эти выплаты помогают восстановить платежеспособность семьи, уверена Ольга Андреева.
Крайний шаг — продажа квартиры с согласия банка. Обычно это выгоднее, чем торги по решению банка об изъятии жилья: банк дает согласие, покупатель погашает остаток долга, а семье достается разница. Так зачастую удается сохранить и деньги, и нервы.
В некоторых случаях самым разумным решением действительно будет отказ от наследства, считает Ольга Андреева.
Вывод: если прежний платеж стал неподъемным, нужно сразу заявить о страховом случае и попросить реструктуризацию, не дожидаясь просрочки.
Что будет с льготной ипотекой при смерти одного из заемщиков
Супруг имел право на льготную ипотеку, например работал в ИТ-компании. У второго такого права нет. Возникает вопрос: если супруг, имевший льготу, умер, будет ли меняться ставка по ипотеке? Придется ли второму супругу или наследникам выплачивать кредит по рыночной ставке?
В день смерти заемщика льготная ставка не меняется, но через шесть месяцев банк может ее повысить, если такое условие записано в кредитном договоре, считает Аркадий Вайман.
Причина проста: смерть прекращает трудовой договор, а пункт 6 части 1 статьи 83 ТК РФ прямо называет «смерть работника»; подпункт «л» пункта 5 Решения Минцифры России № 23-68902-00855-Р разрешает повышение ставки после шести месяцев со дня прекращения работы «по любому из предусмотренных трудовым законодательством оснований».
При ИТ-ипотеке есть реальный риск повышения ставки до рыночной, но его можно оспаривать, считает Ольга Андреева. Да, условие ИТ-ипотеки — работать в аккредитованной Минцифры компании и подтверждать это каждые полгода: по договорам с 1 августа 2024 года — все время до погашения, по более ранним договорам — первые пять лет. Если условие не выполняется, банк повышает ставку до ключевой ставки на дату выдачи кредита плюс 1,5–4,5 п. п. После смерти заемщика подтверждать факт работы физически невозможно — формально у банка появляется основание для перерасчета, даже если вдова или вдовец продолжает платить строго по графику. Именно для этого в договоре предусмотрено право банка в одностороннем порядке менять ставку. Если банк примет такое решение, можно обратиться в суд, но перспективы такого дела туманны.
Смерть заемщика не позволяет банку потребовать немедленно погасить весь кредит: наследники продолжают платить по договору и отвечают только в пределах стоимости наследства (статья 1175 ГК РФ, пункты 59 и 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года № 9).
Вывод: наследники не переходят автоматически на любую рыночную ставку, но банк вправе применить повышенную ставку, предусмотренную договором и правилами программы. Отдельной практики Верховного Суда именно по вопросу ставки по ИТ-ипотеке после смерти заемщика пока нет.
Важный нюанс
Проценты за пользование кредитом после смерти заемщика продолжают начисляться. Однако с 1 сентября 2025 года банк не вправе начислять неустойку, штрафы и пени до принятия наследства, но не более шести месяцев со дня его открытия, если иной срок не установлен законом или судом (части 5 и 6 статьи 14 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)»). Это лишь освобождение от штрафных санкций на определенный период, а не от самого кредита, поэтому откладывать обращение в банк опасно.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
Ипотечный калькулятор позволяет за секунды рассчитать ежемесячный платёж, общую сумму переплаты и полную стоимость кредита исходя из стоимости жилья, первоначального взноса, ставки и срока. Платежи бывают двух типов — аннуитетный (фиксированный на весь срок) или дифференцированный (убывающий).
Важно понимать, что результаты, полученные с помощью калькулятора, являются ориентировочными. После подачи заявки банк ознакомится с вашей кредитной историей и кредитным рейтингом и на основании вашего кредитного потенциала предложит точные условия сотрудничества.
