С 1 января 2025 года банки обязаны применять «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». Он принят для противодействия недобросовестным практикам в ипотечном кредитовании, связанным с завышением стоимости жилья. Стандарт регулирует правоотношения, связанные с выдачей физлицам ипотечных кредитов в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, на приобретение или строительство жилья (кроме ИЖС). Документ, в частности, содержит требования к условиям договора ипотечного кредитования и рекомендации для банков.
Какие схемы попали под запрет
Стандарт предусматривает обязанность для банков получать согласие заемщика, если выданные по ипотечному кредиту средства направляются не на счет эскроу, а на аккредитив, и хранятся на нем более 30 дней. Напомним, на аккредитивах, в отличие от счетов эскроу, деньги не защищены системой страхования вкладов.
Таким образом, исключена возможность использования схемы с аккредитивом. Она заключается в том, что застройщик предлагает скидку, если покупатель вместо договора долевого участия в строительстве (ДДУ) заключает иной договор, например, договор резервирования будущей квартиры или инвестирования в строительство, и вносит оплату за жилье не на счет эскроу, а на аккредитив.
Банки теперь не вправе включать в состав первоначального взноса сумму, которая будет возвращена покупателю после приобретения квартиры. Они должны следить, чтобы покупатель вносил первоначальный взнос только за счет собственных средств.
Таким образом, под запрет попала применяемая ранее схема, представлявшая собой так называемый кешбэк от застройщика или банка. ЦБ РФ в своих разъяснениях указал, что кешбэк не может считаться первоначальным взносом и при включении в его состав таких сумм происходит завышение цены на квартиру.
Кроме того, с 1 июля 2025 года банкам запрещено получать вознаграждение от заемщика за установление пониженной процентной ставки по ипотечному кредиту (кроме застройщиков или подконтрольных им лиц, являющихся работодателями заемщика). Суть практики заключается в том, что банк снижает ставку по кредиту, а застройщик завышает стоимость жилья и сумму долга заемщика. За счет этого застройщик компенсирует банку недополученные им доходы по процентам.
Таким образом, запрещено использование схем в виде так называемой субсидированной ипотеки от застройщика, фиксации цены квартиры, если покупатель оформит через застройщика полис страхования жизни на весь период ипотеки, а также схемы, когда за счет предложенной банком более низкой ставки ежемесячные платежи оказываются меньше, чем по государственной льготной ипотеке.
Когда можно пожаловаться на банк
Банки обязаны информировать покупателей об условиях стимулирующих бонусных программ, возможностях использования господдержки, о рисках обращения взыскания на квартиру, если обязательства по ипотеке не выполняются, и о необходимости оценивать свои финансовые возможности по обслуживанию кредита.
Если заемщику стало известно, что при оформлении ипотечного договора его права были нарушены, он вправе подать жалобу через интернет-приемную ЦБ РФ. К ней следует приложить все документы, которые банк дал на подпись. Также можно приложить файл с диктофонной записью разговора с менеджером банка. Она поможет регулятору лучше разобраться в ситуации.
Если заемщик считает, что ему был нанесен материальный ущерб, он вправе обратиться к финансовому уполномоченному, а когда сумма ущерба превышает 500 тыс. руб, — подать иск в суд.
Действующие рискованные схемы
На практике все еще встречаются предложения от банков и застройщиков, которые таят в себе риски для покупателя квартиры. Рассмотрим некоторые из них.
Траншевая ипотека. В данном случае банк предоставляет заемщику сумму кредита не сразу целиком, а частями (траншами). Например, сначала первый транш в размере 20% и остальные 80% после сдачи дома. Это позволяет уменьшить платежи покупателя квартиры по ипотеке во время строительства. Проценты начисляются только на уже выделенную сумму. Но в дальнейшем платежи резко вырастают.
Риск для покупателя при использовании данной практики состоит в том, что он может переоценить свои силы и не учесть, что после сдачи дома ему еще много лет придется платить ежемесячно банку крупные суммы.
Рассрочка с отложенной ипотекой. Эта схема заключается в том, что застройщик предлагает покупателю квартиры вносить оплату не сразу, а с использованием рассрочки. Например, в момент заключения договора он вносит 10% стоимости, по истечении одного года — 15% и после сдачи дома 75%, на которые может оформляется ипотека. То есть покупателю не требуется платить проценты по ипотеке до сдачи дома и он имеет больше возможностей накопить на первоначальный взнос.
При этом многие покупатели рассчитывают, что к моменту, когда придется вносить основную часть стоимости жилья, ставки по ипотеке упадут и кредит обойдется дешевле, ежемесячные платежи будут намного меньше, чем если оформлять ипотеку сразу.
Риски для покупателя заключаются в том, что при срыве срока платежа по рассрочке застройщик может начислить штраф либо вовсе расторгнуть договор и при этом вернуть уже перечисленные взносы не полностью.
Кроме того, есть риск, что в нужный момент покупатель квартиры не сможет получить ипотечный кредит в силу каких-либо жизненных обстоятельств.
Переуступка прав. В данном случае застройщик предлагает покупателю оформить переуступку прав требования на недвижимость, то есть приобрести права на строящуюся квартиру у своей дочерней фирмы, а не заключать с ним ДДУ напрямую.
В этой схеме «дочка» приобретает у застройщика квартиру в момент строительства дома по цене намного ниже ее реальной рыночной стоимости. Соответственно, на счет эскроу попадает минимальная сумма, что позволяет формально соблюсти требования законодательства. Реальному же покупателю «дочка» переуступает квартиру по рыночной стоимости. При этом уплачиваемую сумму он перечисляет на обычный банковский счет.
Данная схема позволяет застройщику завладеть большей частью средств покупателя еще до сдачи дома, минуя при этом счет эскроу. В случае просрочки сдачи дома или банкротства застройщика покупатель может рассчитывать только на сумму, перечисленную на счет эскроу «дочкой».
Что учесть перед покупкой квартиры в новостройке
Прежде чем оформлять договор с застройщиком и идти в банк за ипотекой, покупателю важно выяснить следующие моменты.
1. Оценить застройщика. Следует узнать об опыте его работы на рынке, о репутации среди покупателей и в деловых кругах, о наличии и сроках переносов сроков сдачи построенных объектов. Также важно ознакомиться с проектной декларацией, документами, на основании которых застройщик ведет деятельность, и иными актами.
Не лишним будет и подсчет, во сколько обойдется квартира, если оформить обычную ипотеку на рыночных условиях, а не по программе застройщика.
2. Оценить банк. Перед принятием окончательного решения об оформлении кредита нужно ознакомиться с предложениями других банков и просчитать выгоду каждого. Следует обратить внимание на размеры процентной ставки и первоначального взноса, максимальный срок кредита, наличие дополнительных платежей (например, доплата за открытие и ведение счета, страхование рассмотрение заявки), особенности досрочного погашения кредита (есть ли штрафы, комиссии
3. Внимательно ознакомиться с подписываемыми документами. Важно прочесть как основной текст договора, так и дополнительное соглашение к нему. Особое внимание следует уделить мелкому шрифту. Если условия непонятны, целесообразно обратиться за помощью к юристу.
Кроме того, нужно выяснить:
- какой вид договора будет подписан с застройщиком (ДДУ, договор переуступки прав требования на недвижимость, договор рассрочки
и т. д. ); - кто является подписантом (сам застройщик или его «дочка»);
- когда и какая часть оплаты попадет на счет эскроу.
4. Оценить риски. Покупателю следует определить риски, которые таит в себе отложенная ипотека, вызванные изменением финансового положения, новыми условиями банка, ростом первоначального взноса
Также нужно выяснить, какую долю вложений можно будет получить назад, если не удастся оформить ипотеку в конце периода рассрочки.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
