Доля ипотечных кредитов, которые выдали на строительство собственного дома, в последние годы стабильно высокая. На индивидуальное жилищное строительство стали распространяться государственные программы. Что нужно знать желающим взять ипотеку на строительство дома в 2026 году, разберем в статье с помощью эксперта.
Что такое ипотека на строительство дома
Это кредит, средства которого можно направить на оплату участка, строительных материалов и работ по возведению частного дома. Участок земли все время строительства будет находиться в залоге у финансового учреждения. После завершения стройки и постановки дома на кадастровый учет он также становится частью залогового имущества (1).
Чем отличается кредитование на строительство дома от обычной ипотеки, пояснил руководитель федерального агентства по кредитованию и недвижимости Success Finance Ибрагим Бадалов: «Ипотека на строительство дома — целевая программа, ее выдают траншами (частями) в соответствии с этапами строительства. Как правило, кредит разделен на три транша: первый — на фундамент, второй — на каркас и третий — на отделку. При стандартной ипотеке вся сумма ипотечного кредита направляется продавцу недвижимости сразу».
В последнее время многие банки требуют организовать строительство только при помощи аккредитованного подрядчика. В этом случае используется эскроу-счет, на который сумма кредита переводится целиком. Подрядчик возводит дом на свои средства, а деньги получает уже после выполнения работ.
Кто может получить ипотеку на строительство дома
Требования к заемщикам, которые собираются построить на деньги банка собственный дом, полностью соответствуют стандартам. Однако если гражданин участвует в одной из льготных программ, то должен удовлетворять и их особым требованиям.
Назовем основные характеристики, которым должен соответствовать претендующий на кредит человек:
- быть гражданином РФ в возрасте 21–70 лет. Некоторые банки работают с иностранцами, а возраст иногда увеличивают до 75 лет;
- быть прописанным в любом из регионов страны;
- иметь постоянную работу и заработок, покрывающий определенный минимум. Этот показатель каждый банк устанавливает для себя самостоятельно;
- обладать стажем работы не менее года и трудиться на последнем месте как минимум три, а в некоторых случаях и шесть месяцев.
Некоторые требования могут меняться от банка к банку, поэтому заемщику обязательно следует уточнить все особенности. Кроме того, чтобы решение было положительным, желательно иметь хорошую кредитную историю и не быть обремененным действующими кредитами.
«Достаточно легко оформить ипотеку для постройки дома на земельном участке в арктической зоне, дальневосточном округе и в сельских поселениях. В крупных городах и пригородах гораздо сложнее, ведь там льготные программы не действуют, за исключением семейной ипотеки», — отметил эксперт.
Какие объекты подходят для ипотеки на строительство дома
У некоторых банков есть свои предпочтения по параметрам земельных участков или конструкционным материалам для дома. Такие вопросы следует уточнять у своего менеджера по ипотеке или у аккредитованного подрядчика, который будет работать с заемщиком. Также можно использовать онлайн-сервисы, где представлены проекты домов, одобренные представителями банков.
Расскажем подробнее об основных запросах к участку:
- для кредита подходит категория земель под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (личное подсобное хозяйство), земли сельхозназначения. Главное, чтобы участок не находился на территории заповедников или охраняемых парков;
- лучше всего, если участок уже в собственности у заемщика или у продавца. С арендованной землей работают не все банки, при оформлении документов могут быть трудности;
- с документами на землю должно быть все в порядке, то есть проведено межевание и согласованы границы с соседями;
- на участке должно быть разрешено строительство. Эту информацию можно посмотреть в выписке из ЕГРН;
- важно и местоположение участка. Объект следует строить в населенном пункте, доступном для банка. Так, некоторые кредитные учреждения обозначают это расстояние в 150 км от ближайшего офиса.
Требования к строящемуся дому:
- объект не противоречит нормам Градостроительного кодекса РФ;
- качественный фундамент из стандартного перечня материалов;
- дом — до трех этажей в высоту;
- минимальная площадь — от 60 кв. м;
- дом должен быть расположен в населенном пункте, в котором возможно круглогодичное проживание.
«Дом строят сами или через подрядную строительную организацию. Построить необходимо за определенный период. Как правило, дается один–два года. Земля должна быть под ИЖС, сельхозназначения, реже иные категории. Главное, чтобы на земле можно было построить дом для круглогодичного проживания с проведением всевозможных коммуникаций», — добавил Ибрагим Бадалов.
Как можно снизить расходы при оформлении ипотеки на строительство дома
Ипотека в 2026 году обходится дорого из-за высокой ключевой ставки, поэтому заемщику пригодится любой способ экономии при строительстве дома. Разберем самые доступные варианты.
1. Материнский капитал
Эти средства родители могут использовать при строительстве собственного дома, что значительно уменьшит размер ипотеки. В таком случае закон дает право использовать субсидию до трехлетнего возраста ребенка. Средства можно направить на первоначальный взнос по ипотеке или оплатить ими проценты и основной долг (7). При этом заемщик обязан выделить ребенку долю в доме при его регистрации в ЕГРН.
2. Налоговый вычет
Если заемщик официально работает и платит НДФЛ, ему доступен налоговый вычет. Максимально гражданин РФ может вернуть 13% с суммы в 2 млн рублей, то есть 260 тысяч рублей. Этим правом разрешается воспользоваться один раз за всю жизнь, но сумма распространяется на несколько объектов недвижимости.
Еще при оформлении ипотеки есть возможность сделать возврат с уплаченных процентов — в настоящее время это 13% от 3 млн рублей, то есть 390 тысяч рублей. В случае с кредитом на ИЖС вычет можно сделать только после сдачи дома в эксплуатацию.
3. Дополнительные условия банка
Многие банки предлагают заемщику ряд дополнительных условий, которые могут повлиять на снижение процентной ставки по кредиту. Это может быть перевод зарплаты на счет этого финансового учреждения, оформление в нем страховки, проведение сделки онлайн и многое другое.
4. Услуги страхового брокера
Поможет сохранить деньги и привлечение страхового брокера для снижения затрат на страхование дома, так как они значительно выше, чем при оформлении полиса на квартиру.
Специалист в сфере недвижимости Ибрагим Бадалов дал несколько советов, которые могут помочь сэкономить при строительстве.
1. Эксперт рекомендует строить дом без задержек, так как из-за увеличения срока строительства банк может повысить ставку по ипотеке вплоть до рыночной. Заемщику важно тщательно изучить требования, предъявляемые банком к построенному дому, чтобы не нести дополнительные расходы на переделку.
2. Не забывайте о том, что при работе с подрядными организациями используются эскроу-счета. Это делает строительство более дорогим, хотя и безопасным. Поэтому, если заемщик так или иначе связан со строительной сферой, лучше строить дом самостоятельно. Таким образом можно значительно сэкономить.
«В текущее время спрос на ипотеку немного поутих, так как отменили льготную программу, которая распространялась на всех, а также ужесточили семейную ипотеку. Постепенно спрос восстановится, когда “наладят” процесс строительства с эскроу — многие строители пока адаптируются к такому формату расчета», — резюмировал эксперт.
