Группа сенаторов и депутатов Госдумы во главе с членом комитета по строительству и ЖКХ Александром Якубовским внесла законопроект, который предлагает закрепить в Жилищном кодексе порядок признания жилого помещения пустующим, если собственник перестал его содержать. По мнению экспертов рынка — это попытка дать ответ на острую инфраструктурную проблему поселений на севере страны и предоставить муниципалитетам инструмент для решения вопроса с такими помещениями.
Сразу заметим, что в новом законопроекте речь идет не о конфискации, а о балансе между правом собственности и необходимостью защищать интересы других жителей, а так же устойчивость коммунальной инфраструктуры в экстремальных климатических условиях.
«Самим законопроектом предусматривается, что предлагаемый порядок признания пустующим жилого помещения в многоквартирном доме будет применяться только в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностям, определенным Правительством РФ», — уточняет член правового комитета Российской Гильдии Риэлторов Николай Зырянов.
Север как точка уязвимости
Решение применять предложенный порядок в населенных пунктах, расположенных на Крайнем Севере и приравненных к ним местностях не случайно: именно для этого региона проблема заброшенного жилья наиболее остра. По данным разработчиков законопроекта, больше всего подобных квартир и домов сосредоточено в Коми, Забайкальском, Камчатском, Красноярском и Хабаровском краях, а также в Сахалинской, Иркутской и Магаданской областях.
Зимой в таких домах риск коммунальных аварий возрастает многократно. Неиспользуемые квартиры с выбитыми окнами, украденными радиаторами или отсутствующими дверями приводят к промерзанию стояков и износу систем теплоснабжения. Это не только снижает эффективность работы всей инфраструктуры, но и напрямую угрожает безопасности и здоровью людей, вынужденных жить в полупустых домах.
Сегодняшнее законодательство не дает муниципалитетам действенных инструментов для решения подобных ситуаций. Фактически они могут только наблюдать за тем, как заброшенные квартиры ускоряют деградацию жилого фонда. Новый законопроект предлагает решение: после признания помещения пустующим у органов власти появится возможность определять его дальнейшую судьбу, а если пустующих квартир много — решать и судьбу всего дома, вплоть до его сноса.
Правовой фундамент
С точки зрения права, новая инициатива вписывается в уже существующий механизм. Гражданский кодекс РФ предусматривает процедуру постановки на учет бесхозяйных недвижимых вещей, а затем — признание права муниципальной собственности на них в судебном порядке. Бесхозяйной признается вещь, которая не имеет собственника, собственник которой неизвестен или отказался от нее в установленном законом порядке.
Законопроект фактически адаптирует существующий механизм к специфической категории — жилым помещениям в многоквартирных домах в северных регионах страны. Множество квартир там формально имеют владельцев, но фактически заброшены. Счета за них не оплачиваются, сами помещения не обслуживаются, превращаясь в слабое звено коммунальной инфраструктуры. В условиях многомесячных морозов отсутствие доступа в такие помещения может спровоцировать аварию, которая затронет всех жильцов дома.
Предлагается ввести в Жилищный кодекс правовую категорию «пустующее жилое помещение» и прописать критерии, по которым оно может быть признано таковым.
Можно предположить, что жилые помещения в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностям становятся пустующими в связи с тем, что собственники выехали в другие регионы, и продать такое помещение они не могут, так как отсутствует платежеспособный спрос или вообще хоть какой-нибудь спрос, так что вряд ли эта законодательная инициатива приведет к искусственному увеличению числа выставленных на продажу квартир.
Юридические аспекты
Для признания квартиры пустующей предлагается использовать четыре основных признака: задолженность по оплате коммунальных услуг более года, задолженность по имущественному налогу за два и более периода, отсутствие изменений в показаниях счетчиков в течение года, а также явные признаки неиспользования помещения по назначению. Достаточно наличия хотя бы двух таких условий.
Правом устанавливать соответствие квартиры этим критериям будут наделены органы местного самоуправления в области жилищных отношений. Однако важно понимать, что речь идет не о произвольных решениях или доносах соседей. Все признаки должны быть надлежащим образом зафиксированы и подтверждены, после чего процедура признания будет проходить через суд — как и в случае с другими бесхозяйными недвижимыми вещами.
Собственники, которые добросовестно оплачивают налоги и коммунальные услуги, поддерживают квартиру в исправном состоянии и не допускают ее заброшенности, могут быть спокойны. Для них ничего не изменится. А вот те, кто фактически бросил жилье, рискуют потерять права на него после судебного решения.
Новые возможности
Интересной особенностью законопроекта является не только регулирование статуса самих квартир, но и положение о других жильцов дома. Законодатели хотят наделить их правами, аналогичными тем, которыми уже сейчас обладают собственники квартир в признанных аварийными домах. Это означает, что жители смогут участвовать в решении судьбы дома, инициировать необходимые процедуры и претендовать на расселение или иные меры поддержки.
«Может быть, даже есть смысл предусмотреть возможность инициативного обращения собственника с предложением признать его квартиру пустующей, и согласием на признание муниципальной собственностью», — добавил член правового комитета Российской Гильдии Риэлторов.
Такая логика вписывается в более широкий контекст государственной политики. С 2025 года программа расселения аварийного жилья вошла в нацпроект «Инфраструктура для жизни». Ее курирует Минстрой России, а оператором является Фонд развития территорий. Планируется, что количество переселенных граждан вырастет с 280 до 345 тысяч, а площадь расселенного аварийного жилья увеличится с 5,03 до 6,2 миллиона квадратных метров. Признание пустующих квартир позволит эффективнее управлять жилфондом и подключать механизмы расселения, если целый дом фактически обезлюдел.
Хотя критики инициативы отмечают определенные юридико-технические шероховатости проекта, смысл ясен — государство стремится выстроить правовой механизм, который позволит решать острые инфраструктурные проблемы без нарушения прав добросовестных собственников.
Для многих владельцев квартир на Севере этот механизм может стать не наказанием, а выходом. Если жилье невозможно продать или сдать, если оно годами пустует и приносит только расходы, признание его пустующим и последующий переход в муниципальную собственность снимают с собственника бремя содержания.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
