За последние пять лет на столичном рынке новостроек произошла заметная поляризация предложения трехкомнатных квартир. В массовом сегменте их доля в структуре экспозиции сократилась с 19% до 11%, а в бизнес-классе — вдвое, с 26% до 13%. Совершенно противоположная динамика наблюдается в более дорогих сегментах. Так, в премиум-классе доля трехкомнатных квартир выросла с 15% до 20%, а в высокобюджетных новостройках (элит и делюкс) они и вовсе стали одним из ключевых форматов — их доля увеличилась с 21% до 31% от всего объема предложения.
Изменение доли трехкомнатных квартир сопровождалось и соответствующей динамикой их абсолютного числа в продаже. В массовом сегменте количество таких квартир сократилось на 50% — с 2,8 тыс. до 1,4 тыс. вариантов. В бизнес-классе их число уменьшилось на 14% с 3,4 тыс. до 2,9 тыс. Напротив, в премиальном сегменте предложение трехкомнатных квартир выросло почти в четыре раза — с 311 ед. до 1,2 тыс. вариантов. В элитном и делюкс-классах их количество в продаже увеличилось на 83% с 368 ед. до 672 квартир.
Сокращение доли трехкомнатных квартир в массовом и бизнес-классах произошло на фоне активного роста популярности более компактных форматов. В массовом сегменте доля студий выросла с 11% до 21%, а однокомнатных квартир — с 30% до 36%. В бизнес-классе представленность студий увеличилась более чем втрое (с 4% до 13%), а доля однокомнатных квартир выросла с 25% до 38%. В премиальном сегменте, наряду с «трешками», укрепили позиции и двухкомнатные квартиры, доля которых выросла с 30% до 35%, в то время как доля однокомнатных, напротив, снизилась с 40% до 33%. В высокобюджетном сегменте доля двухкомнатных квартир осталась стабильной на уровне 29%, а студии практически полностью исчезли из предложения.
Однако пятилетка прошла для «трёшек» не без потерь с точки зрения их площади, причем не только в доступных секторах рынка, но и в премиуме. В массовом и бизнес-сегментах их метраж за пять лет сократился на 8% — с 85,5 кв. м до 78,5 кв. м и с 99,9 кв. м до 92,3 кв. м соответственно. Самое резкое снижение зафиксировано в премиум-классе, где средняя «трешка» стала меньше на 22% и уменьшилась со 138,5 кв. м до 108,7 кв. м. В то же время в элитных и делюкс-новостройках трехкомнатные квартиры, напротив, стали на 9% просторнее, а их средняя площадь выросла со 146,2 кв. м до 160 кв. м, подтверждая тренд на увеличение жилого пространства на самом верху рыночной пирамиды.
В целом анализ динамики средних площадей показывает разнонаправленные тренды в разных сегментах рынка. В массовом и бизнес-классах продолжается тенденция к оптимизации пространства: средняя площадь большинства типов квартир за пять лет сократилась на 4−8%. Наиболее заметное уплотнение произошло в премиум-сегменте, где метраж всех без исключения форматов жилья уменьшился на 14−29%. Единственным сегментом, где наблюдается уверенный рост площадей, стал высокобюджетный класс: здесь двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры стали просторнее на 7−15%, отражая запрос состоятельных покупателей на более масштабные и комфортные жилые пространства.
«Рост доли трехкомнатных квартир в премиальном сегменте — это смена потребительской парадигмы, которая произошла за последние несколько лет, — Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию “Град Девелопмент” (девелопер премиального жилого комплекса “АЙС ТАУЭРС”). — Наши клиенты все чаще рассматривают квартиру не просто как статусное жилье, а как полноценное семейное пространство, способное адаптироваться под разные жизненные сценарии. Пандемия лишь усилила этот тренд — на первый план вышла функциональность зонирования: теперь в квартире обязательно должно быть место не только для отдыха, но и для работы, учебы и хобби. Именно трехкомнатная квартира стала тем “золотым стандартом”, который позволяет комфортно разместить семью с одним или двумя детьми, выделить кабинет или игровую. Мы видим устойчивый рост интереса к таким планировкам и в нашем проекте “АЙС ТАУЭРС”, где просторные семейные резиденции пользуются высоким спросом еще на начальном этапе строительства».
В высокобюджетном сегменте, объединяющем элитные и делюкс-новостройки, трехкомнатные квартиры уверенно становятся лидерами предложения. За пять лет их доля в структуре экспозиции выросла с 21% до 31%. Доля двухкомнатных квартир осталась стабильной на уровне 29%, в то время как студии практически полностью исчезли из этого сегмента. В абсолютных показателях количество трехкомнатных квартир в продаже увеличилось на 83%, а двухкомнатных — на 25%. При этом число квартир с четырьмя и более комнатами сократилось на 8%.
«Многолетняя тенденция к сокращению средней площади квартир в продаже, по нашим наблюдениям, прервалась в последний год, — заключает Яна Сосорева. — Мы фиксируем стабилизацию этого показателя в высокобюджетных сегментах и даже намечающийся рост в массовом и бизнес-классах. Во многом это связано с запретом проектирования студий меньше 28 квадратных метров в Москве и с достижением разумных пределов размера разного типа квартир. Помимо этого, в новостройках комфорт-класса выросла средняя площадь в том числе из-за дефицита новых проектов. Студии и однокомнатные квартиры раскупаются быстрее крупноформатных — они и доступнее, и ликвиднее. Отчасти поэтому у “остатка” предложения массового сегмента сейчас выросла средняя площадь. Также не стоит забывать, что основным драйвером спроса остается семейная ипотека, следовательно, застройщики на это реагируют. С учетом лимитов семейной ипотеки, рост средней площади квартир также ограничен — он упирается в порог доступности для покупателей».
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
