В АГРМ предлагают закрепить простое правило: если банк одобрил условия проектного финансирования и подрядчик, опираясь на них, уже подписал договоры с заказчиками, пересматривать параметры можно только по заранее оговоренным объективным причинам. Среди таких причин названы резкое ухудшение финансового положения подрядчика, недостоверные сведения или изменение характеристик проекта.
«АГРМ предлагает зафиксировать принцип: если банк согласовал условия проектного финансирования и подрядчик, полагаясь на них, уже заключил договоры с гражданами, ухудшение условий должно быть возможно только по заранее определенным объективным основаниям, например, при существенном изменении финансового состояния подрядчика, предоставлении недостоверной информации или изменении параметров проекта», — отметила она.
В ассоциации также настаивают на том, чтобы полная стоимость финансирования раскрывалась подрядчику заранее. Для контроля за раскрытием эскроу предлагается утвердить закрытый перечень документов и автоматически фиксировать дату их подачи.
Президент ассоциации Екатерина Шенгель пояснила, что речь не идет об ограничении банков в управлении кредитными рисками. Задача в другом: правила должны быть прозрачны до момента, когда подрядчик заключает договор с гражданином и берет на себя обязательство построить дом за конкретную сумму.
Она добавила, что Центральный банк планирует расширять применение эскроу в ИЖС, поэтому сначала необходимо устранить практики, которые могут привести к удорожанию строительства и росту зависимости подрядчиков от отдельных банков.
Участники рынка сообщают, что подрядчики уже сталкиваются с изменением условий финансирования после заключения договора при строительстве жилых домов по семейной ипотеке. В частности, зафиксированы случаи, когда банк сначала одобрял проектное финансирование под 1−3% годовых, а спустя время предлагал перезаключить договор со ставкой до 8%.
Шенгель объяснила, почему рост ставки критичен для подрядчика. Получив одобрение финансирования под 1−3%, он просчитал экономику и заключил с заказчиком договор по фиксированной цене. Если ставка затем вырастает до 8%, подрядчик не может просто перенести эту разницу в стоимость дома. При маржинальности строительства около 10−15% такое удорожание способно уничтожить значительную часть экономики проекта.
«Эскроу нужен рынку: он защищает человека от риска потерять деньги, если дом в итоге не будет построен. Но нельзя строить защиту заказчика таким образом, чтобы подрядчик оказывался практически полностью зависим от финансирующего банка. В конечном счете все дополнительные расходы подрядчика все равно попадут в себестоимость строительства и цену дома для гражданина», — подчеркнула она.
Ассоциация также указала на высокую концентрацию проектного финансирования ИЖС и предложила развивать механизмы, которые позволят средним и региональным банкам активнее заходить в этот сегмент без снижения требований к их надежности.
Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Рассчитайте итоговый доход по вкладу с учётом срока, ставки, пополняемости и капитализации процентов.
Важно понимать, что результаты, полученные с помощью калькулятора, являются ориентировочными. Фактическая доходность по вкладу зависит от выбранных условий, срока размещения и суммы вклада. Точные условия будут определены при оформлении вклада в соответствии с действующими условиями банка.
