Первый шаг: удостовериться в легитимности
Согласно данным Мосжилинспекции, на рынке жилищно-коммунального хозяйства Москвы работают 138 государственных и 509 частных управляющих организаций, а также 2450 жилищных объединений граждан, таких как ТСЖ и ЖСК.
Полный и актуальный список лицензированных компаний размещён в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) на портале dom.gosuslugi.ru, сообщили в ведомстве. На этом ресурсе можно ознакомиться с перечнем домов, обслуживаемых конкретной организацией, а также с основными показателями её финансово-хозяйственной деятельности.
Там же публикуется информация о компаниях, чьи лицензии были аннулированы или прекращены, — их работа на территории столицы запрещена. Стоит отметить, что с 1 сентября 2026 года в России вступят в силу ужесточённые правила лицензирования для управляющих компаний, которые будут включать требования к их кадровому составу и материально-техническому обеспечению.
«Сейчас ожидается подзаконный акт правительства РФ, который должен установить конкретные параметры требований — какие специалисты должны быть в штате УК, какое оборудование, какие технические ресурсы и регламенты должна иметь каждая компания. Пока проекта документа нет, поэтому невозможно оценить, сколько действующих УК смогут выполнить эти требования, и какие изменения в свою работу им придется вносить», — отметила заместитель коммерческого директора портала Doma.ai Олеся Лещенко.
С ее точки зрения, это может стать значительным фильтром для рынка управления домами и изменить общую конкурентную ситуацию.
Шаг второй: изучить финансы и тарифы
Эксперты ожидают, что в 2026 году рынок может столкнуться с волной смен управляющих компаний, поскольку организации, работающие на грани рентабельности, не смогут пройти новую проверку.
По мнению генерального директора УК «Группа Комфорт» Алексея Яценко, экономически обоснованный тариф для качественного обслуживания современного жилого комплекса в Москве начинается от 100 рублей за квадратный метр. При этом большинство действующих тарифов не покрывают реальные издержки из-за фундаментального дисбаланса: стоимость труда, материалов и услуг выросла в разы, в то время как тарифы на содержание и ремонт остались практически на прежнем уровне.
«Крупные УК застройщиков предлагают жителям повышение тарифов, а при отказе — покидают дома. Одновременно рынок наводняют сомнительные организации, обещающие “золотые горы” за копеечные тарифы», — рассказал Яценко.
Тариф ниже 80−90 рублей за квадратный метр считается серьёзным тревожным сигналом. Рекомендуется запрашивать у компании детальную смету расходов, проверять прозрачность отчётности, частоту и формат предоставления отчётов собственникам, а также наличие у них доступа к онлайн-кабинету.
Большинство экспертов сходятся во мнении, что наиболее дешёвые компании способны обеспечить лишь базовую уборку и не готовы обслуживать современные жилые комплексы с лифтами, системами вентиляции, сложными инженерными сетями и противопожарной безопасностью.
«В первую очередь я бы обратил внимание на экономическую составляющую УК. То есть материально-техническое обеспечение, спецсредства, специальную технику и так далее, находящиеся на праве собственности или ином законном праве, которые позволяют управляющей организации надлежащим образом выполнять свою работу», — сообщил вице-президент ассоциации управляющих компаний «Новое качество» Илья Чучман.
Чучман также подчёркивает важность оценки экономической составляющей УК, включая её материально-техническое обеспечение, спецсредства и технику, которые находятся в собственности или на ином законном праве и позволяют организации надлежащим образом выполнять свои обязанности.
Третий шаг: углубиться в историю
Профессионалы рынка рекомендуют выбирать управляющие компании с длительным опытом работы.
«Многолетний опыт УК — показатель профессионализма, знания локации и правильно выстроенных взаимодействий с государственными и муниципальными ведомствами», — считает генеральный директор управляющей компании муниципального района «Соколиная гора» Дмитрий Чуркин.
Считается, что многолетняя деятельность УК является показателем её профессионализма, знания конкретной локации и наличия налаженного взаимодействия с государственными и муниципальными ведомствами. Стоит отметить, что устанавливаемые тарифы также часто зависят от продолжительности работы компании в определённом районе города.
«У такой компании уже есть налаженные процессы, персонал и подрядчики, работающие именно на вашей территории. Это повышает вероятность того, что УК согласится взять ваш дом в управление, и что расходы на организацию обслуживания не окажутся завышенными из-за необходимости создавать инфраструктуру “с нуля”», — пояснила Лещенко.
Четвертый шаг: провести подсчет специалистов
Важным фактором при выборе является полноценное штатное расписание организации, что служит маркером её планов на долгосрочное присутствие на рынке. Сведения о среднесписочной численности сотрудников находятся в открытом доступе, и наличие реальных специалистов свидетельствует о добросовестности компании как работодателя. Напротив, если управляющая организация представлена только генеральным директором, это может указывать на её недобросовестность и статус так называемой «пустышки».
Также эксперты советуют обращать внимание на наличие в штате собственных специалистов по обслуживанию современных инженерных систем, особенно для новых домов, что предпочтительнее постоянного использования услуг субподрядчиков.
«Администратор и председатель совета многоквартирного дома выполняют различные функции. Администратор взаимодействует с собственниками по вопросам обеспечения корректного размещения сведений о проведенных общих собраниях в доме в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства», — рассказали в ведомстве.
Мосжилинспекция напоминает, что с 2026 года в управляющих компаниях должна появиться новая должность — администратор дома, причём стимулирующие выплаты для этой единицы не предусмотрены, за исключением случаев, когда такое решение принимается общим собранием собственников.
Шаг пятый: пройти по району
Проверенным способом оценки является личный визит в дома, которые уже обслуживает рассматриваемая компания. Лещенко рекомендует оценить состояние подъездов и придомовой территории, а также пообщаться с жителями, чтобы понять, как организация реагирует на заявки и насколько регулярно выполняет обязательные работы.
Следует также изучить упоминания компании в различных СМИ, советует Чучман, так как публичная известность и наличие отзывов, даже противоречивых, свидетельствуют о реальной деятельности и реакции на обращения жильцов.
В то же время специалисты предостерегают от чрезмерного увлечения анонимными отзывами в интернете, поскольку негатив в частных каналах и чатах может быть результатом недобросовестной конкуренции, что является распространённой практикой на высококонкурентном рынке управления многоквартирными домами.
«Негатив в анонимных частных каналах и чатах вполне может быть работой не слишком этичных конкурентов. Обслуживание многоквартирных жилых домов — высококонкурентный рынок, и взаимная травля конкурентов в сети, к сожалению, достаточно часто встречающаяся практика», — отметил Чуркин.
Шаг шестой: проголосовать за свой выбор
Процедура выбора управляющей организации в 2026 году останется прежней. Решение принимается на общем собрании собственников, где определяется способ управления, обсуждается кандидатура управляющей компании и утверждается договор управления. Также сохраняется механизм назначения временной управляющей организации для обеспечения эксплуатации дома, оставшегося без обслуживания, до выбора постоянной УК.
Однако организация собраний в домах с сотнями собственников традиционно является сложной задачей. «В течение длительного времени в Москве преобладала очно-заочная форма голосования на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, предполагающая личное взаимодействие инициатора голосования с иными участниками собрания. При наличии в доме большого количества квартир проведение такого собрания может быть существенно затруднено», — сообщили в Мосжилинспекции.
Теперь собственники столичного жилья имеют возможность проводить голосование дистанционно через автоматизированную информационную систему «Электронный дом» (https://ed.mos.ru/), что позволяет реализовать право на участие каждому владельцу помещения.
Шаг седьмой, форс-мажорный: а можно переизбрать?
В вопросах повседневного комфорта редко достигается полное единодушие среди жильцов, и найти дом, где работой УК довольны все 100% собственников, практически невозможно. Прежде чем принимать кардинальные решения о смене управляющей компании, стоит уточнить, соответствуют ли предъявляемые к ней запросы её прямым обязанностям. Минимальный перечень обязательных работ и услуг утверждён постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013, и для оценки добросовестности УК целесообразно провести сверку выполняемых ею работ с этим перечнем.
«Минимальный перечень работ и услуг, которые обязана представлять управляющая организация, утвержден постановлением правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290. Для подтверждения добросовестного отношения управляющей организации к исполнению своих обязанностей целесообразно провести сверку выполняемых работ с указанным перечнем», — подчеркнули специалисты Мосжилинспекции.
В крайнем случае, помните, что внеочередное общее собрание собственников может быть созвано по инициативе любого из них.
«По решению собрания собственников действующий договор управления может быть расторгнут не ранее чем через год после заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий такого договора», — пояснили в Мосжилинспекции.
Опрошеные эксперты РИА Недвижимость призывают не доводить ситуацию до конфликта, а вместо этого проактивно подойти к управлению рисками, предупреждая их заранее.
«Помните: выбор управляющей компании — не разовое решение, а долгосрочное партнерство. Лучше потратить время на тщательный отбор сегодня, чем годами решать проблемы, вызванные непрофессиональным управлением», — уверен Яценко.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
