Как отметил руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов, то, как был сформирован свободный рынок в начале 1990-х в Москве, до сих пир определяет ценовой ландшафт города. И это притом, что сейчас метро есть в 95% районах, а не в 60−65%, как 30 лет назад, плотность дорожной сети примерно везде одинаковая, а дома, которые казались престижными, уже морально устарели.
«Цены в некоторых престижных районах позднесоветской Москвы остаются выше, чем у их менее популярных в те годы, но мало отличающихся от них сейчас аналогов. Поколению, выросшему в 1990-е или 2000-е, тяжело понять, почему так дорого стоит жилье в сталинках вдоль Кутузовского и Ленинградского проспектов, у центрального отрезка Ленинского проспекта. Еще менее понятны высокие цены в Крылатском, Ясеневе, Строгине», — рассказал он.
Попов полагает, что завышенным видится и уровень цен в районах Новой Москвы без метро и станций МЦД.
Член совета партнерства Гильдии риелторов Москвы Максим Юхов отнес к переоцененным некоторые районы запада Москвы из-за сложившегося десятилетиями стереотипа об элитности (частично Раменки и Кунцево). Кроме того, подобные представления отразились и на районах Академической и Черемушки, подчеркнул ведущий эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве Иван Золотарев.
Партнер Est-a-Tet Владимир Моребис отнес к переоцененным локации внутри Садового кольца из-за надбавки за статус, хотя зачастую элитные проекты там соседствуют с устаревшими домами. Как подчеркнули в компании Plus Development, обычно переоцененными называют Якиманку, Хамовники или Арбат, но все не так просто.
«Все, что находится в пределах Бульварного кольца или Садового кольца, нельзя рассматривать в категориях переоцененных или недооцененных. Это трофейные районы. И там покупают трофейные объекты. Их ценность уже не измеряется только деньгами или окупаемостью инвестиций», — считает директор по маркетингу девелопера Екатерина Наливайко.
А вот среди недооцененных можно выделить районы, где за последние 30 лет было не так много градостроительных изменений, добавил Попов.
«Это характерно для спальных районов срединной части столицы (Свиблово, Преображенское, Коломенское) c давно сформировавшимся рисунком транспортной сети и плотной застройкой, где почти негде было разместить новые крупные ЖК», — заключил он.
