«По итогам 2025 года ипотечный долг вырос на 9%, несмотря на высокие рыночные ставки. Рынок поддерживал не столько приток новых заемщиков, сколько рост среднего размера кредита. Жилье на первичном рынке подорожало примерно на 10% за год, из-за чего людям приходилось занимать больше и растягивать выплаты на более длительный срок. Средняя длительность ипотечных договоров приблизилась к 25–30 годам, то есть к границе типичного трудового периода», — рассказал финансист.
По его словам, на фоне роста ипотечного рынка в России одновременно ухудшилась платежная дисциплина заемщиков. Объем просроченной задолженности за год удвоился и превысил 200 млрд рублей, а доля проблемных ипотечных кредитов достигла 1%. При этом ипотека пока выглядит устойчивее необеспеченных займов, где уровень просрочки составляет около 4,5%, однако сам темп роста просрочки в ипотечном сегменте уже стал фактором риска.
Трепольский добавил, что ключевая уязвимость рынка заключается в его высокой зависимости от льготных программ: более 80% выдач сегодня приходится на субсидируемую ипотеку, преимущественно на «Семейную ипотеку». В таких условиях любое изменение параметров господдержки быстро сказывается на спросе — при ужесточении условий или сокращении лимитов покупатели первыми уходят с рынка.
Он считает, что особенно чувствительным в 2026 году может стать сегмент региональных новостроек там, где предложение избыточно. По данным Дом.РФ, риски недостаточного спроса уже фиксируются примерно в трети субъектов. В зоне повышенного внимания также находятся заемщики с высокой долговой нагрузкой (ПДН выше 80%), которые оформляли кредиты на пике спроса в конце 2023 года: при любом снижении доходов именно они первыми столкнутся с трудностями. Дополнительный риск создают и покупатели-инвесторы, приобретавшие квартиры в новостройках по пиковым ценам — разрыв между стоимостью на первичном и вторичном рынках местами достигает 40%, что делает быструю перепродажу без убытка практически невозможной.
«Прогноз на 2026 год указывает на охлаждение выдач. Ожидается замедление объемов до около 4 трлн рублей против 4,9 трлн в пиковые годы. При ключевой ставке в среднем по году в диапазоне 13–15% рыночная ипотека на уровне 16–18% сохранит заградительный характер для большинства семей. На этом фоне может усилиться сдвиг в сторону аренды: для многих она становится не временной паузой, а долгосрочной стратегией, потому что ежемесячный платеж по аренде сейчас в 2–2,5 раза ниже ипотечного», — подчеркнул финансист.
Трепольский не ожидает резкого падения цен на жилье. Девелоперы, работающие в модели проектного финансирования, обычно имеют запас прочности. Они чаще выбирают замедление темпов строительства и точечные скидки, а не прямое снижение цен. Однако доступность жилья может продолжить ухудшаться. Даже при снижении ставок до 12–14% рост цен способен возобновиться на фоне оживления спроса. В результате выгода от более дешевого кредита будет частично нивелироваться подорожанием квадратного метра.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией»
