Ранее «Известия» на основе данных Банка России подсчитали, что разрыв цен на новостройки и «вторичку» во втором квартале 2025 года в среднем по стране достиг 60% (205 тыс. руб. против 128 тыс. рыб.). В центральной России он составил 80% (294,1 тыс. руб. против 163,8 тыс. руб.).
«В среднем по России разрыв в ценах между жильем в новостройках и на вторичном рынке составляет порядка 55−60%. В отдельных регионах и городах-миллионниках с развитым жилищным строительством разрыв и вправду может достигать 80%», — сказал Выломов.
Дисбаланс эксперт объясняет рядом факторов: льготная ипотека, распространяющаяся в основном на новостройки, толкает спрос и, как следствие, — цены. Невысокий спрос на «вторичку» отмечается в условиях высокой ключевой ставки и дорогой рыночной ипотеки. Пока базовая ставка не снизится минимум до 10−12%, говорить о выравнивании рынка вторичного жилья затруднительно, считает Выломов. Также на цены и спрос влияет качество жилья, инфраструктуры и качество благоустройства. Отдельное давление на рост цен на новостройки оказывает увеличение себестоимости строительства и наличие дефицита кадров.
«Если смоделировать ситуацию, что заемщик не может содержать льготную ипотеку на квартиру в новостройке, то ему будет сложно ее перепродать, не потеряв в деньгах. Как минимум из-за того, что на нее не будет распространяться та же льготная ипотека, что сужает уровень возможного спроса и сдерживает возможную стоимость продажи», — отметил гендиректор РАСК.
С ним соглашается руководитель территориального управления продаж ГК «А101» Денис Жидков, указывая, что разница между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках в столичном регионе действительно может достигать 80%. По его словам, разрыв стал активно расти примерно с 2020 года с появлением льготной ипотеки.
Ошибка усредненных расчетов
Усредненные расчеты стоит оценивать критично, и красная цена разрыва между стоимостью жилья в новостройках и на вторичном рынке — 30%, полагает эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко.
«Самое честное для расчетов — брать один город и район. Красная цена разрыва составляет 30%. В расчетах, по данным ЦБ, есть большая доля завышения. Если аккуратно сравнивать, то для равных объектов недвижимости разрыв составит 20%», — сказал Гордейко. По его словам, льготное кредитование провоцирует завышение цен на новостройки, и разрыв в ценах уменьшится, в том числе в случае исключения массовой рассрочки на новое жилье.
В среднем стоимость предложения квадратного метра на новостройки в РФ составляет 154,6 тыс. руб., что на 20,3% выше средней стоимости «квадрата» готового жилья — 128,5 тыс. руб., рассказал ТАСС ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов. При этом средняя цена продажи на вторичном рынке ниже, поскольку на фоне низкой доступности ипотеки покупатели ориентированы на объекты с максимальным дисконтом и снизившиеся в цене. Если сравнивать по сделкам, 1 кв. м готового жилья стоит в среднем 96,8 тыс. руб., и в этом случае средняя цена «квадрата» в новостройках будет дороже «вторички» почти на 60%, отметил эксперт. При этом резкая отмена льготного кредитования или жесткие его ограничения могут спровоцировать снижение объемов строительства, а затем и дефицит предложения, отметил Иванов.
По данным руководителя департамента аналитики и консалтинга «НДВ супермаркет недвижимости» Елены Чегодаевой, средний разрыв между ценами на первичное и вторичное жилье в городах-миллионниках составляет 25%. Наибольший наблюдается в Челябинске — 34%, в Москве — 31%, в Перми — 30%. Однако методики подсчета ЦБ РФ и отдельных компаний и агрегаторов могут отличаться, добавила она.
