Она отметила, что у ипотеки в настоящее время наблюдаются явные симптомы уже продолжительной, изнуряющей кредитоспособное население России, болезни:
- Высокая температура — запредельные процентные ставки (19% и выше, но есть тенденция к снижению).
- Отсутствие аппетита — резкое падение спроса на ипотеку. Люди не хотят или не могут брать кредиты по таким ставкам.
- Остановка работы систем — заморозка большинства строящихся проектов, так как девелоперы не получают достаточное количество денег от продаж.
- Болевой шок — паника местами и неопределенность среди всех участников рынка: покупателей — заемщиков, застройщиков, банков.
По ее словам, причины этой «болезни» системные и являются следствием макроэкономической ситуации. Так, пояснила эксперт, ключевая ставка ЦБ РФ все еще находится на запредельном максимуме (18%) — это главная и первостепенная причина.
Второй причиной Ирина Киселева назвала инфляцию и нестабильность рубля. Рост цен на все, включая строительные материалы и рабочую силу, делает себестоимость строительства выше. Это давит на конечную стоимость недвижимости.
Третья причина — геополитическая неопределенность и санкции. Как пояснила эксперт, они создают риски для всей экономики, ограничивают доступ к дешевым долгосрочным ресурсам, повышают стоимость заимствований для бизнеса.
Кроме того, причиной «болезни» является нарушение цепочек поставок и логистики, что также влияет на стоимость строительства и сроки сдачи объектов. Также, добавила она, население в условиях неопределенности предпочитает копить деньги, а не вкладывать их в крупные покупки в кредит.
«Таким образом, “болезнь” ипотеки — это следствие “болезни” всей экономики, которую лечит ЦБ высокими ставками», — сказала она.
Как добавила специалист, «выздоровление» рынка не будет моментальным. Это постепенный процесс, и его признаки будут проявляться последовательно:
1. Снижение ключевой ставки ЦБ. Это самый главный индикатор. ЦБ начнет снижать ставку только тогда, когда убедится, что инфляция уверенно возвращается к целевым 4%. Первые сигналы о возможности снижения стали уже катализатором оживления на рынке недвижимости в августе этого года.
2. Снижение процентных ставок по ипотеке до 12%. Когда банки начнут предлагать ставки 12−14%, это будет явным признаком улучшения.
3. Рост объемов выдач. Статистика ЦБ и крупных банков покажет, что люди снова пошли оформлять ипотечные кредиты.
4. Оживление на рынке новостроек. Девелоперы начнут анонсировать новые проекты, возобновлять замороженное строительство. Увеличится количество сделок на первичном рынке.
5. Стабилизация и постепенный рост цен на жилье. В условиях нынешнего кризиса цены уже немного проседают из-за отсутствия спроса. Их стабилизация и дальнейший рост, к сожалению, будет говорить о «выздоровлении» рынка.
Говоря о том, когда ждать выздоровления, Ирина Киселева назвала прогноз Германа Грефа в один год очень реалистичным.
«Станет ли ипотека доступной через год? Большой вопрос. Доступность ипотеки, конечно, вернется за счет снижения процентных ставок, но стоимость — то жилья останется высокой для большинства потенциальных ипотечных заемщиков, а платеж обременительным для их семейного бюджета», — заключила она.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
