В 2025 году в России было оформлено 968,2 тыс. ипотечных кредитов, что на 25,7% меньше показателя предыдущего года. Как следует из данных Банка России и исследования центра «Аналитика. Бизнес. Право», выполненного при поддержке ТПП РФ, граждане все чаще рассматривают альтернативные варианты улучшения жилищных условий, в том числе приобретение ветхого жилья с последующей реконструкцией.
Согласно позиции Верховного суда РФ (определение 310-ЭС25−14720, имеется в распоряжении «Известий»), реконструкция, переработка или иное изменение предмета залога не прекращают обременение. Новый объект автоматически остается в залоге независимо от согласия сторон. При этом данное обстоятельство не означает, что заемщик вправе проводить работы без уведомления кредитора.
В управлении по взаимодействию с общественностью и СМИ Верховного суда рассказали, что одна компания получила кредит в банке, а другая предоставила в залог автозаправочную станцию для обеспечения возврата средств. Впоследствии права на долг и залог переходили от одного кредитора к другому, а после изменений в банковской системе требования перешли к государственной структуре. Новый кредитор обратился в суд с требованием о возврате долга и обращении взыскания на заложенный объект недвижимости.
Суды первой инстанции взыскали задолженность, однако отказали в удовлетворении второго требования. Они сочли, что после реконструкции сооружение стало иным объектом, в связи с чем прежний залог прекратился, тем более что в реестре отсутствовала запись об обременении. Верховный суд не согласился с такой позицией, напомнив норму Гражданского кодекса: если заложенное имущество было реконструировано или изменено, новый объект автоматически остается в залоге независимо от согласия сторон.
В итоге Верховный суд отменил ранее принятые судебные решения и указал, что взыскание может быть обращено на реконструированный объект, поскольку залог сохранил свою силу. При этом ни один из участников дела не оспаривал, что речь идет о том же объекте, и не ставил под сомнение его стоимость. Главный вывод судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ: серьезная перестройка залоговой недвижимости не снимает обременений по ипотеке.
«Самовольная реконструкция считается существенным нарушением кредитного договора, — разъяснила советник адвокатского бюро “БВМП”, зампредседателя комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Сусана Киракосян. — В такой ситуации банк вправе потребовать досрочного возврата всей суммы кредита. Если заемщик не сможет погасить долг единовременно, кредитор может обратить взыскание на измененный объект, что означает продажу недвижимости с торгов».
До момента полного погашения задолженности квартира находится в залоге у банка, поэтому любые серьезные изменения требуют согласования. Как указывают в Российской гильдии риелторов со ссылкой на нормы федерального закона «Об ипотеке» и судебную практику, игнорирование этого правила может повлечь штрафы, проблемы с продажей или рефинансированием, а в крайнем случае — потерю жилья.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».
