«Причина заключается в том, что будущие собственники нередко оценивают объект по принципу “ежемесячная аренда умножить на 12 месяцев”, не учитывая периоды простоя, налоги, расходы на ремонт и обновление отделки, замену техники и другие обязательные затраты. В результате ожидаемые 10−12% годовых превращаются в реальные 4−6%», — отметил эксперт.
По его словам, около 70% новичков на рынке аренды в первый год получают доходность на 30−50% ниже запланированной. Причина — выбор квартиры «под себя», без учета предпочтений арендаторов. Для успешных инвестиций важны рыночные требования, а не личные вкусы инвестора.
Самый высокий риск при сдаче в аренду — у объектов с узкой целевой аудиторией. Это квартиры от 100 квадратных метров: их ставка растёт медленнее, а найти жильцов сложнее из-за ограниченного сегмента рынка. Потенциальными арендаторами такого жилья являются топ-менеджеры, иностранные специалисты, временно проживающие в другой стране, и обеспеченные семьи. В итоге простой доходит до 4−6 месяцев, а чистая годовая доходность редко превышает 2−3%, указал Винер.
Невыгодны и студии свыше 35−38 квадратных метров, где цена покупки заметно выше будущего дохода от аренды, подчеркнул он.
Также фактором риска остаются удаленные объекты без инфраструктуры и транспортной доступности. Низкая стоимость привлекает, но на практике длительный поиск арендаторов и невысокая ставка приводит к тому, что итоговая доходность уступает более дорогим, но ликвидным объектам в уже сложившихся локациях.
Эксперт добавил, что низкий арендный потенциал также характерен для квартир с нестандартной планировкой — двухуровневых студий, помещений с круглыми стенами и проходных комнат. В эту же категорию попадают объекты на первых и последних этажах, за исключением премиальных видовых вариантов.
Дополнительные потери возникают и после покупки: из-за завышенной арендной ставки, экономии на страховке, пренебрежения мелким ремонтом и отсутствия резерва на простой.
«Инвестиции в недвижимость нельзя рассматривать как гарантированный способ получения лёгкого дохода. Перед покупкой важно честно ответить на три вопроса: кто станет арендатором, какой будет реальная чистая доходность и насколько быстро квартиру можно будет продать», — подытожил Винер.
«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией»
